房地產成本控制的突出問題及其精細化管理路徑

邱俊

（上港集團瑞泰發展有限責任公司，上海201900）

1 引言

房地產行業具有風險高及投資大的特點，為了保障房地產企業的經濟效益，企業需加強成本控制工作，并通過精細化管理措施實現成本的有效控制，從而提升自身在市場中的競爭力，進而增加企業的經濟效益。但現階段，房地產成本控制過程中還存在一些問題，企業應加強對這些問題和應對措施的研究，從而實現對企業成本的有效控制。

2 成本控制對房地產企業的重要意義

與其他國家相比，我國房地產行業起步較晚，但是房地產的發展速度卻很快，房地產企業的快速發展在一定程度上促進了我國經濟的進步與發展。房地產企業的運營與市場環境有很大的關系，并且會受到政府宏觀調控政策的影響。基于這些影響因子，房地產企業的運營過程中可能會面臨一系列的經濟風險，為了有效應對這些經濟風險，降低因素影響，需要加強房地產企業的成本控制工作。現階段，我國已經對房地產行業進行了宏觀調控，對房價進行了有效控制，在一定程度上促進了房地產業的發展。實際上，在不斷完善的現代市場經濟背景下，房地產企業面臨著許多困難與風險，比如，困難方面，土地資源日益減少，可利用率逐漸降低；資金方面，融資難度逐漸加大，經營風險增加等[1]。為了有效面對這些困難與風險，需要做好成本控制工作，使企業內部管理質量有所提升，從而增加房地產企業的經濟效益。

3 房地產成本控制中突出問題分析

3.1 項目調研不深入，投資分析途徑單一

近年來，我國房價呈現持續上漲趨勢，大部分房地產企業的經濟利益有所增加。多數房地產企業在項目建設過程中，并未事先對項目建設進行深入調查和研究，對項目實際情況的了解不夠詳細。同時，多數房地產企業在投資分析方面不夠全面，分析途徑比較單一，導致企業在項目建設過程中出現資金方面的問題。例如，一些房地產企業在項目建設前，未深入了解并充分考慮市政工程關于河道整改、景觀、隔離帶等內容的規劃，只是簡單地進行了投資可行性測算，未全面系統地分析投資指標和資金流向等，使項目建設過程中的成本控制難度增加，也在一定程度上增加了市場風險的發生率，阻礙了房地產企業的穩定發展。

3.2 施工階段頻繁出現成本超支現象

眾所周知，施工階段是項目建設的重要階段，具有投資大、工期長、范圍廣等特點。在房地產施工階段中，為了保障施工質量，需要對該過程進行成本控制，從而在成本預算范圍內完成項目建設工作。但事實上，在施工階段進行成本控制具有一定的難度，因為施工階段涉及內容多，范圍廣，成本控制實施比較困難，加之施工過程中經常發生工程變更，不僅影響了施工進度，也使施工成本有所增加。另外，房地產成本控制管理具有系統性和綜合性強的特點，需根據合同進行施工和管理。但部分企業在施工過程中對進度的關注較多，未及時進行合同管理，使施工成本無法得到有效的控制；還有一些企業的施工現場管理比較松懈，物資管理精細化程度不夠，使材料、資金浪費比較嚴重，導致施工階段的成本超出預算。

3.3 成本控制體系不完善，方式比較落后

財務部門是企業的重要部門，其主要對企業的資金狀況進行管理，其中，多數房地產企業都是通過財務部門執行成本控制，以確保成本控制作用的發揮。在實際的成本控制過程中，倘若只進行了財務決算，未進行事前和事中控制，成本控制的作用將難以充分發揮。另外，房地產項目屬于長期開發項目，有效的成本控制能夠保障企業經濟效益的最大化。但部分房地產企業對成本控制工作的重視程度不夠，未建立和完善成本控制體系，且成本控制方式比較落后，導致成本控制工作未得到有效落實，從而影響企業的經濟效益。

