淺析房地產開發項目設計階段成本控制策略

文/孫英發 上海中建一局集團投資發展有限公司 上海 201206

1、前言

房地產開發項目設計階段大致分為三個階段：概念及方案設計階段、擴初或總體設計階段、施工圖設計階段（目前擴初或總體設計在部分地區已被取消），設計基本方案的初步確定是對項目總體規劃和實施方案的進一步描述，施工中將投入的人力、物資、機械以及施工工藝將確定，而這些因素將能夠占到項目總成本的70%-90%；施工圖是將圖紙轉化成實體的載體，圖紙深度及精度越高，對提高施工質量、減少錯漏、返工越有利，同時成本測算及管理精度越高，后期變更簽證及索賠越少。圖1曲線清晰展示了成本決定與發生在項目進行過程中的走勢及占比影響。

成本管理前置是實現有效成本控制的基本要求，而設計階段成本管控貫穿全過程，以成本控制為前提，是管理前置最好的體現。

圖1 成本決定與發生曲線

2、成本的概念

人們進行生產經營活動或達到一定目的，就必須耗費一定的資源（人力、物力和財力），其所費資源的貨幣表現及其對象化稱之為成本，簡單來說成本就是生產某一產品所耗費的全部費用。

房地產開發項目的成本組成大致分為以下幾個方面：

2.1 土地獲得價款。

2.2 開發前期費，包括政府報批報建、政府繳費、三通一平、臨水臨電等費用。

2.3 建筑安裝工程費。

2.4 配套設施費，包括配套的水電、燃氣、雨污水管網、室外景觀綠化等費用。

2.5 公司管理費，即為開發項目，公司進行組織管理、人力資源管理以及行政管理過程中產生的成本或費用。

2.6 營銷費用，指全程營銷過程市場推廣階段所發生的廣告類營銷費用、消耗采購類營銷費用、活動類營銷費用、服務及代理費、售樓處及樣板房費用。

2.7 財務成本，指公司籌集資金的過程中的發生的籌資費用，資金利息，以及公司應稅行為產生的稅款支出。

3、成本管理的理念

3.1 成本管理要依賴于全員。

成本管理不僅是成本管理人員的工作職責，其他員工同樣需具備全員參與、全員責任的成本管理意識，充分發揮全員成本管理的主動性和能動性，使員工意識到任何一個管理上的疏漏都可能增加成本，現場每節省一根鋼筋都是效益。

3.2 成本管理體現專業化水平，須做到全過程精細化管理。

成本管理是在項目實施過程中的管理，項目的成本是隨設計方案、市場情況、施工現場等情況的變化而發生變化的，在整個過程中必須時刻關注項目的全過程成本情況，運用專業手段對一切可能影響項目成本的因素進行預測、監控并及時采取糾偏措施。

3.3 省錢即是賺錢，而成本管理不僅僅是省錢。

雖然在項目開發過程中所投入的費用減少一分，在其他條件不變的情況下，項目便可多盈利一分，但是成本的投入與產品的品質及功能存在一定的正比關系，減少成本投入可能就意味著品質及功能的降低，對銷售不利，最終可能導致盈利的損失，所以應花力氣運用價值工程的的理念去研究如何提升產品性價比。

Satisfaction=Value/Cost

提高S的途徑包括：

4、設計階段成本控制的原則

4.1 限額設計

推行設限額設計的初衷就是給設計院戴上緊箍咒，要求設計院按照甲方的思路、指標去進行設計，而不能天馬行空、隨心所欲，通過合同約定獎罰等措施，約束設計院對設計規范、設計標準、工程量與概預算指標等各方面進行控制，敦促設計人員在設計時以投資或造價為出發點，做出方案比較，強化設計人員的工程造價意識，不斷優化設計在滿足設計規范前提下盡量提高產品經濟性：包括控制外立面體型系數、降低鋼筋混凝土含量、降低窗地比、提高地下室布局合理性，降低單車位面積、控制軟硬景比例等。

4.2 各專業協調

項目設計涉及各個專業相互配合協調，如建筑、結構、機電、人防等專業均需要保證高度統一，所以甲方設計管理人員最重要的工作便是保證各相關專業設計交叉協調一致，避免專業沖突和錯漏碰缺，后期一旦出現錯漏碰缺的情況勢必會導致額外糾錯成本的投入。

4.3 持續優化

4.4 建立標準化

通過建立標準化的建筑、結構、機電、室內、景觀等專業的設計標準，提高工作效率，縮短設計周期，同時降低差異化所帶來的糾錯成本，在節省設計成本的前提下還可以使工程盡早開工、降低財務成本及交付風險。

