不同模式下農村宅基地退出的風險評價及防范對策研究
——以福建省晉江市為例

梁發超 ，林彩云

（1. 華僑大學政治與公共管理學院，福建 泉州 362021；2. 華僑大學政治發展與公共治理研究中心，福建 泉州 362021）

在新型城鎮化和工業化雙輪驅動下，農村勞動力由鄉村向城市轉移且農戶的兼業程度不斷加深，致使部分農戶逐漸脫離農村生活。現今，我國農村宅基地出現一戶多宅、布局分散、閑置低效利用等現象。而在18億畝耕地紅線的制約下，城市建設用地擴展與耕地占補平衡之間的矛盾日益突出，耕地保護壓力越來越大。目前實施農村宅基地退出是緩解“建設與保護”壓力的重要手段之一。因此，農村宅基地退出是實施鄉村振興戰略，促進城鄉融合發展的具體舉措，也是實現經濟發達地區耕地占補平衡的重要路徑。

農村宅基地是我國農村土地制度特定的概念，農村宅基地退出很少出現在國外文獻中。國內相關研究主要集中在農村宅基地退出的概念與內涵[1-4]、退出意愿及影響因素[5-8]、退出機制與模式[9-12]和退出政策研究[13-15]等四個方面。學術界對農村宅基地的研究已取得了豐碩的成果，為后續研究奠定了基礎。但宅基地退出在全國各地廣泛推行的過程中，由于退出機制不完善，其面臨的現實風險日益凸顯，且農戶的風險防范意識不足，退出后的風險將危及自身的生存。

學界對宅基地風險有關的研究主要集中在宅基地流轉風險評價[16-17]、宅基地制度改革的風險[18-19]、農戶對宅基地退出的風險認知[20-22]等方面，對于宅基地退出風險評價方面的研究較少。且受農村經濟發展規劃、政策安排、資源稟賦等多方面因素的影響，各地在宅基地退出過程中探索了差別化的退出模式，不同模式下在房屋置換、安置房產權以及安置房是否允許以市場價交易等方面有所區分[23]，因而存在的風險具有差異。而現今對不同模式下宅基地退出的風險評價研究不足。鑒于此，本文選擇東部經濟發達地區的宅基地制度改革試點地區——福建省晉江市作為研究區域，以農戶微觀福利為視角，構建宅基地退出風險識別指標體系，基于農戶的問卷調查數據，運用層次分析法和模糊綜合評價法，對不同模式下宅基地退出的風險進行綜合評價。結合綜合風險評價結果，探索出與晉江市不同模式相適應的宅基地退出風險防范對策，進而減少宅基地退出過程中產生的風險損失。研究結果以期為保障農戶生活質量、提升和維護農戶合法權益提供重要的理論支撐和實踐指導。

1 研究區域與數據來源

1.1 研究區域

本文的研究對象為退出宅基地的農戶。福建省晉江市作為全國農村宅基地制度改革試點之一，大力探索和實踐“晉江模式”，在全省率先實施村級土地利用規劃，并建立農村宅基地退出機制，同時探索多種農村宅基地退出模式，實現了宅基地規模減量化。晉江市在農村宅基地退出過程中，探索出“借地退出、指標置換、資產置換、貨幣補償”四種宅基地退出模式。其中，借地退出模式是針對一戶多宅中祖宅已廢棄坍塌的宅基地，村集體圍繞廢棄的宅基地以借用的方式退出，將其用于村莊建設、基礎設施配套，對農戶本身的生產生活影響較小。選擇貨幣補償模式的農戶大多為一戶多宅或已遷入城鎮、在海外居住的居民，宅基地退出意愿較強，風險較小。因此，本文采取了適用范圍廣、涉及農戶數量規模大、對農戶的生產生活有較大影響的兩種典型模式，即指標置換模式和資產置換模式。

