低效用地和閑置土地利用盤活的對策與建議

謝 靜

（盤錦市自然資源局雙臺子分局，遼寧 盤錦 124000）

1 低效用地和閑置土地的現狀

隨著各地城市化發展進程的不斷推進，低效閑置土地的利用盤活已逐步引起各級政府的高度重視，但由于多年來土地利用方式和土地利用結構的不合理，導致國土資源粗放利用，從而就產生了大量低效和閑置用地。以某市為例，據不完全統計，目前現有農農村居民點用地約115.9 萬畝，撤鄉并鎮后的鄉政府及其所屬“七站八所”等遺留建設用地約0.38 萬畝，撤并中小學校后的閑置低效用地約1.8 萬畝，此外各個縣城、城中村和工業園區之內也存在大量低效閑置用地，其中可盤活利用的約45.59 萬畝。如果全省各地下力深入調查，可盤活利用的閑置低效用地面積將會相當可觀，這些低效閑置土地若能盡快予以盤活利用，必將為緩解建設用地，確保耕地占補平衡提供強有力的支持。

2 閑置或低效利用土地存在的原因分析

1） 土地利用規劃、供地計劃的制定不合理和執行不到位是造成閑置或低效利用土地的源頭。土地利用規劃、供地計劃在制定過程中沒有經過科學嚴密的論證，制定出的土地利用規劃、供地計劃不合理，不能發揮其應有的權威指導作用，執行過程中隨意調整。有的用地項目選址不符合規劃需要進行一系列的規劃調整審批；列入供地計劃的項目由于各種原因卻不能得到落實，而未列入供地計劃的項目卻急著要上，這必然造成部分項目用地在一定時間內會閑置或低效利用。

2） 征地供地工作推進不及時，造成土地閑置或低效利用。在征地過程中，不少農民對補償標準、土地價格、利益分配等問題存有異議，影響和干擾征地工作。還有一些項目由于缺少建設用地指標，導致政府無法如期征地，有些農用地在進行了前期開發，但后續工作跟不上，難以有效利用。有的用地項目雖然已經批準征地，由于政策調整和規劃變更等原因，在項目實施過程中又必須進行調整，或改變選址范圍、或改變規劃參數等條件，影響了項目的供地進而影響開工，從而造成土地閑置或低效利用。

3） 部分開發商存在囤地現象。土地作為一種稀缺資產，具有保值和增值作用，從長遠來看有很好的增值預期，囤積和炒賣土地比正常的開發行為周期短、利潤高，省心省事、風險小。因此，一些開發商意識到坐等地價翻番是比建房、賣房更大、更快的暴利獲取方式后，他們看中的便不再是土地的產出效應，而是土地的升值效應。取得一塊土地后，對其投入盡可能少的資金，然后拿這塊土地抵押后繼續購入新的土地，采取推遲開發來獲得更多的利潤導致了土地的閑置。

3 低效用地和閑置土地利用盤活的對策與建議

3.1 政府主導深挖潛力統籌利用

1） 對于城中村改造，要學習借鑒發達城市的成熟經驗，制定出臺城中村改造政策，通過確權方式將集體建設用地確權為國有建設用地，再依法進行收購、儲備和出讓。

2） 對于沒有實施無形改造的城中村集體建設用地，要按現行政策申報集體土地征收，再依法進行出讓。

3） 對于舊城改造，要利用舊城區用地多為國有土地，和此類用地進行二次開發利用沒有政策限制的特點，各級政府要因地制宜研究、制定適合當地的拆遷補償安置政策，大力推進舊城拆遷改造，為城市建設騰出更多的用地空間。

4） 對于低效和閑置用地的盤活利用，在處置縣級以下各類園區中低效閑置用地的盤活中，凡是違反土地出讓合同，逾期不開發或長期閑置的土地，要堅決按照閑置土地處置辦法，依法征收土地閑置費或收回重新處置。

3.2 動真碰硬加強考核監管

1） 要將節約集約用地納入政府年度目標責任考核體系之中，制定具體的考核辦法和指標，從新建項目畝均投資強度、產出額度、實現稅收、就業規模、建設周期、已批土地供應率等方面入手，以強有力的考核督促基層政府切實加強建設用地管理，提高建設用地的使用效率。

2） 啟動盤活利用存量建設用地考核工作。結合當地單位GDP 建設用地規模和存量用地面積情況，按年度下達盤活存量用地任務，并與新增建設用地計劃安排、土地整治項目安排相掛鉤，對盤活存量用地面積大、任務完成好的地區給予傾斜。

3） 強化土地供應后的監管。對于取得土地使用權的建設項目，在項目工地醒目位置設置《建設項目用地信息公示牌》，標明建設用地使用權人、建設單位、項目動工開發、竣工時間、土地開發利用標準和監管機構、舉報電話等信息，鼓勵各界群眾對項目用地情況進行監督。項目完工后嚴格按照出讓合同或劃撥決定書進行驗收，驗收不合格不辦理相關登記、不頒發相關證書，督促用地單位嚴格按照出讓合同或劃撥決定書進行建設，努力提高節約集約用地水平。

3.3 齊抓共管，各計其功

各職能部門都應在當地政府的統一領導下，按照部門職能落實信息共享、齊抓共管、各負其責、各計其功共同實施低效閑置用地清查處置，國資部門應主導整個低效閑置用地盤活清理，要負責宗地國有資產盤活、增值和監管，發改部門負責行業準入、投資規模和投入產出審核，規劃住建部門負責規劃條件、開發強度、建筑控制指標核驗，稅務部門負責通過差別化的稅率政策實現宗地集約利用，國土部門負責用地轉供關、登記發證和違法用地查處等，通過建立共同責任機制實現低效閑置用地盤活的再利用。

4 結語

只要我們不斷加強存量閑置用地盤活處置力度，優化土地利用結構，提升土地集約利用水平，我們的城鎮產業轉型升級將逐漸加快，投資消費將有效增長，城鎮化質量將顯著提高，經濟社會可持續發展能力將不斷提升。