探討房地產開發造價控制的成分和控制對策

鐘聃婷

摘 要：在房地產開發的時候，主要包括以下六個階段，分別是項目決策、可行性研究、項目設計、招投標、項目實施和竣工結算。本文對房地產開發工程造價管控的重要性進行了深入的分析，對房地產開發工程造價管理中易于出現的問題進行全面的闡述，對房地產開發工程施工中每個階段需要面臨的問題進行了積極的探究，從而使整個房地產開發工程造價的管控能力得到有效的提升，使施工投入的成本得到有效的控制，使經濟效益和社會效益得到不斷地提高。

關鍵詞：房地產;工程造價;有效控制;管理現狀

1 引言

對于房地產開發工程來說，它具有較強的系統性，項目資金的投入成本比較大，投資周期非常長，具有較強的單一性，所以房地產開發工程造價的全程管控具有較強的系統性和復雜性，并發揮著積極的作用。國內許多的建筑企業在對工程造價進行管理的時候，只有企業內部的極少數部門參與其中，與企業其他的部門缺少必要的溝通和交流，致使工程造價管理工作無法得到有效的執行，這就會給工程的造價管理造成嚴重的影響，使工程投入的成本不斷地增加，出現資金浪費的現象。房地產開發工程造價管理具有較強的系統性，假如工程投資決策階段出現問題，就會給整個工程的設計方案造成嚴重的影響，使工程施工階段和竣工階段無法實現對工程造價的有效掌控，因此需要將工程造價管控工作融入到整個工程建設的全過程中。

2 房地產企業工程造價管理易于出現的問題

2.1管理理念缺失，管理效率低下

房地產企業在對建設工程的造價進行管理的時候，管理理念比較落后，使得工程的管理效率比較低下，給整個工程項目的決策、設計、招投標和施工造成嚴重的影響。房地產企業工程造價管理理念比較落后，施工效率比較低，這就會給整個工程的執行力造成嚴重的影響。房地產企業工程投標環節沒有得到規范化管理，沒有完善的工程造價管理來為設計工作做保障，這就使得整個項目無法實現高效的管理，從而給整個工程的經濟效益造成一定的制約。

2.2造價成本控制管理的理論基礎薄弱

在對房地產企業工程造價成本進行管理的時候，會有很多的問題出現。究其原因主要是房地產企業工程造價成本控制管理的理論基礎比較薄弱，盡管將成本控制理念引入其中，但是缺少對深層次內容的探究，沒有靈活的實踐指導理論，只能盲目的進行運用，導致工作效率比較低下，無法滿足預期的目標。

2.3前期造價控制不當

在房地產企業工程施工的時候，施工單位沒有對工程建設項目的前期準備工作進行科學的管理，沒有對造價控制工作進行高度的關注，將整個工程的核心工作放在了施工和結算階段上。房地產企業沒有足夠的重視工程造價管理工作，對前期準備工作沒有進行高度的關注，使得前期準備工作在投資估算和設計概算中發揮的作用沒有得到有效的落實，致使結算超預算、預算超概算、概算超估算的現象時有發生。

2.4施工過程中成本控制管理不到位

房地產企業工程在對施工過程進行管理的時候，沒有將成本控制管理工作落實到實處，使得技術問題與經濟問題無法實現高效的融合，對于經濟管理中易于出現的問題無法做到早發現、早處理。在工程竣工驗收的時候，即便是發現了問題，也沒有辦法對問題進行彌補。在施工的時候，對施工技術和施工過程進行了高度的關注，忽略了對施工成本的控制，在生產管理的過程中，沒有對建設成本進行有效的降低，沒有對施工技術進行科學的改進，沒有對施工技術方案進行高效的優化。建設工程的經營管理者與施工技術人員沒有進行及時的交流和溝通，使工程造價管理各個環節未能實現有效銜接，給施工成本控制造成嚴重的影響。

2.5缺少完善的評價體系

房地產企業工程項目施工完成以后，沒有形成科學的工程造價管理評價體系，使企業的報價體系沒有得到有效的形成，造成嚴重的資金浪費，珍貴的經濟技術信息也隨著工程的交工煙消云散。

3 房地產企業有效管控工程造價

3.1造價管理

在對房地產企業工程項目的投資進行決策的時候，施工技術和經濟決策對建設工程的經濟效益起著非常重要的作用，項目投資決策階段是項目投資控制的核心階段。建設工程項目在項目建議書批準后，工程造價咨詢部門需要以地區經濟發展情況、國民經濟長期發展規劃和行業經濟發展規劃為基礎，對擬建項目進行全方位的論證，對建設項目的適用性、合理性、經濟效益和資金落實情況進行全面的分析，充分做好可行性研究活動，從而使決策者可以對整個工程的實施情況有全面的掌控。在對建設工程進行投資決策的時候，工程造價發展著非常重要的作用，起到了總攬全局的作用。在對建設工程進行可行性研究的時候，全面分析投資效益，使用建設工程造價指標來對建設項目的總體投資情況進行充分的計算。經過科學的預測和實地調研，對經濟收益進行估算，對項目財務情況進行科學評價，對投資收益率和投資回收期等經濟技術評價指標進行科學的運算，從而使投資者可以準確的掌握工程信息和實現正確的決策。具體的決策階段工程造價計價與控制情況詳見下圖1。