晉江市N鎮Q村采取指標置換的退出模式，指標置換模式通過宅基地收儲，村莊進行統一規劃、建設和集中安置搬遷[24]。村集體重新安排宅基地指標進行安置，村民有償退出舊宅基地，退出后的農戶搬到由村集體統一建設的安置房。而在晉江市G社區，采取資產置換的退出模式，資產置換模式的基本動機是實現城鄉建設用地的統籌利用，發生在城郊地區，是城市規模擴張的結果，該模式退出后的農戶居住在城鎮及周邊。指標置換和資產置換兩種模式宅基地退出的農戶類型包含一戶一宅和一戶多宅。晉江市宅基地制度改革試點N鎮Q村和G社區的宅基地退出分別是指標置換模式和資產置換模式的典型案例，選取這兩個村開展宅基地退出風險評價研究具有較強的代表性。

1.2 數據來源

本文宅基地退出的風險評價研究數據來源于問卷調查和入戶訪談，依據宅基地退出的不同模式，分別選取指標置換模式的晉江市N鎮Q村和資產置換模式的晉江市G社區作為調查區域。課題組于2018年12月—2019年1月期間對所選取的兩個典型區域開展農戶實地調研。首先，與村委、社區負責人進行訪談，收集N鎮Q村和G社區宅基地退出的面積、補償標準、農戶生計等相關信息，詳細了解宅基地退出后農戶的安置情況。其次，對農戶進行問卷調研，采取隨機抽樣和面對面訪談式問卷調查，問卷內容包含農戶的基本信息和農戶對宅基地退出后的風險認知情況，風險認知部分的每個問題從5個維度設計選項，選擇“微弱不利”、“輕度不利”、“中度不利”、“非常不利”、“極端不利”等選項對宅基地退出后的風險認知情況進行主觀表達，問卷內容統一由調研人員進行填寫。經過數據整理和統計，剔除信息缺失和明顯邏輯錯誤的無效樣本19份，共收集 191份有效問卷，有效率為90.95%。其中指標置換模式的占49.74%，資產置換模式的占50.26%。對問卷的數據運用SPSS17.0中的Cronbach’s α進行可信度檢測，檢測到克朗巴哈系數為0.939，表明問卷信度良好。

2 研究方法

2.1 評價指標體系構建

風險是指發生損失的不確定性，在土地開發場域中農戶話語權缺失、土地權益損失和低補償性都是社會風險存在的表現[25]。以農戶為風險承受主體，宅基地退出的風險指宅基地退出后農戶的未來生計、合法權益等發生損失的不確定性。為更加全面地衡量農戶退出宅基地后在哪些方面有受損的可能性，本文以農戶微觀福利為視角，借鑒阿瑪蒂亞·森提出的可行能力理論，該理論從農戶的決策參與自由、經濟條件、社會機會、透明性擔保和防護性保障等方面明確了五種工具性自由[23]。從以上幾個維度結合農戶宅基地退出后的實踐，根據專家咨詢和已有的文獻梳理，遵循科學性、系統性、可操作性原則，將宅基地退出后風險歸納為家庭經濟、社會保障、決策參與和居住條件4個方面，構建宅基地退出后的風險評價指標體系（表1）。

1）家庭經濟。農村土地既是一種自然資源又是一種生產要素，承載了經濟收益價值功能，是農戶家庭賴以生存和發展的基本空間[26]。在宅基地退出前，部分農戶家庭除了從事農業種植，還會進行經營工商業、租住外來人口等活動。而在宅基地退出后，由于社區的規劃問題，無法發揮宅基地的其他價值功能，且農戶搬到新社區也增加了交通成本和居住成本。由此致使農戶的家庭經濟受到了較大的影響，因而會產生一定的經濟風險。

2）社會保障。在城鄉二元結構下，農村土地還承擔著社會保障功能。農戶退出宅基地后，由于相關機制不健全，宅基地所承擔的養老等保障功能不能被有效替代[27]。退出后的農戶為獲得非農收入和就業機會，融合到城鎮中參與產業的發展。然而部分農戶受教育水平低、缺乏相關的就業技能、年齡偏大和接納能力較低等因素的影響，在就業市場中處于弱勢地位。且農民無法像城市居民一樣享受城市社會保障，如在醫療、子女受教育等方面的福利，因而農戶的社會保障會受到影響。

表1 宅基地退出后的風險評價指標體系Table 1 Risk evaluation index system after residential land withdrawal

