對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目全成本管理研究

薛中秋

想要做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理與控制工作，不光要靠財務(wù)部門，還要涉及到其他的一系列部門，如拆遷、開發(fā)、建筑、銷售等部門。在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的過程中，成本一直都在產(chǎn)生，這不光發(fā)生在項目決策、征地、拆遷、勘察、設(shè)計、施工、銷售等環(huán)節(jié)，只要涉及到費用支出，就會存在成本管理與控制問題。要想企業(yè)達到經(jīng)濟效益的最大化，就要讓成本管理與控制成為企業(yè)文化建設(shè)的有機組成部分。

一、全成本管理的內(nèi)容

全成本管理的切入點是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目，導(dǎo)向是最大限度提升房地產(chǎn)企業(yè)的項目收益，在全成本管理理論基礎(chǔ)上建立全成本管理體系。首先成本管理體系離不開信息系統(tǒng)的支持。如今信息技術(shù)在進步，各行各業(yè)對管理系統(tǒng)都進行了改造，在這種大背景下，信息管理系統(tǒng)也逐漸被運用到房地產(chǎn)行業(yè)中。在房地產(chǎn)企業(yè)管理體系中，成本管理是重中之重。想要把全成本管理體系的作用發(fā)揮好，提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管理信息的準(zhǔn)確性與傳遞效率，就得借助信息系統(tǒng)，這能夠幫助企業(yè)管理者清楚地了解企業(yè)在有關(guān)開發(fā)項目成本方面控制情況，發(fā)現(xiàn)存在的問題并及時解決，更好地完善成本管理的工作。不僅如此，還要建立完善的全成本管理體系，這會在項目開發(fā)過程中方便對形成成本的各因素進行深入的研究，并找到控制這些因素的有效途徑。其次要將開發(fā)項目的整個開發(fā)周期進行分解與細化，并對各個階段，各個周期進行成本管理，最終實現(xiàn)對整個項目的全成本管理。還要以預(yù)算管理為導(dǎo)向進行全成本管理，因為整個成本管理過程都是在預(yù)算層面開展的，成本項目的指引逐項落實的基礎(chǔ)是預(yù)算。如果存在超出預(yù)算的情況，要求企業(yè)管理工作者要做出及時的調(diào)整。全成本管理體系通過對成本收益的分析，根據(jù)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的性質(zhì)與特點，可以找出開發(fā)項目中高財務(wù)風(fēng)險的業(yè)務(wù)，而且預(yù)測可能對企業(yè)造成的影響。這樣企業(yè)管理者能事先做好防范風(fēng)險工作，以降低其發(fā)生的可能性和可能造成的負面影響，顯著提升了房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險防范能力。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目全過程成本控制

全成本管理在開發(fā)項目時由企業(yè)全體員工共同參與的成本管理。因此，其成本管理所謂內(nèi)容就包括所有崗位在項目開發(fā)全過程中發(fā)生的相關(guān)開支。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要建立健全全成本管理體系，以此來提升成本管理效率，讓企業(yè)的利潤達到最大。

（一）在設(shè)計階段

在規(guī)劃設(shè)計階段時，會對工程造價的影響非常大，據(jù)資料統(tǒng)計，規(guī)劃設(shè)計階段對于項目投資的影響可能性為75%。因此，首先，項目的投資者要轉(zhuǎn)變觀念，在設(shè)計和規(guī)劃方案評審的階段，從過分追求功能、外型、規(guī)模中跳出來，更進一步地在質(zhì)量價格和性價比方面的問題上多加考慮，加強設(shè)計階段的成本控制，確定合理的設(shè)計方案，從而在控制工程項目成本方面達到有效利用設(shè)計、規(guī)劃方案的評審工作，減少施工階段的重大設(shè)計變更和有效控制工程造價。

（二）在招、投標(biāo)階段

對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)企業(yè)來說，高效的招標(biāo)管理不但能夠提升開發(fā)項目的開發(fā)效率，還能降低開發(fā)成本。在項目投資、質(zhì)量和進度方面的把控，可以通過招投標(biāo)來選擇優(yōu)質(zhì)的施工單位或材料供應(yīng)商來控制，這是在這個階段最為重要的。對于房地產(chǎn)企業(yè)的招標(biāo)，不是最低的投標(biāo)報價就是最好的，而是在科學(xué)的對投標(biāo)進行精確的計算之后，確保施工企業(yè)可以獲得合理利潤以及保證施工質(zhì)量后，通過競爭獲得合理的最低價。選擇中標(biāo)企業(yè)時首要考慮是成本因素，其次是分清成本管理的主次。同時，想要加強對成本的控制，需要在招標(biāo)時詢價，并且及時了解最新的人、材、機單價，保證房地產(chǎn)開發(fā)商做好對整個項目開發(fā)的定位、和營運的方案，并向在各有關(guān)職能部門及所委托的工程管理公司對營運方案進行技術(shù)交流和確定之后，明確的各項成本控制指標(biāo)，對成本控制、開發(fā)意圖有一個統(tǒng)一的意識。調(diào)研項目周邊其它類似項目的發(fā)展情況、論證項目成本與產(chǎn)出之間的關(guān)系、論證技術(shù)支持是否到位等。細化工作的分配，指導(dǎo)下一步的設(shè)計、發(fā)包、現(xiàn)場管理等各項工作。為了避免出現(xiàn)由專業(yè)公司另外改造而導(dǎo)致設(shè)計費用增加，或者是各工程配合不當(dāng)、裝飾圖紙立面設(shè)計與土建圖紙結(jié)構(gòu)設(shè)計不吻合等情況出現(xiàn)，在與設(shè)計單位簽訂設(shè)計合同時，應(yīng)明確設(shè)計的具體范圍，特別是在細節(jié)方面的要求，一些小的配件，結(jié)構(gòu)的材料等，都應(yīng)該在設(shè)計的方案中明確規(guī)定，避免后期造成糾紛。

