轉讓方主體滅失的單方申請

湯慧

摘要：《江蘇省不動產登記條例》于2019年5月1日起正式施行，其中第15條第8項增設了“轉讓方主體滅失的單方申請”，是對不動產登記雙方申請原則的一次重大突破，有助于化解長期困擾不動產登記機構的歷史遺留問題。對《江蘇省不動產登記條例》第15條第8項的立法初衷、法理基礎、實務操作進行探討，希望可以促進該條款從立法向實踐的轉化。

關鍵詞：轉讓方主體滅失;單方申請;解讀

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）10-0059-61 收稿日期：2019-09-01

《江蘇省不動產登記條例》（以下簡稱《江蘇條例》）于2019年5月1日起正式施行，這是江蘇省首部關于不動產登記的地方性法規。《江蘇條例》第15條是關于單方申請的適用條款，其中第8項明確規定：“轉讓不動產的單位已注銷或者轉讓不動產的自然人死亡，并且無權利義務承繼人，受讓方申請登記的;可以由當事人單方申請”。相較于《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》，可以說《江蘇條例》第15條第8項是對不動產登記雙方申請原則的一次重大突破，也是對傳統單方申請情形的重要補充和完善。筆者暫且將它稱作“轉讓方主體滅失的單方申請”，并嘗試對這一特殊情形的單方申請的立法初衷、法理基礎、實務操作進行探討，希望可以促進該條款從立法向實踐的轉化。

1“轉讓方主體滅失單方申請”的立法初衷

長期以來，對于房地產開發企業破產倒閉后購房人如何辦理產權證的問題，不動產登記機構深受困擾。如果堅持雙方申請的原則，要求轉讓方和受讓方同時到場申請，顯然已無可能;如果允許受讓方持相關材料單方申請，又違背了登記的基本原則。所以，實踐中遇到此類問題，登記機構的常規做法是建議購房人向法院起訴，確認房屋的權利歸屬，然后憑生效法律文書辦理，一定程度上增加了購房人的負擔。而且如果房地產開發企業已經注銷工商登記，在法人主體資格滅失的情況下，法院如何確定被告，也是司法審判的一大難題。另外一種情況是：作為轉讓方的自然人已經死亡，并且沒有繼承人，受讓方如何辦理轉移登記？如何才能取得不動產物權？《江蘇條例》第15條第8項正是破解這一難題的良方，增加“轉讓方主體滅失的單方申請”，明確：轉讓不動產的單位已注銷或者轉讓不動產的自然人死亡，并且無權利義務承繼人，受讓方可以單方申請登記。一方面可以解決不動產登記歷史遺留問題，另一方面也有利于維護房地產市場交易秩序、保障權利人合法權益。

2“轉讓方主體滅失單方申請”的法理基礎

第一，允許轉讓方主體滅失的單方申請，是私法自治原則的體現。私法自治，是民事活動的基本準則，具體是指民事主體有權依照自己的意志實施民事行為，在不違反法律法規的強制性規定、不違背公序良俗的前提下，民事主體自愿達成的協議優先于法律規定而適用。在我國的民事立法中，私法自治也稱作自愿原則或者意思自治原則。比如：《民法總則》第5條規定：“民事主體從事民事活動，應當遵循自愿原則，按照自己的意思設立、變更、終止民事法律關系”，《合同法》第4條規定：“當事人依法享有自愿訂立合同的權利，任何單位和個人不得非法干預”，《合同法》第8條規定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護”。轉讓方主體滅失的單方申請，是基于轉讓這一基礎民事法律關系。如果轉讓協議是合法有效的，協議的內容應當予以履行（轉讓方獲得對價，受讓方取得不動產所有權），如此才能實現當事人當初締約之目的，這也是民事活動意思自治原則的體現。

第二，允許轉讓方主體滅失的單方申請，可以減少國家對于民事活動的不當干預，促進私有財產的合法流通。在轉讓方主體滅失，并且沒有權利義務承繼主體的情況下，如果堅持雙方共同申請的原則，受讓方的債權請求權無法轉化為物權支配權，不動產的物權歸屬該如何認定？是不是最終只能認定為無主財產，收歸國有？從微觀層面看，對于受讓方是顯失公平的，雖然其享有債權，但請求對象已經不存在，請求權根本無法實現，所謂的債權已無實際意義。再從宏觀層面看，也不利于房地產交易市場的發展，某種程度上限制了私有財產的合法流通。

3“轉讓方主體滅失單方申請”的實務操作

對于轉讓方主體滅失的單方申請，不動產登記機構應當重點審查以下幾方面的內容：

第一，轉讓方主體已經滅失。作為申請人的受讓人應當提供相關證明材料：如果是轉讓的單位已經注銷，需要提供工商登記注銷證明。如果是轉讓的自然人已經死亡，應當提供死亡證明。