3）決策參與。盡管宅基地退出提高了農村建設用地的利用效率，推動城市化進程。但其存在行政色彩較濃的弊端，大多數宅基地退出模式是以政府為主導[12]，農民的合法權益在宅基地退出過程中受損嚴重，沒有享受到知情權、參與權和談判權。具體體現在農民對政策的了解程度、政府是否有征詢村民意見和農民是否有參與到補償標準的協商。政府在退出過程中有談判的優勢并且使用強制的權力介入，在相關法律制度缺位、政府運作過程中角色錯位、農民法律意識淡薄的情境下，宅基地退出時會出現補償金、安置不公平等爭議。決策參與的缺失將使農民的切身利益受到威脅，對群體性事件的發生有直接影響。

4）居住條件。不同模式下農村宅基地退出的基本動機和政策安排具有差異。指標置換模式退出后的農戶搬到由村集體統一建設的安置房，資產置換模式退出后的農戶則居住在城鎮周邊的社區。在訪談時有農戶反映安置房的質量沒有保障、人均居住面積減小、居住體驗差等問題。在安置房建設、小區規劃等環節中如果缺少監督，則容易產生住房質量不達標的現象[28]。安置房的居住環境及配套設施理應更加完善，但如果在建設、規劃環節出現問題，則農戶的居住條件有受損的可能性。

2.2 指標權重確定方法

因每項評價指標在指標體系中的重要性不同，需要確定各項指標的權重。本文采用層次分析法（Analytic Hierarchy Process，AHP）賦予相應的權重，該方法把定量和定性方法有機結合起來，使思維過程數字化，可以系統性地解決同一層級多個因素權重問題[29]，適用于復雜的評價項目。首先，建立好層次結構模型，宅基地退出后的風險評價指標體系即為層次分析的結構模型，宅基地退出后的風險為目標層；Xm代表一級指標，為準則層；Xmn代表二級指標，為指標層。其次，同一層級的因素通過專家打分法建立兩兩比較判斷矩陣。最后，求解出該判斷矩陣最大特征根對應的特征向量，檢驗判斷矩陣是否通過一致性檢驗，得出評價指標的權重（W）。本研究確立的宅基地退出后的風險評價指標體系具有多維性和層次性，運用層次分析法能夠清晰明確地確定各指標的權重，具體計算操作步驟和計算方法參考田時中等[30]的研究。

在專家打分法中，本研究共邀請10位專家，其中有土地管理專業的學者6位，政府土地管理部門的工作人員4位，按照專家打分法的原則來構造判斷矩陣，分值范圍為1～10分。如不能通過一致性檢驗，則對判斷矩陣進行調整，經過三輪的專家意見征詢和修改，根據達成一致的判斷及一致性原則，得到一級指標判斷矩陣為：

得到一級風險因素指標權重為：

同理，可確定二級指標權重值（表1），比較每一因素的權重后可以發現，一級風險因素指標間權重最大的是家庭經濟（0.422 1），其次是社會保障（0.251 0）和決策參與（0.205 0），最小的是居住條件（0.121 9）。土地作為農戶基本的生產資料，是農戶賴以生存的依靠。社會保障和決策參與的影響力量相當，都是事關農民切身利益的重要因素。居住條件雖然權重小，但不可或缺，可衡量農戶退出宅基地后的生活質量。家庭經濟風險子集影響因素中家庭日常支出所占權重最大（0.483 2），社會保障風險子集影響因素中社會保障政策所占權重最大（0.385 8），決策參與風險子集影響因素中退出補償標準和存在不公平現象所占權重最大（0.351 2），居住條件風險子集影響因素中住房質量所占權重最大（0.373 4）。根據風險因素權重，與各因素的模糊評價矩陣相結合，綜合判斷其風險大小。

2.3 風險評價與計算方法

模糊綜合評價（Fuzzy Comprehensive Evaluation，FCE）根據模糊數學的隸屬度理論將定性評價轉化為定量評價，能較好解決模糊的難以量化的問題[31]。模糊綜合評價先確定風險評價的因素集和評價標準集，因素集是指宅基地退出風險因素所組成的集合，本文的一級風險因素集合為：