5、項目設計經濟性評價及控制要點

5.1 建筑的設計有技術性，更包含設計的科學性和經濟性，研究和分析設計經濟的影響因素，對尋求工程設計經濟效果的途徑，降低工程造價有著極其重要的作用。按項目設計的內容橫向考慮，影響建筑設計方案經濟性的主要因素有以下幾個方面：

5.1.1 建筑造價構成比：建筑造價構成比反映的是不同工程部位的造價占總造價的比值。分析這個可以找出降低造價、提高經濟效果的方向，比如地下車庫施工涉及樁基、土方開挖、基坑支護、降水等，施工難度大，成本投入高，所以車位排布應遵循先上后下的原則，盡量多排布地面車位，減少地下車位，從而減少地庫面積，節省造價。

5.1.2 戶型：小戶型單方造價比大戶型高，因為小戶型內墻多，相應墻面抺灰、管線敷設安裝單方造價就高。

5.1.3 層高：室內凈高直接影響建筑造價。降低層高可以直接節省投資、節約建筑材料和勞動消耗、減輕建筑自重、提高抗震能力、降低采暖能耗，節約能源、提高建筑密度、節約用地，地下車庫降低層高還可以減少土方開挖、基坑支護工作量，降低成本。根據經驗測算，地上標準層層高每增加0.1米，成本增加該層造價的3-5%。

說是“雨幕”一點也不錯，那陣雨就像電影散場時拉起來的厚重黑幕，整齊地拉成一列，雨水則踏著軍人的正步，齊聲踩過田原，還呼喊著雄壯威武的口令。

5.1.4 層數：高層建筑可以節約用地，節約市政投資，而在容積率確定的基礎上須兼顧考慮設計規范關于車位、電梯、消防等方面的規定，力爭選取最經濟的層數。

5.1.5 建筑的平面形狀及體型系數：體型系數為建筑物與室外大氣接觸的外表面積與其所包圍的體積之比，建筑體型系數直接影響工程造價，一般來說，建筑的平面形狀越復雜，體型系數越大，施工難道越大、能耗越高、成本越高，根據經驗測算，當體型系數由0.35變為0.38，即增加0.03時，在結構不超限的情況下，成本增加約100元/平米（其中結構成本約30元/平米）。

5.1.6 建筑的單元組合：合理安排建筑的單元組合，能提高設計方案的經濟效果，單元組合數可以影響山墻、基礎、屋面等部位的造價。

5.1.7 結構配筋：結構工程師的設計水平，直接決定了建筑鋼筋含量的高低，從而影響工程造價。

5.1.8 建筑結構形式：框架剪力墻結構體系造價最高，框架結構體系次之，磚混結構造價最低。優化柱距，柱網布置應符合車位及行車道模數，緊湊布置，減少地下室面積，因此，建筑結構的選擇，是影響建筑設計方案經濟性的一個重要因素。

5.1.9 場地與設計標高：設計標高的選取應充分與規劃部門進行溝通，盡量合理利用場地標高，減少土方開挖、回填覆土等。

5.2 按項目設計的階段縱向考慮，應在方案設計階段和擴初及施工圖設計兩個階段分別進行要點控制：

5.2.1 方案設計階段可匹配關鍵詞“掏干挖盡”，對已確定的規劃指標要“掏干”（對內），對可用的資源要“挖盡”（對外）。容積率以“貨值最大化、利潤最大化、現金流最優”為目標，“掏干、榨盡”土地價值。對建筑密度指標“挖盡”項目周邊環境價值，如“底商寸土寸金”，結合不同周邊資源、布置不同商業形式，不浪費一平米商業用地，商業貨值的最大化。

5.2.2 施工圖設計階段可匹配關鍵詞“指標”。施工圖設計階段應以指標控制為核心內容，重點為混凝土及鋼材含量、窗地比、外立面裝飾用材、景觀配比、精裝標準等。

6、實現成本效益最大化

成本控制不僅僅是省錢，而是綜合其他因素實現成本效益的最大化，實現這一目標的途徑唯有狠抓設計源頭，做到以下幾點：

6.1 加強設計管理人員專業水平和職業素養，提高市場意識和策劃能力；

6.2 加強合作伙伴管理，使之目標一致，且有壓力、有動力；

6.3 嚴格執行標準化成果并不斷糾偏、創新、再標準化；

6.4 優化工作流程，將先后串行工作變為并行前置；

6.5 強化執行力，減少人為增加的工作復雜度。

結語：

設計階段是項目建安成本的決定階段，把握住設計階段，則項目成本控制目標的實現就具有了80%的保證度，所以房地產開發項目的決策者一定要認清這一事實，并將這一意識貫徹到包括設計部在內的每個相關部門，形成共識，只有這樣，成本管理才能走入正軌，項目目標才能得以實現。