商業綜合體策劃環節的能耗影響因素分析

呂元之

（中國中元國際工程有限公司，北京 100089）

商業綜合體復雜的功能導致了其超高的單位面積能耗。據統計，商業建筑單位面積每年的能耗折合標準煤100～200 kg/(m2·a)，為城鎮建筑平均能耗的5倍左右,占總建筑能耗的20%以上。[1]故而討論商業綜合體的節能問題是一項具有正面現實意義的工作，且亟待開展。

商業綜合體作為商業地產的一種模式，很多時候在設計工作開展之前業主團隊便已經對項目定位、功能配置、業態構成等有了策劃方案。有些策劃階段的不合理性會直接或間接地影響到設計，進而影響建筑建成投入使用后的能耗。

1 商業地產策劃與建筑設計

在商業地產中，建筑師的主要角色是根據商業總體規劃的目標設定，從建筑學的科學角度出發，為達成總體規劃的既定目標，對建筑設計的條件、環境和相關制約因素進行分析研究，從而為建筑設計提供科學的、邏輯的、優化的設計依據[2]。

隨著項目規模以及復雜度的不斷提升和經濟環境的改變，商業綜合體的開發流程發生著巨大的改變。建筑師在初期越來越多地作為操作實際工程的團隊，配合招商團隊、商業策劃團隊等共同制定一個合理的、實施性強的商業地產策劃方案。以大悅城的開發流程為例，常規的開發流程為線性作業，而中糧集團根據自身需要制定改進流程將招商前置，與方案設計相結合，初期便使規劃設計院、建筑設計院、咨詢公司等參與其中。

2 寒冷地區商業綜合體策劃環節中存在的問題及其對能耗的影響

2.1 結構性產能過剩

從數據上來看，我國大部分一線二線城市的商業綜合體存在著過剩的現象。城市人均商業面積超過1.5m2就意味著該城市的商業地產供應面積已明顯過剩[3]。根據一份對我國35個大中城市的研究顯示在銀川、呼和浩特、沈陽等城市人均商業面積已在4m2以上，天津、重慶、杭州、南京、成都、大連、廈門、寧波、青島、合肥、長春、哈爾濱、貴陽、長沙、南寧、昆明等16個城市人均商業面積超過1.5m2[4]。

結構性產能過剩不僅使城市商業分布不均衡，還給社會帶來了巨大的建材能耗、運輸能耗和拆除能耗。被看做商業地產泰斗級人物的恒隆地產主席陳啟宗曾表述過一個觀點：地點、規模和設計是商場的“基因”，商場一旦落成便不能改變。漠視這些元素的發展商于其商場尚未開業已注定失敗。[5]所以應該在規劃層面合理配置城市商業用地，對不適合做為商業建筑的用地應該考慮作為其他用途，以避免結構性產能過剩。

2.2 定位及業態規劃不當

商業業態規劃不能不考慮到所處商圈、消費人群購買力等因素，但是往往為了在項目規定時間節點前完成任務，決策團隊可能深思熟慮，以至于使項目由于定位的偏差而沒有達到預期的盈利效果。例如北京朝陽大悅城在項目開始定位于“區域型品質家庭城”，但是開業首年業績表現低于預期，于是將客戶群體定位于25-35歲的新興中產階級，致力于打造全北京時尚年輕人的消費目的地，隨后商場前后又進行了多次大規模調整。商業的本質是追逐利潤，當經營業態無法獲利時自然會改為其他業態。在調整中便產生了拆除裝修能耗、二次裝修能耗、建材運輸能耗等等，定位及業態規劃不當問題對能耗的影響體現于此。

2.3 建筑形象主導方案決策

商業綜合體往往應具有鮮明的外觀形象以吸引更多購物者，所以LED屏幕、通透的玻璃幕墻、裝飾性構件等元素被大量運用。建筑師在造型構思時往往忽視建筑節能問題，而是以保證視覺效果為唯一目的。這種設計思維上的偏差，給建筑建成后帶來巨大的能耗隱患，例如大量裝飾性構件浪費建材、冬季室內熱量通過大面積的玻璃幕墻散失、過分追求夜間效果設置大量室外光源等。

3 策劃環節的節能策略初探

3.1 土地混合使用

從建筑層面來看，商業綜合體的混合功能使用表現在其功能的多樣性上，通常商業綜合體會包括購物中心、酒店、公寓、辦公等功能，可以發揮的城市職能有居住、工作、娛樂、購物、餐飲等，這種全方位、一站式的功能形態不僅提高了土地利用效率，同時縮短了居民、工作者等的出行半徑，大大地減少了交通出行距離，減少了出行能耗。 [6]所以從這一角度來看，商業綜合體的設計應該繼續發揮其土地混合使用的特點，其多樣化程度越高，居民短路徑出行的幾率就越大。

3.2 與城市公共交通的連通性

公交引導城市發展（TOD）模式在引導現代城市有序緊湊生長、減少城市交通出行能耗等方面發揮巨大作用，其已經成為建設城市綠色交通系統的核心舉措。商業綜合體因其多功能的發展模式，能夠滿足包括工作、休閑、居住等各種行為目的，故而常常作為人們出行的終端。居住地和目的地之間的交通能耗會因其路徑的縮短以及公共交通的便利性使用而降低，所以商業綜合體的流線與地上和地下城市公共交通是否相連通能夠決定人們是否愿意乘坐做便利的公共交通系統到目的地。

3.3 合理的項目定位

一個成功的商業地產項目準確合理的市場定位是諸多因素中的重中之重，將商業項目做活做精離不開大量的基礎分析和計算。商業綜合體的規模如果過大，業態配置不當會給后期運營帶來較大難度，也存在著停業或改建的可能。所以在一開始要將設計前研究做足，以此減少后期的附加成本。

4 結語

商業綜合體的能耗是一項復雜的、綜合性的問題，并不是設計師所能完全左右的。但是若設計師能夠在策劃階段參與其中，從初期將一些潛在的耗能問題規避掉，避免后期產生無法通過其他手段彌補的遺漏，是一項一舉多得且省時省力的思路。