關于酒店改造項目造價控制的思考

柴敏蓀

摘 ? ?要：隨著國內經濟水平飛速發展，人民群眾收入穩定提高從而帶來消費升級，越來越多的酒店顧客不再滿足于經濟型酒店樸素、簡約的感官體驗，轉而對有更高品質、精致、智能的中端酒店趨之若鶩，需求的改變引發中國酒店業格局的悄然劇變，如何用較低的投資迅速實現酒店升級轉型，是擺在每個酒店企業面前的大文章，本文將嘗試探析酒店改造項目造價控制的重點和方法。

關鍵詞：酒店改造;造價控制

1 ? 前言

上一個20年，中國連鎖酒店業搶地盤、爭規模的“圈地”競賽已告一段落，碩果僅存的幾大酒店集團已基本完成了輻射全國的戰略布局，硝煙未盡新一輪“升級”大賽又已拉開帷幕。推倒重來的建造方式因無法避免建設周期長、投資金額高的客觀規律，顯然無法滿足快速升級，搶占中端酒店市場的目標，那么對各自旗下現有的存量經濟型酒店進行升級改造，無疑是符合當下競爭形勢的有效出路。

2 ? 簡述酒店改造項目造價控制的要點

有別于從無到有的新建項目，被改造的酒店本身仍保有使用價值，而工程范圍越廣，工程量越大，工程造價相應就越高，所以只有清晰地判別出可利用的設施設備，避免重復投資造成的資源浪費，制定出最佳改造方案，才能從源頭有效控制工程造價。

2.1 ? 夯實前期調查研究工作

毛主席曾言“沒有調查，就沒有發言權”，習近平主席說過“調查研究不能走過場”，說明任何決策都需要經過科學、嚴謹、正確的調查研究。如何全面開展調查研究，我認為可以從以下幾個維度出發，（1）從資產角度出發，調取財務成本明細，對攤銷后固定資產價值仍較高的項目加以留意，該分部分項內容應充分考慮繼續合理利用。（2）從數據角度出發，強調準確地記錄設備日常保養、故障維修等情況，如電梯、水泵、空調、熱泵、鍋爐、水箱等設備都可統計日常運營信息并建立有效的數據庫，通過調閱數據加以合理化分析，可直觀的判斷出該設備是否有更替的必要性。（3）從客戶反饋角度出發，從官網和各大訂房網站上檢索對所調研酒店設施的評論，尤其重視差評和投訴信息，分析關鍵詞對應的相關問題，例如：對 “噪聲大”的評語，應考慮檢測門窗氣密性，對“空調不給力” 應考慮檢測空調設備和冷媒情況，對“洗澡水量小”應考慮檢測給水系統，不同的評語都給我們提供了重點監測的方向，有利于排查故障，幫助我們更精確地編制改造方案。（4）從經營使用方收集信息，酒店經營團隊雖然對工程專業不甚了解，但對其經營酒店的缺點和不足一定了如指掌，通過打分、問卷調查、座談會等有效的溝通了解，進一步增強調查研究的深度和廣度。經多維度的調查研究，最終形成該酒店可利用設施的意見報告，在設計任務書中予以明確，為初步方案圖設計與設計概算編制提供更貼切實際的指導意見。

2.2 ? ?重視設計方案與經濟方案相結合

酒店改建項目的設計并非在白紙上作畫，會受到該建筑物現狀的掣肘，要求設計方仔細分析原有建筑的特點，充分考慮合理利用原有設施、設備，設計人員必須有很強的專業素質和責任心，積極推行設計方案與經濟方案相結合的設計招標方法，采用多家競投，組織有關專家綜合評比，這樣可優選出好的設計方案，又可促進設計方在項目整體布局，使用功能上開拓創新，在降低工程造價上下功夫。另一方面要抓住重點，對設計方案和經濟方案進行實際驗證，因酒店客房部分的造價占整個酒店改造項目投資比重最大，所以提前制作樣板客房對酒店改造項目來說很有必要。通過樣板客房實際施工，不僅能對施工組織、施工方案、施工流程進行一次梳理，直觀地感受到設計效果，為后續優化設計提供參考;還能切實地收集到材料價格、用工消耗量等工程造價數據，提高概算準確性提供實際依據。