3.2設計方案

國內房地產企業對建設工程前期工作造價控制沒有進行高度的關注，而是對施工階段的造價情況進行高度關注，這就會表現的比較被動性。要想對建設工程的造價進行嚴格的控制，就要對前期階段造價進行高度重視。設計階段對建設工程造價產生了積極的影響，主要表現為以下三點：第一，招標設計方案。通過招標設計方案可以使設計方案的范圍不斷地擴大，使設計方案變得更加準確、合理和先進，招標設計方案使項目建設投資得到科學的管控，使設計周期得到有效的縮減，使設計費用得到不斷地降低。第二，限額設計。建設工程的施工工期長短和費用支出受項目設計方案的直接影響，同時還會使建設項目的經濟效益和使用價值受到嚴重的影響。對于整個建設工程來說，開發商一定要有全面的了解，設計單位在進行設計的時候，需要對設計內容進行定量分析，通過科學的運算，使建設工程施工的經濟性得到不斷地提高。第三，對價值工程進行全面推廣。在對產品功能和成本之前的關系進行分析的時候，主要是借助價值工程得以實現的，使用較低的成本使產品的必要功能得到可靠的展現，使產品價值的技術經濟分析方法得到不斷地提高。利用價值和功能之間的關系，將經濟問題和技術問題有機的融合在一起，使用最低的產品壽命周期成本來完成產品的必要功能。

3.3招投標

為了適應市場經濟的客觀要求，房地產企業建設工程推行了招投標制度，通過競爭的方式，使資源配置得到不斷地提高，使建設工程得到高效率、高質量和高標準的完成。在確保建設工程質量和工期的前提下，房地產企業招標的主要目的就是選擇評標價低、施工質量最佳的投標單位，所以價格成為了招投標工作的核心要素。第一，在對招投標文件進行編制的時候，力求完美，所有的條件滿足建設工程的標準。第二，對標底進行科學編制。在確保建設工程項目質量的情況下，標底控制在造價的最低范圍。對造價水平的合理性進行反復的審查，確保其滿足投資控制的要求。第三，在中標以后，施工工期一定要合理設置。工程承包合同具有非常重要的作用，實現對建設工程質量、進度、投資等合理的管控，對施工工期、施工質量、工程造價、竣工驗收、撥付工程款、違約責任和保修期等進行明確的表述。反復推敲合同條款信息，確保所有的信息周密、嚴謹和完整。

3.4工程實施

在對房地產工程進行施工的時候，需要對工程造價進行有效的管理。第一，對施工方案進行科學的篩選。嚴格審核施工單位的施工組織設計情況，施工方案一定要具有較強的經濟性和合理性。以建設工程的規模、性質、工期、施工人員數目、設備、材料供應以及外部環境等技術經濟條件為基礎，不斷地優化和升級建設單位的施工設計方案和施工計劃，從而獲得最佳的施工策略。第二，對施工圖紙進行科學的會審。組織專家對施工圖紙進行嚴格的審核，一旦發現問題，需要立即采取措施進行處理。及時出具變更簽證單，有效控制了返工或者是窩工的問題。工程簽證一定要及時、準確，嚴格的對簽證進行審核，使簽證的客觀性和準確性得到保證，從而使整個工程的施工質量滿足設計的要求。

3.5竣工決算

建設工程的投資效果和實際造價主要是通過竣工結算得以反映的，精確的竣工結算審核工作可以對建設工程的經驗教訓進行及時的總結，使建設工程的技術經濟資料得到不斷地積累，使建設工程的造價管理水平得到有效的提升。在對房地產企業工程項目進行竣工決算的時候，主要遵循以下原則：第一，在對建設工程造價進行確定的時候，需要以現行的計價標準為基礎，以招標文件和施工合同為依托，依據設計變更、現場簽證和竣工圖來高效完成審核工作。審計人員需要對費用定額的內容和記取方法、工程造價計算程序、定額的工作內容以及工程量的計算規則等進行熟練的掌握，同時對他們的內在聯系和編制原理進行詳細的了解，使建設工程造價計算變得更加精確。第二，在進行結算的時候，不能只對工程變更和圖紙進行審核，一定要深入到施工現場進行仔細審核，從而使工程結算的質量得到保證，使投資效益得到不斷地提高。走進施工現場可以對工程的施工情況進行動態掌控，檢查工程變更情況和按照圖紙施工情況，對于存在的問題一定要及時的進行整改。第三，使用二審終審制度，“二審”指的是內審和外審，對所有的環節進行嚴格的審核，從而使建設工程造價變得更加科學合理，使其滿足現行的設計標準。

4 結語

綜上所述，通過對影響建設工程的因素進行認真的分析，發現工程的成本控制受人為因素影響比較大，需要對投資情況進行科學的控制，從而使工程成本得到有效的降低。伴隨著市場經濟的不斷發展和進步，房地產企業工程建設單位需要對國內外的先進經驗進行積極的借鑒，充分調動主觀能動性，使建設工程的造價問題得到有效的解決，從而使房地產市場朝著更加健康的方向邁進。

參考文獻：

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