新形勢下房地產行業經濟發展的屬性功能定位研究分析

姜旭東 錢波

摘 要：“房子是用來住的、不是用來炒的”，反映了習近平的房地產核心思想，受到社會輿論廣泛的關注和贊同，但是現在還缺乏從理論上進行深入闡發的研究。本文仔細分析了此話中 “不是用來炒的”所針對的三種對象，通過對于房地產各種所謂屬性的分析，指出經濟屬性和非經濟屬性的區別、屬性和功能的區別，及它們對于房地產功能的影響，解決在新經濟發展形勢下房地產行業如何定位發展的問題。

關鍵詞：房地產經濟；房地產屬性 房地產定位功能

1 引言

近十幾年來對于房地產屬性的再討論不夠系統，大部分觀點只是在討論其他房地產問題時的順便提及，而非專門論述，深度有限；而且，在拓展出來的諸多屬性，有“一鍋煮”現象，沒有明確說明諸多所謂的屬性之間的關系，甚至許多所謂的屬性其實不是屬性，僅僅是由經濟屬性或上層建筑決定的房地產功能、地位而已。這對于深刻地、準確地理解和把握房地產的屬性，乃至合理地運用到市場政策和實踐中去是不利的，或許也是十多年來中國房地產市場蓬勃興旺之外、亂象不斷的一個重要的思想原因。“房子是用來住的、不是用來炒的”這句話，正是在這樣的背景下應運而生，把房地產的功能一下子說得那么透徹，決非空穴來風。當然，習近平主席在房地產商品論的基礎上對于房地產功能的高度概括，并非終結對于房地產屬性、功能、地位等系列問題的討論。

2 房地產的屬性和功能

首先，把房地產的商品屬性，歸結、轉化或集中于所謂的消費、投資兩重性論，不準確。從經濟角度詮釋房地產的本質屬性，商品屬性是唯一的解釋及內涵。至于從使用價值和價值角度的深化或細化，只是其外延的擴散。把外延的擴散所涉及的范圍，再歸結為房地產的屬性，有以偏蓋全、以外蓋內、以雜蓋純、以小蓋大之嫌。仔細地想一下，所謂消費、投資兩重性論，其實只是房地產這種商品的兩種主要功能而已。

其次，把房地產的商品屬性，歸納為所謂的消費、投資兩重性論是簡單化了。學界關注、熱議消費、投資兩重性論，僅僅是中國房地產市場十多年來，消費、投資功能關系的對立日益尖銳，而政府在處理上又呈現左右為難、舉棋不定的局面。這一切，為社會所大量關注，甚至強烈不滿，導致房地產市場問題成為社會的熱點和焦點問題；但是決不能因此將房地產的商品屬性，簡單地歸納為消費、投資兩重性論。

3 “房子是用來住的、不是用來炒的”的完整含義

房子“不是用來炒的”主要是指不合理的“炒”，其中，又包括兩種情況。一是直接明了的“炒”。“炒”者，主要是房地產的買賣雙方，包括個人和機構。他們投資購買房地產并不為了使用，而是增值，等升值到自己滿意的程度，隨即出售獲利。其中，往往只經過一兩次“翻撥”。房地產開發商普遍的辦法是，張揚宣傳但壓貨不供，造成人為緊張坐等提價，然后在價格到達某個高位后一次性集中交易，營造“日光盤”神話。作為房地產投機性購買者“翻撥”最好的辦法是，通過內部人掌控房源，在簽約支付了少量定金以后，隨之加價轉手，迅速賺取增值。更多“翻撥”的情形，是買方散戶的自由行為，它沒有同內部人的勾結，購買也是真實的，但不使用，過一段時間后加價出售，也賺取了增值。