2.3 ? 以事前控制為主要抓手

（1）施工圖出來后應及早組織甲方現場管理人員，監理工程師，施工單位各技術負責人，設計人員等，開展圖紙會審工作，盡可能地把圖紙中不詳盡，不清楚的事宜在施工開始前就加以解決，避免在施工中發現設計疏漏而增加設計變更、返工等額外增加造價的情況;并且加強設計交底工作，以期達到各方面、各層級的管理人員都能了解該建筑的特點，理解設計意圖，明確施工范圍，清晰施工過程的控制目標。（2）加強事前設計變更，在施工過程中，圖紙與現場情況不可避免會存在矛盾，發現問題應第一時間和設計師溝通反映情況，盡早完成設計變更，切忌將錯就錯繼續施工，造成人、材、機重復消耗帶來的經濟損失。（3）強調事前工程簽證的管理方法，對于圖紙范圍外的工程內容，在施工前由甲、乙、工程監理三方共同認定工程量;對于合同范圍外的材料價格，在采購前由甲、乙、投資監理三方共同認定批價后方可采購，以此避免可能引起的索賠糾紛。

3 ? 酒店改造項目造價控制的難點及思考

近兩年來存量酒店改造項目日益增多，總投資額越來越高，對于此類新舊作業面交叉、施工范圍模糊、隱蔽工程難界定的項目，在工程造價方面可參考的成熟的管理經驗并不多，這就需要我們從業人員不斷摸索和總結，形成一套針對性較強、行之有效的管理方法。

3.1 ? 如何編好工程量清單

由于酒店改建項目有上述復雜的特性，招標代理紛紛反映編制此類工程量清單很困難。首先，每個改建項目都千差萬別，很難找到同類項目清單參考對比，編制清單時必須根據本項目特點逐條列項，產生漏項、錯項的風險較大;其次，計算清單工程量時很難衡量原建筑設施的利用比例，定的太高或者太低都將使清單總標的偏離實際工程造價;尤其困難的是項目特征描述很難全面精確的表達，容易產生分歧從而導致套用組價定額的差異，最終無法確定合理的綜合單價。如何用他山之石來攻玉，以簡單的工作撬動這個技術難點，那就不得不再次提到樣板房的妙用，對于有經驗的造價人員來說，編制樣板房預算不是難事，用樣板房預算作為清單模板再以點及面的擴展工程量，不僅能做到清單子目不缺漏，清單工程量接近實際，還能精確全面的表達項目特征描述，能基本解決編制清單的困惑。

3.2 ? 新材料、智能設備的選擇與造價控制

追求創新是當下的潮流，酒店業發展趨勢也身受時代的感召，打造智能酒店，互聯網+酒店，熱門主題酒店的熱度越來越高，奢華的材料不再是酒店選擇時的寵兒，科技創新概念的新材料、智能設備卻備受青睞，“智能浴缸”、“魔鏡”、“智能安保”、“智能停車”面對這些眼花繚亂的新名詞，如何選擇和控制投資是我們必須去攻克的新課題。創新的意義不是為了爭網紅、博眼球，不能為了創新而創新，應該切切實實考慮顧客的需求，并以提高酒店運營能力為目的的創新，在投資前應該充分了解使用需求和新材料、智能設備的發展趨勢，通過研究國內外前沿的設計方案，對比供應商研發、生產、售后服務等綜合能力，考察創新酒店項目的成功案例等方法，選擇在行業內占領先地位，軟、硬件兼容性高且便于升級的產品列入候選目錄。

4 ? 結語

本文通過探析酒店改造項目造價控制的重點和方法來解剖一只小麻雀，可以發現隨著社會經濟和科學技術的發展，酒店業和工程建筑這些傳統行業也發生著巨變，作為從業人員必須要有處一隅而觀全局的眼界和格局，與時俱進、積極進取，學習更新工程相關的專業知識，并且要保持對前沿科學的敏感性，不斷完善自己的知識結構，為行業的前進發展盡綿薄之力。

參考文獻：

[1] 黃渝祥，邢愛芳，工程經濟學[M].上海：同濟大學出版社，2005.

[2] ?胡文發，何新華，現代工程項目管理[M].上海：同濟大學出版社，2007.