第二，轉讓方確無權利義務承繼人。對于這一事實的審查，實踐中可能難以操作。如果要求受讓人提供相關證明材料，也不太現實。

轉讓的單位已經注銷，如何確定有無權利義務承繼人？筆者認為，一般情況下，可區別單位性質做出初步判定：如果單位是非國有性質，單位注銷即可視為無權利義務承繼人（除非有生效法律文書明確）;如果單位是國有性質，注銷后當地國有資產管理部門可視為權利義務承繼人。

轉讓方為自然人且已經死亡的，如何確定有權利義務承繼人？首先，這里為何使用“權利義務承繼人”的概念而不直接使用“繼承人、受遺贈人”？筆者認為，如果繼承人明示放棄繼承、受遺贈人未明示接受遺贈，法律上顯然不能作為轉讓人的權利義務承繼人實施不動產處分行為。因此，這里的“權利義務承繼人”應該是未放棄承繼資格的實際權利義務承繼人。其次，如何審查？是否可以參照繼承（非公證且未提供生效法律文書的）轉移登記的程序？但是，繼承轉移登記是由繼承人提出申請并且提供相關繼承材料（包括繼承人和被繼承人關系的親屬關系證明），而要求受讓人證明轉讓人沒有權利義務承繼人是較高的證明責任，因為受讓人很可能不是轉讓人的親屬，其調查取證的難度和成本可想而知。那么，是否可以由不動產登記機構調查核實？雖然，根據自然資源部的流程優化要求，不動產登記機構和相關部門之間的數據應當實現互聯互通，但就目前的實際情況來看，這項工作尚處于初步開展階段，還有待于深入推進。結合《江蘇條例》第27條規定：“對可能存在權屬爭議，或者可能涉及他人利害關系的登記申請，不動產登記機構可以向申請人、利害關系人或者有關單位進行調查。因情況特別復雜，難以確定權利人的，不動產登記機構可以委托專業機構核查，具體辦法由省自然資源主管部門制定，報省人民政府批準后實施”，這種情形是否可以委托專業機構核查？筆者認為，這也需要相關配套文件的細化和明確，在此之前，對于“轉讓不動產的自然人死亡，并且無權利義務承繼人，受讓方單方申請登記的”，應當謹慎受理。

第三，受讓人已經履行合同義務。受讓人應當提供已經支付對價的證明材料，如：發票、收據等。轉讓合同中，一般情況下，受讓人支付對價是取得不動產物權的前提，受讓人如果沒有履行合同義務，就會喪失實現請求權的基礎，也不具備提出單方申請的資格。

第四，轉讓的不動產已經辦理過首次登記（初始登記）或者具備辦理首次登記的條件。這是連續登記原則的基本要求。再從合同法的角度分析，如果轉讓的不動產不是合法建筑，違反了法律、行政法規的強制性規定，轉讓合同也會因此而無效。

第五，履行異議公告程序。《江蘇條例》第28條明確規定：“有下列情形之一的，不動產登記機構應當在登記事項記載于登記簿前進行公告，但涉及國家秘密的除外：

（一）政府組織的集體土地所有權登記;

（二）宅基地使用權及房屋所有權，集體建設用地使用權及建筑物、構筑物所有權，土地承包經營權等不動產權利的首次登記;

（三）依職權更正、注銷登記;

（四）轉讓不動產的單位已注銷，并且無權利義務承繼人，受讓方申請登記的;

（五）轉讓不動產的自然人死亡，并且無權利義務承繼人，受讓方申請登記的;

（六）申請不動產繼承、受遺贈登記未提交生效法律文書或者公證書;

（七）法律、行政法規規定的其他情形。

公告應當在不動產登記機構門戶網站以及不動產所在地等指定場所發布，公告期限不少于15個工作日，前款第5項、第6項公告期限不少于60日。公告期滿無異議或者異議不成立的，不動產登記機構應當及時記載于不動產登記簿。”

從上述規定不難發現，對于“轉讓不動產的自然人死亡，并且無權利義務承繼人，受讓方申請登記的”，公告期（60日）遠超出“轉讓不動產的單位已注銷，并且無權利義務承繼人，受讓方申請登記的”情形（15個工作日），也從側面印證了“轉讓不動產的自然人死亡且無權利義務承繼人”核查程序的復雜性。

筆者認為，《江蘇條例》第15條第8項增設“轉讓方主體滅失的單方申請”情形，總體上有助于解決不動產登記歷史遺留問題，但只有進一步研究和細化具體操作規范，才能真正起到化解登記難題、保護權利人合法權益的效果。