不動產(chǎn)登記公告發(fā)布在實(shí)踐中的思考與探討

葉佳

摘要：公告是登記審核程序的一個重要環(huán)節(jié)，起著對外公示及排除異議的作用。《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》和《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》對應(yīng)公告的登記事項(xiàng)、公告發(fā)布的形式、時限等都有具體規(guī)定。按照進(jìn)一步加強(qiáng)政府部門信息公開的要求，不動產(chǎn)登記公告的發(fā)布必須嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)的要求，做到規(guī)范、準(zhǔn)確和及時。

關(guān)鍵詞：公告;信息公開;登記

中圖分類號：F293-31 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）10-0053-55 收稿日期：2019-08-08

1公告發(fā)布的有關(guān)規(guī)定

根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱《實(shí)施細(xì)則》）第17條規(guī)定，有下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在登記事項(xiàng)記載于登記簿前進(jìn)行公告，但涉及國家秘密的除外：（一）政府組織的集體土地所有權(quán)登記;（二）宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，土地承包經(jīng)營權(quán)等不動產(chǎn)權(quán)利的首次登記;（三）依職權(quán)更正登記;（四）依職權(quán)注銷登記;（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

公告應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)門戶網(wǎng)站及不動產(chǎn)所在地等指定場所進(jìn)行，公告期不少于15個工作日。公告所需時間不計(jì)算在登記辦理期限內(nèi)。公告期滿無異議或者異議不成立的，應(yīng)當(dāng)及時記載于不動產(chǎn)登記簿。

作此規(guī)定是考慮到不動產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行登記時，可能發(fā)生的爭議或涉及的利害關(guān)系人，通過公告能夠?qū)幾h暴露出來，從而保證登記的真實(shí)與準(zhǔn)確。此外，依職權(quán)更正登記和依職權(quán)注銷登記是不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)主動進(jìn)行的登記。為了避免在這些依職權(quán)進(jìn)行的登記中給權(quán)利人、利害關(guān)系人造成不當(dāng)損害，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加以公告。

此外，《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡稱《規(guī)范》）也對公告的發(fā)布時限、形式以及適用情況作了更詳細(xì)的規(guī)定。《規(guī)范》4.7.3規(guī)定了因不動產(chǎn)權(quán)利滅失等情形，無法收回不動產(chǎn)權(quán)證書或者不動產(chǎn)登記證明的，在登記完成后，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在其門戶網(wǎng)站或者當(dāng)?shù)毓_發(fā)行的報(bào)刊上公告作廢。

2公告發(fā)布的注意事項(xiàng)

根據(jù)公告發(fā)布的相關(guān)規(guī)定，公告的主要作用是公示和征集異議，排除潛在的爭議并規(guī)避風(fēng)險。鑒于此，公告發(fā)布必須規(guī)范、準(zhǔn)確、及時。并且方便群眾查詢，符合信息公開的要求。

2.1公告發(fā)布的規(guī)范性

2.1.1發(fā)布形式的規(guī)范

按照《實(shí)施細(xì)則》《規(guī)范》的具體規(guī)定，公告發(fā)布的形式有兩種：不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的網(wǎng)站上發(fā)布、登記機(jī)構(gòu)的辦理地點(diǎn)張貼。有的公告類型是明確規(guī)定同時按兩種方式發(fā)布，如首次登記公告和依職權(quán)登記的公告。

《規(guī)范》4.7.1.2規(guī)定，不動產(chǎn)首次登記公告由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在其門戶網(wǎng)站以及不動產(chǎn)所在地等指定場所進(jìn)行，公告期不少于15個工作日。4.7.2規(guī)定，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)辦理登記的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在記載于不動產(chǎn)登記簿前在其門戶網(wǎng)站以及不動產(chǎn)所在地等指定場所進(jìn)行公告，公告期不少于15個工作日。

今年1月9日通過的《江蘇省不動產(chǎn)登記條例》，第28條對公告發(fā)布的做了更細(xì)化的規(guī)定，其中第6款規(guī)定，“申請不動產(chǎn)繼承、受遺贈登記未提交生效法律文書或者公證書”應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)門戶網(wǎng)站以及不動產(chǎn)所在地等指定場所發(fā)布，公告期限不少于15個工作日，公告期限不少于60日。鑒于此，非公證繼承類的公告按照規(guī)定采用“同時選擇”的公告模式，不僅在門戶網(wǎng)站公告，還同步在繼承所涉不動產(chǎn)所在地予以公示，盡可能排除潛在異議。

廢止類公告，是在登記機(jī)構(gòu)完成登記之后，對于已經(jīng)失效證書的清理，此時登記程序已完成，排除異議并非主要目的，其更多是一種公示，故而僅通過門戶網(wǎng)站更為簡便易行。

2.1.2發(fā)布程序的規(guī)范

在實(shí)踐中的依職權(quán)注銷登記，往往當(dāng)事人不來辦理登記，造成證書（證明）無法收回的情形。在發(fā)布不動產(chǎn)注銷公告時，就應(yīng)同時發(fā)布廢止公告聲明原權(quán)利證書（證明）作廢。《規(guī)范》4.7.3還規(guī)定了一種公告情形：“因不動產(chǎn)權(quán)利滅失等情形，無法收回不動產(chǎn)權(quán)證書或者不動產(chǎn)登記證明的，在登記完成后，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在其門戶網(wǎng)站或者當(dāng)?shù)毓_發(fā)行的報(bào)刊上公告作廢。”