（三）項目實施階段

在項目實施階段，首先要加強設(shè)計變更、簽證的管理，加強成本與質(zhì)量、進度之間的協(xié)調(diào)控制對施工單位的設(shè)計的審核并且重視分包的確定和管理，深入現(xiàn)場，收集和掌握施工有關(guān)資料，加強對合同的管理。

（四）審計階段

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做好審計結(jié)算方面，可以充分地利用市場機制，在房地產(chǎn)企業(yè)復(fù)審復(fù)核各竣工房地產(chǎn)項目的工作上，聘用長期且工作效率高的造價工程師，專門協(xié)助的決算資料。并且明確告示各方：該建設(shè)咨詢公司作為房地產(chǎn)企業(yè)聘請的審核審價專家，代表和協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)做審價復(fù)核工作；建設(shè)咨詢公司初審的結(jié)果必須取得房產(chǎn)公司、該咨詢公司和被審施工單位的三方認可，方能送交財政投資評審中心；結(jié)算階段聘用的建設(shè)咨詢公司不收取固定的費用，其收益按審核后核減費用的百分比率收取費用；通過這種方式，能夠有效地控制項目成本。

（五）工程竣工階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目只有通過了竣工驗收之后才能交付使用；如果未能通過竣工驗收，企業(yè)必須對項目進行相應(yīng)的整改，項目整改會涉及產(chǎn)生成本，如果整改的內(nèi)容過多，開發(fā)項目的周期也會變長，導(dǎo)致拖慢項目交付使用的日期，房地產(chǎn)企業(yè)要繳納高額賠償金。另外，房地產(chǎn)企業(yè)一方面要強化對項目施工管理，另一方面還要做好項目驗收工作，并提前做好合格的完工施工內(nèi)容的結(jié)算工作，保障后續(xù)房地產(chǎn)企業(yè)竣工的結(jié)算，為之后的工作打下基礎(chǔ)。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在事前預(yù)算和最終結(jié)算的誤差不大于5%，這樣能保證開發(fā)項目的收益不低于最初預(yù)期的最小值。另外，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中涉及水電圖紙、供配電圖紙時，不能及時提供，往往在工程竣工前二、三個月才提供，這樣會造成電梯調(diào)試等多余的環(huán)節(jié)出現(xiàn)，從而增加工程成本。

三、建立健全全成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目全成本管理的基本核心內(nèi)容在于要提高在開發(fā)項目時的工作質(zhì)量，保證可以達到社會經(jīng)濟效益的要求，企業(yè)的利益也要達到最大。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要更深一步地認識成本管理。首先要樹立成本管理新理念，提高企業(yè)開發(fā)項目的管理水平。從理念上創(chuàng)新，樹立正確的成本觀念，以爭取更大的效益為目的，長期持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)。在傳統(tǒng)的成本管理理念下，成本控制就是“節(jié)約、節(jié)省”，片面地強調(diào)降低費用開支，通過節(jié)約、節(jié)省達到成本目標(biāo)。但是在市場經(jīng)濟條件下，應(yīng)樹立成本效益觀念，實現(xiàn)由傳統(tǒng)的“節(jié)約、節(jié)省”觀念向現(xiàn)代成本效益觀念轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要追求當(dāng)前效益，而且更要重視長遠效益。只有提供成本盡可能低、質(zhì)量盡可能高、功能盡可能完善的工程產(chǎn)品和服務(wù)，才能立于不敗之地，才能得到持續(xù)發(fā)展。其次是持續(xù)改進觀念。全成本控制管理不是只局限在目標(biāo)、計劃和標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)，而應(yīng)不斷促進和提高成本管理水平，在開發(fā)項目的過程中，要及時發(fā)現(xiàn)問題并且去修改完善原有方案，并采取改進措施。全成本管理的內(nèi)容具體包括預(yù)算成本、開發(fā)成本、內(nèi)部損失成本、外部損失成本。其中確定成本管理的范圍是重中之重，要結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)于開發(fā)項目的實際情況，設(shè)置一些專門的核算部門，保證其開支在一定的范圍內(nèi)，且要有一定開支明細。同時也要認識到項目的成本會一直貫穿在整個項目開發(fā)過程中，它不是某一因素可以單獨形成的，但又受多種因素的影響。客觀因素的驅(qū)動，人為主觀因素的驅(qū)動、采購費用支出、采購數(shù)量，采購次數(shù)等一系列因素。這些都會在一定程度上對成本管理造成影響。不管是外部因素還是內(nèi)部因素的影響，它們在不同的領(lǐng)域、不同的程度上對項目成本施加的影響相互制約，一個因素的變動可能會影響另一個因素對成本的影響。舉個例子，在項目開發(fā)階段，增加人力、設(shè)備的投入，這樣會造成項目的成本的增加；但是由于人力、設(shè)備的增加，工期會縮短，從而減少了項目的開支。但是如果沒有把控好一個度，也會造成項目開支的浪費，增加成本管理。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的成本控制應(yīng)該要有系統(tǒng)地、全方位的思想，綜合考慮各種影響成本的因素，統(tǒng)籌兼顧。