4 房地產成本控制的精細化管理途徑

以房地產某項目為例，對成本控制的精細化管理途徑進行進一步探討。

4.1 房地產項目概況

本房地產項目為寶山新城（SB-A-4 單元）的建設，其位于上港十四區寶山新城東北部。該區域地理條件優越，是寶山區多個城市建設的焦點，對該城市的發展有重要意義。該項目規劃建設用地為73.99hm2，包括多種用地，如基礎教育設施用地、商業辦公用地、道路用地等，整體情況如圖1 所示。為了更好地建設該房地產項目，需要對房地產項目進行精細化管理。

圖1 寶山新城SB-A-4 單元各街坊及各地塊范圍

4.2 房地產項目成本控制精細化管理有效途徑研究

4.2.1 構建和完善的預算管理體系

構建和完善預算管理體系，是確保房地產企業成本精細化管理的重要途徑之一。要實現上述目的，需要對預算管理體系進行系統、全面的構建，使預算管理更加規范化和標準化。具體來說，房地產企業在項目建設過程中，要全面分析和把控企業各個部門之間的差異及工作時間等內容；相關管理人員要細化企業的成本目標，并將目標細化到每個崗位，制定相應的成本計劃，并按照成本計劃進行，從而確保項目建設的施工進度和質量[2]。

4.2.2 加強各個階段的成本控制工作

房地產建設項目包括多個階段，如地塊競標階段、設計階段、施工階段等，需做好每個階段的成本控制工作，才能實現整體的成本控制。具體來說，在房地產項目地塊競標階段，要對房地產項目進行深入的實地調研，充分了解土地周邊的環境情況，包括土地屬性及配套設施等，并建立科學合理的項目投資分析評估體系，結合房地產企業的發展方向和戰略，對房地產項目建設的可行性及投資效益等內容進行分析。同時，要充分考慮房地產項目建設規模和目標客戶等實際情況，科學合理地編制投資估算成本，從而增強該階段的成本控制效果。設計階段和施工階段是項目建設的2 個重要階段，因此，要加強這2 個階段的成本控制工作，從而提高成本控制管理的整體質量。在設計階段，工作人員應在房地產項目施工前，了解和研究項目的整體情況，并對設計方案進行多方面討論，如配套用房和車庫等面積的策劃等，以確保客服需求的滿足；同時，要對房地產建設進行風險評估，以保障項目的建設質量[3]。在施工階段，對房地產施工運營進行分段，由各個部門詳細記錄和清算部門的資金情況，并設立相應的監督管理部門，并做好部門資金的審核工作，從而保障資金記錄的準確性。

4.2.3 提高投資管理水平，加強績效考核力度

為了達到成本精細化管控的目的，應做好以下幾方面工作：（1）從供應商的角度出發，對企業外部資源進行完善和優化，提高整體管理水平和效率，具體而言，應認識到成本結構中供應商的重要性，在采購過程中，加強成本管控，不斷創新和完善管理模式，實現管理水平的提高，進而提高房地產企業的競爭力；（2）房地產企業的管理人員要重視成本管控工作，提高自身在成本方面的認知，對投資項目的可行性進行分析，不斷提升投資管理水平，減少投資失誤；（3）建立單獨的投資管理小組，并構建績效考核機制，企業應定期外聘專業講師對投資人員進行培訓，以提高企業的投資管理水平，同時，要對員工的學習情況進行考核，并將成本精細化管理加入員工的日常績效考評中，從而使其真正掌握投資方面的知識和方法技巧，激發員工的工作積極性，進而提高成本精細化管理水平，推動企業的長久穩定發展。

4.2.4 加強信息化管理建設

在快速發展的時代背景下，互聯網技術及各種信息平臺已被應用在各個行業中，房地產企業也應進行信息化建設，并有效應用網絡技術。通過信息化管理建設，房地產企業可以更好地進行會計核算，通過信息平臺能夠實現資源共享，從而更好地進行成本核算、控制等工作，進而提高房地產企業的成本管理水平，進一步推動房地產企業的發展。

5 結語

總而言之，成本控制對房地產企業的發展十分重要，加強成本控制工作能夠提升房地產的建設質量，從而為企業帶來更高的效益。為了有效解決房地產的成本控制突出問題，還應構建完善預算管理體系，加強各個階段的成本控制，加強信息化管理建設等，從而推動房地產業的發展。