2.1.3發(fā)布時間節(jié)點(diǎn)的規(guī)范

《規(guī)范》4.7.3還規(guī)定了一種公告情形：“因不動產(chǎn)權(quán)利滅失等情形，無法收回不動產(chǎn)權(quán)證書或者不動產(chǎn)登記證明的，在登記完成后。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在其門戶網(wǎng)站或者當(dāng)?shù)毓_發(fā)行的報(bào)刊上公告作廢。”此項(xiàng)公告時間十分明確，應(yīng)在登記完成之后，屬于登記機(jī)構(gòu)在登記完成后的自我清理，一般應(yīng)在登記完成之后，通過一定時段，以統(tǒng)一刊發(fā)的形式將原證書作廢。同時，在新的登記申請尚未登簿之前，權(quán)屬尚未變化，原證書和證明不應(yīng)視為失效。

2.2公告發(fā)布的準(zhǔn)確性

2.2.1發(fā)布時限的準(zhǔn)確

如依職權(quán)更正登記，根據(jù)《實(shí)施細(xì)則》第81條規(guī)定，告知權(quán)利人辦理更正滿30個工作日后，逾期未辦理的登記機(jī)構(gòu)可以發(fā)布更正登記公告滿15個工作日后辦理更正。此規(guī)定對公告的發(fā)布時限有明確的要求，即首先要告知權(quán)利人辦更正登記，通告“滿30個工作日后，逾期未辦理的”登記機(jī)構(gòu)才可以發(fā)布更正登記公告，工作人員在開啟公告流程前必須符合此前提條件。其次，對更正登記公告的發(fā)布時限也有明確規(guī)定，要“滿15個工作日后”才能依職權(quán)辦理更正登記。因?yàn)楣姘l(fā)布是登記審核的一個重要環(huán)節(jié)，承擔(dān)排除潛在異議和完善風(fēng)險防控的作用，所以其發(fā)布時限需嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定的要求，不得擅自更改。

2.2.2發(fā)布內(nèi)容的準(zhǔn)確

《實(shí)施細(xì)則》《規(guī)范》列有部分公告的模板，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)按模板要求制作并發(fā)布公告。為了方便群眾及時查詢，目前公告的主要發(fā)布途徑是通過不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的網(wǎng)站發(fā)布，有的公告（如注銷公告）需要上傳附件，必須保證附件的格式正確，可以正常打開并下載。由于公告公示的嚴(yán)肅性，要保證公告發(fā)布內(nèi)容的準(zhǔn)確，做到“零差錯”。

2.3公告發(fā)布的及時性

《實(shí)施細(xì)則》第22條規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記證明遺失、滅失，不動產(chǎn)權(quán)利人申請補(bǔ)發(fā)的，由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在其門戶網(wǎng)站上刊發(fā)不動產(chǎn)權(quán)利人的遺失、滅失聲明15個工作日后，予以補(bǔ)發(fā)。實(shí)踐中權(quán)利人在遺失權(quán)證后都急于補(bǔ)辦，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)在權(quán)利人掛失的當(dāng)日及時公示，保護(hù)權(quán)利人的利益。如拖延公示將會耽誤權(quán)利人的辦理時間，不僅增加群眾的辦理成本，也會造成負(fù)面影響。

3公告發(fā)布的其他適用

對于公告的適用，首先應(yīng)明確其必要性，即有必要通過公告強(qiáng)化登記程序的合理性，完善登記機(jī)構(gòu)審核的風(fēng)險防控;其次，按照自然資源部流程優(yōu)化的要求，公告程序與受理可以并行辦理，以不增加申請人的時間成本，減輕申請人負(fù)擔(dān)為原則。

根據(jù)《江蘇省不動產(chǎn)登記條例》第28條的規(guī)定，有下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在登記事項(xiàng)記載于登記簿前進(jìn)行公告，但涉及國家秘密的除外：（四）轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的單位已注銷，并且無權(quán)利義務(wù)承繼人，受讓方申請登記的;（五）轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的自然人死亡，并且無權(quán)利義務(wù)承繼人，受讓方申請登記的;此規(guī)定主要涉及一些特殊類型的登記，由于時間久遠(yuǎn)或當(dāng)時缺少申請材料無法登記，出于排除異議和合理審慎規(guī)范登記行為的考慮，在登記前有必要進(jìn)行公告。

此外，持法院的協(xié)助執(zhí)行通知書申請登記的，考慮多數(shù)受讓人或者買受人不能提供轉(zhuǎn)讓一方的權(quán)屬證書，需通過公告將不能提供的證書作廢;以及辦理注銷登記時因證書（證明）遺失（滅失）而無法收回的，在不動產(chǎn)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)網(wǎng)站發(fā)布注銷公告的同時應(yīng)發(fā)布證書（證明）廢止公告。

在登記實(shí)踐中，考慮減少申請人的時間成本，減輕申請人負(fù)擔(dān)，進(jìn)一步完善系統(tǒng)功能，在審核登記時由工作人員將需公告的登記事項(xiàng)錄入系統(tǒng)，系統(tǒng)自動提取生成公告，并提交給公告發(fā)布人員即時上網(wǎng)發(fā)布。實(shí)現(xiàn)登記與公告環(huán)節(jié)的無縫對接。