二是間接隱蔽的“炒”。“炒”者，是能夠廣泛影響買主和賣主的機構，主要如各級地方政府，而不是買主或賣主本身（政府作為土地賣主除外）。“炒”的目的是為了某個行政區域GDP和稅金的增長目標。只要“炒”熱房地產，市場交易興旺了，價格隨之上升，GDP和稅金的高增長不費吹灰之力。“炒”的辦法不是直接針對房地產簡單的“翻撥”，而是營造特別寬松的房地產交易環境，打造讓買主熱情投入的各種措施，包括稅收、金融、費用、門檻的寬松等等。這種“炒”，很間接、很隱 蔽，但往往也會奏效。

房地產直接明了之“炒”和間接隱蔽之“炒”，有密切的關系。后者是前者的引導，前者是后者的跟隨。如果，房子“不是用來炒的”主要指向對象是前者，那么，必然也應該指向后者。 房子“不是用來炒的”，也是指向貨幣政策的。房地產要“炒”得起來，需要一個條件，就是貨幣供給的膨脹。貨幣是商品交換的媒介，也是房地產交易的媒介。一定量的商品，需要一定量的貨幣與之匹配，兩者有一個合理的配比。貨幣供給過少，將收縮正常的商品流通和經濟增長，導致物價下跌、經濟凋敝；過多了也不行，將強推商品流通和經濟發展，導致物價大漲、經濟虛熱。房地產商品的交易，同樣服從于這一定理。房地產“炒”者，無論是直接明了之“炒”還是間接隱蔽之“炒”，主觀愿望都希望房地產價格不斷上漲。只有價格不斷上漲，直接明了之“炒”者才能獲得投資增值；間接隱蔽之“炒”者才能獲得GDP、稅金的超速增長和土地增值。如果房地產價格不上漲，“炒”者的增值、增收預期大部分都會落空。那如何能使房地產價格上漲呢？從行政角度看，可以直接減少供應，通過人為的供不應求驅使價格上漲。這一招是有點用處的，但減少供給又同行政追求GDP和稅金快速增長的大目標不吻合。

4 “房子是用來住的、不是用來炒的”的重要意義

在思想理論上終結了多年來的糾纏不清，明明白白地告訴人們，房地產的第一功能是使 用。“房子是用來住的、不是用來炒的”并非一個玄妙莫測的命題；也不是說思想理論界就沒有明白人，不認識房地產的第一功能是使用；而是早先這些明白人的見解，或缺少深入細致的分析，或沒有大聲呼喚，沒有形成社會共識。在這樣的情況下，不少人對房地產屬性分析比較混亂，將房地產使用這個第一功能，淹沒在其他功能之中，甚至將其他功能的風頭蓋過了第一功能，造成思想理論的混亂。在經歷了那么多年的混沌以后，終于有權威登高一呼，明明白白地告訴人們，房地產的功能就是使用第一，結束了多年來在此問題上的混沌。

其次，思想理論上的廓清，給中國房地產市場及其調控的健康發展奠定了堅實的基礎。近20年來，房地產市場及其調控成為全民參與、常說常新、百說不厭的話題。這一方面是由于該問題本身的重要性、廣泛性和敏感性所致；另一方面也是由于問題沒有好好解決，市場起伏、調控反復、民眾忐忑所致。其中原因，可以說一千、道一萬，但是，同全部各個方面尤其是管理方面，對于房地產功能的認識偏差，把房地產的功能重心、地位重心、作用重心，偏向于實現GDP、稅金財政、投資保值增值上去，是密切相關的、 根本相關的。

當下，“房子是用來住的、不是用來炒的”，不僅僅是思想理論的準確，加上來自于行政權威，相信應該成為行政管理乃至于市場的行動指導，人們久久期盼的中國房地產市場及其調控健康發展前景的實現，有了堅實的思想理論基礎。而“房子是用來住的、不是用來炒的”，簡簡單單一句話，要言不煩，直擊要害，解決了多少年來在該問題上糊涂認識。這為房地產研究界、甚至中國學術界的研究思維和方法，提供了一個深入淺出、直奔要害的范例。

參考文獻：

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作者簡介：

姜旭東（1988—）男，中國地質大學（北京），本科，高級工程師，研究方向：房地產開發與經營，房地產評估。