住宅專項維修資金初始交存工作探討

摘?要：住宅專項維修資金的初始交存目前存在著資金交存不到位，小區房屋共用部位共用設施出現損壞不能得到及時維修等問題。文章結合當前機構改革相關職業劃轉和實際歸屬現狀，以資金監管部門的視角剖析資金初始交存把關的不同節點，分析利弊優劣，提出了解決方案，目的是在提高住宅專項維修資金的初始繳存率，為下一步專項維修資金的使用管理和監督提供保障。

關鍵詞：住宅;專項維修資金;初始交存

一、 引言

住宅專項維修資金還可以將其稱之為住宅養老保險金，該項目資金屬于專項資金，專門用于住宅保障。《物權法》和《住宅專項維修資金管理辦法》是我國為規范住宅專項維修資金的使用情況而頒布法律、法規，于2008年出臺，涉及的內容包括對維修資金的交存、管理、監督等。由于我國住房改革的時間不長，各地區均出現了不同程度的問題，具體體現在監督機制不完善、專項維修資金歸集難度較高等，各種問題的存在均使百姓的利益受到了侵犯，這會進一步加劇了物業與業主之間關系的惡化，且不斷惡性循環。近年來，陸續有文獻對資金的使用管理深入探討，提出不少積極建議，但很少有人提及資金繳存方面的工作。

二、 資金交存存在問題

住宅專項維修資金主要來源于兩個部分，即建設單位和業主。資金交存目前存在的問題有：歸集量較小，各地的交存主體，交存標準管理模式等方面規定不一致;歸集面較小，大多城市僅對商品住房建立交存制度;歸集率較低，包括資金的初始一次性交存和續籌。專項維修資金交存包括初始一次性交存和后續的續籌。交存率特別是初始繳存率的高低，直接關系到小區物業進入維保后是否仍能正常使用，其社會影響和現實意義是不言而喻的。

三、?初始加存主要方式

目前，我國已經對住宅專線維修資金的交存做出了明確規定，這一點在《住宅專項維修資金管理辦法》中的第12條可以得到證實，在正式辦理房屋入住手續前，需要有商品住宅的業主將住宅專項維修資金存到專門的賬戶中。但未對如何收繳進行明確。縱觀歸集歷程，資金初始交存方式主要有以下兩種：第一，開發建設單位代收，針對未交存住宅專項維修資金的業主，在《住宅專項維修資金管理辦法》中做出了明確規定，購買人未交存相關款項不應交付房屋，于是部分地方就由項目開發建設單位在交房時向業主收繳維修初始資金，然后代為存入指定專戶。第二，購房業主直接繳納。建立住宅專項維修資金繳納檔案，業主可直接去維修資金窗口或是銀行繳納。

專項維修資金可以選擇開發建設單位代交，但是該種交存方式存在一定風險，若建設單位存在資金緊張或者短缺的情況下，存在將代收的住宅專項維修資金挪用的危險，造成小區公用部位公用設備在使用若干年后無法得到正常的維修更新，業主怨聲載道，上訪不斷。此方式大多數是2008年出臺《住宅專項維修資金管理辦法》，初期該項工作尚未成熟時采取的簡單粗暴的方式，近年來已逐漸被購房業主直接繳納的方式替代了。業主直接繳納確實可以有效地避免出現資金被挪用的危險，但同樣無法保證小區初始維修資金足額繳納到位。

四、 交存規集節點選擇方案

若在某棟樓中存在一戶業主未交存住宅專項維修資，將直接影響該棟樓申請使用維修資金，上述內容在《住宅專項維修資金管理辦法》中做出了明確規定。政府作為該項公共利益的引導者，在資金初始交存環節上加以監管，提高交存率且確保維修資金后期使用是十分必要的。因此按照政府部門對新建商品房的審批流程，以初始交存把關節點設在的審批階段不同，形成兩個不同的方案。

（一）在合同備案時把關歸集維修資金

如果住宅專項維修資金管理職權未隨著物業職責從建設防管部門劃轉至城市管理部門，還與房屋交易職責同隸屬于建設部門時，此種方案相對更有利于維修資金的歸集。此方案需注意的是小區未收部分均應由開發建設單位先行代繳，否則就很難確保維修資金的交存率。因此建設部門在辦理房屋竣工驗收備案時，還要對沒有賣出去和那些建設單位自己留著的物業的維修資金繳存票據給予查驗。

（二）在不動產登記階段把關歸集維修資金

既有自然資源管理部門的不動產登記，需在完成房屋權屬轉移登記等相關工作辦理時，查驗維修資金的繳存票據，從而保證每一戶住宅專項維修資金及時足額繳納到位。

五、 節點方案利弊分析

各個把關環節都在一個部門，在一個部門更有的優點是各個把關環節都在一個部門，在一個部門更有利于把控，不管商品房是否出售，維修資金都需要繳納，缺點是會存在因計算面積不一致，造成繳納金額前后不一致，存在退補交存資金的問題，且將維修資金收繳節點從《住宅專項維修資金管理辦法》中房屋交付時進行繳納，提前到合同備案時繳納，會涉及影響購房人購房資金預期等問題，因此必須由當地相關部門聯合下文明確方可執行。

六、 結語

隨著機構改革的不斷深入，專項維修資金管理主管部門是保留在建設部門，還是隨物業管理職能一并劃轉到城市管理部門，目前還尚未明確，各地的做法也各自不一，但是維修資金交存管理工作不容停滯，如何讓維修資金在小區業主入住前就足額交存到位，保證日后房屋公用設備維修更新工作能順利實施，各級政府都應引起重視。

參考文獻：

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作者簡介：郝云，唐山市住宅專項維修資金管理中心。