把握國企資管機遇 掘金運營賦能藍海
——專業人士分享國有存量資產盤活增值之道

□ 本刊記者 鞏聰聰

近年來，隨著政策的持續收緊、市場的急劇變化以及資本的風向轉移，在存量資源上擁有先天優勢的一些國企敏銳地嗅到了資產管理的商機。

對于擁有商業、寫字樓、倉庫、產業園、專業市場、機場、公路等多種資產業態的國企而言，如何盤清存量資產,避免資產流失；如何通過運營賦能，實現資產保值增值……這些都是當前及未來發展中繞不開的課題。

8 月27 日，在明源云空間協同明源地產研究院于青島舉辦的“盤活·增值——2019 國有存量資產研討會”上，多位專業人士就這些問題進行了探討。

把握國企資管機遇

為什么這幾年存量資產管理這么火？對于這個問題，明源地產研究院副院長、存量研究首席專家黃樂認為，居民消費力的增長對商業資產的運營有很大促進作用，以現代服務業為代表的第三產業對寫字樓等存量資產的去化效果明顯。而我國人口結構的變化對新興產業又有促進，老齡化社會的加劇對養老產業有帶動作用，這些都會掀起存量資產的一些新浪潮。此外，還有很多政策紅利，包括國家鼓勵產業用地、國家鼓勵公改商、國家鼓勵房住不炒、國家鼓勵長期租。

“這些都是利好。”黃樂說，這幾年，黑石、凱德等很多國外的資本大鱷涌入中國進行投資，正是因為看好中國經濟。

當前，國企改革漸入深水區。近年來，從中央到地方，陸續下發了許多關于國企改革的指導性文件和配套落地政策，并且組建了一大批國有資本投資公司和國有資本運營公司。而隨著政府機構改革的深化，未來將有大量的國有資產交給這些平臺公司統籌管理進行專業化運作。

明源地產研究院副院長、存量研究首席專家 黃樂

中國投資咨詢有限責任公司政府與公共咨詢部執行董事 王小文

渤海匯金證券資產管理有限公司董事總經理、資本市場部總經理 李耀光

保利物業總部資產運營中心總經理 張鵬

黃樂認為，這其中蘊藏著巨大的存量資產管理機遇，這正是屬于國企資管的大時代。在這種背景下，現代國企不能只顧“埋頭拉車”，還要注意“抬頭看路”，選擇好適合自己的發展路徑。

“在當前的經濟背景下，國企和平臺公司肩負著特殊使命。”他認為，今年GDP 要保6.0%～6.5%的增長目標，在出口和消費都不樂觀的情況下，固定投資是主要的動力源。

黃樂說：“固定投資正是國企和平臺公司的重要使命。很多平臺公司都是每年100 多個億的固定投資往下投，這是必須完成的任務。”

中國投資咨詢有限責任公司政府與公共咨詢部執行董事王小文也分析指出：“今年上半年我國經濟增速為6.3%，總體平穩，成績來之不易。7 月16 號，在國家統計局公布經濟數據之后的第二天，李克強總理召集企業家開座談會。其間談到一些未來的發展方向，包括養老、托幼、教育、健康領域要實現優質供給，聚焦補短板擴大有效投資，用好地方專項債，以及城鎮的老舊小區改造。這些很多都是國企和平臺公司正在做的事情。”

掘金運營賦能藍海

“需要注意的是，我們要反觀一個事情：平臺公司每年的現金回流有多少錢？我們走訪了不少于50 家平臺公司，發現目前很多公司主要依靠很少的租金收入，外加銀行發債、物業抵押貸款來維持運營，每年存在著十幾個億的資金缺口。”黃樂直言不諱地說，在國企和平臺公司承擔固定投資重要使命的過程中，有一項業務目前還是比較薄弱的，就是經營收益。

他提到，這幾年國企兼并重組頻繁，很多國企處于被兄弟公司吞并的恐慌中。擺脫這種恐慌的辦法不光在于把資產規模做大，同時還要擅于資產運營，提高資產收益率。國企特別是平臺公司在做固定投資的過程中，沉淀了大量的固定資產，但是這些資產的運營效率很低。

黃樂分析，對于平臺公司來說，資產管理是一個繞不開的課題，未來企業的競爭很大程度上將是資產管理能力的競爭。

不同于投資和開發的行情與風口收益導向，存量資產收益的高低很大程度上取決于管理與運營能力。黃樂建議，國企可以從投、融、管、退四個維度提升資產管理的能力。

其中，“投”是所有存量資產盤活的源頭，資產要實現有效去化，在前期就要做好定位。“融”和“退”都會涉及資產證券化和金融創新的問題。在當前一系列政策文件對融資渠道“圍追堵截”的背景下，如何選擇合適的金融工具至關重要。

渤海匯金證券資產管理有限公司董事總經理、資本市場部總經理李耀光分享了企業資產證券化的一些手段。他說：“最近幾年，山東國企在資產證券化方面的探索逐漸增多。”

不管“融”還是“退”，都涉及資產價值。資產價值的高低離不開資產運營的效率與收益。因此，“管”才是資產管理得以發揮核心功能之所在。

保利物業總部資產運營中心總經理張鵬也非常認同存量資產管理投融管退的基本商業邏輯。他以保利集團存量資產運營的經驗為例，建議國企在企業體系賦能方面進行一些積極探索，運用自己的上下游供應鏈，去盤活自己的存量資產。

“保利集團有很多產業，可以提供從不動產的建造到不動產運營，再到汽車、文化等一系列的產品與服務。”張鵬分享，“企業體系里有很多的上下游企業，很多客戶需要保利集團的供應鏈產品。我們的供應鏈體系可以助力客戶生意做得更好，而且客戶可能成為我們供應鏈當中的一環，甚至成為我們供應鏈企業的上下游。比如，我們一個物業客戶的業務納入保利體系后，營業額增長了30%到40%。這個客戶對我們的忠誠度非常高，去各地拓展業務都會找我們合作。”

他說，資產運營模式與傳統租售最大的不同在于，資產運營著眼于標的資產全生命周期的服務。從前期的介入到中期的物業管理和資產的運營管理，再到整個生命期的設備維護，這四大環節構成資產運營的全鏈條，缺一不可。

“很多開發商會漏掉前期介入這個環節，而一旦漏掉這個環節，就會出現賣得特別好但根本用不了的問題。整個生命期的設備設施的維護，也是一個容易被忽視的環節。”張鵬提醒。