二級風險因素集合為：

評價因素的評價結果有相應的評價等級，用不同的等級或數字來表示風險程度，評價標準集表示為：

將對應風險的大小從低到高分為無警、輕警、中警、重警、巨警5個級別，在百分制的基礎上將5個等級進行等距劃分，對應風險等級的上限值分別為20、40、60、80、100，模糊綜合評價具體計算操作步驟如下：

1）確定模糊隸屬度。該值用某一評價指標評語值的回答數量占該指標總回答數量的比例來表示，各因素的模糊隸屬度rij構成指標層模糊評價矩陣（R），計算模糊隸屬度的方法為：

式中：rij為R中第i個指標第j個評語值的模糊隸屬度，vij為第i個指標第j個評語中回答的有效樣本數量。i=1，2，…，12；j=1，2，…，5。

2）單因素分層模糊評價。首先對指標層因素進行模糊綜合評價，即指標層的指標權重（W）與對應的模糊評價矩陣（R）之間進行復合運算后得到指標層模糊綜合評價結果（AXi）[32]，計算方法為：

式中：Xi表示第i層準則層，n表示指標層里的第n個二級指標。在此基礎上，進行準則層模糊綜合評價，指標層模糊綜合評價結果（AXi）構成準則層的模糊評價矩陣，然后與準側層的權重（W）進行復合運算后，得到最終模糊綜合評價結果（A）。

依據風險分值確定被評價對象的最終風險得分（N），計算方法為：

3 結果與分析

3.1 晉江市宅基地退出分析

Q村和G社區宅基地退出結果見表2，N鎮Q村共退出宅基地231宗。Q村是晉江市宅基地改革試點的首推村，結合村莊整治，重新安排宅基地指標進行安置，以“政府引導+村集體自組織”模式分三期開展宅基地有償退出，在本村范圍內進行安置房建設。由于N鎮Q村宅基地退出的基本特點是村內騰挪，在舊村改造范圍內所有的農戶以指標置換的方式退出。G社區因城中村改造的需要，以整村為單位宅基地全部退出，共退出1 244宗宅基地，不再涉及宅基地的重新分配或使用。G社區是以“地方政府主導”拆遷及改造的模式下，在城鎮規劃區內進行宅基地與城市住房置換。G社區因區位條件的差異，農戶異質化特征較為明顯，存在較多的海外華僑，因此G社區針對農戶的需求采取了貨幣補償和住房安置兩種補償方式。其中，本村村民大多選擇住房安置，即資產置換模式，華僑則基本選擇了貨幣補償形式。

表2 Q村和G社區宅基地退出結果Table 2 Results of residential land withdrawal in Q village and G community

3.2 指標置換模式風險評價分析

以指標置換模式的調查問卷為數據來源，根據模糊隸屬度的計算原理，將二級指標中的某一指標某一風險等級的回答人數占該指標總回答人數的比重作為該指標該風險等級的模糊隸屬度，由此確定每一項二級指標的模糊隸屬度（表3）。

通過復合運算可得到模糊綜合評價結果，以家庭經濟的二級指標為例，指標權重為：

由表3獲取家庭經濟二級指標對應的隸屬度評價矩陣，則家庭經濟的指標層模糊綜合評價結果為：

同理可得，社會保障、決策參與、居住條件指標層模糊綜合評價結果依次為：

將指標層模糊綜合評價結果向量構建為準則層的評價隸屬矩陣，準則層權重向量與指標層模糊綜合評價結果向量復合運算后得到最終模糊綜合評價結果。準則層權重向量為：

則指標置換模式模糊綜合評價結果為：

依據風險級別分值，得出綜合風險分值為：

表3 指標置換模式宅基地退出后風險評價的模糊隸屬度Table 3 Fuzzy membership degree of risk evaluation after rural residential land withdrawal under the mode of “index replacement”

評價結果顯示，指標置換模式宅基地退出的風險評價分值為56.12，處于（40，60]之間，該值接近中警的上限，重警的下限?？梢娫撃Ｊ较抡赝顺鰧r戶的家庭收支、長久生計等方面具有比較嚴重的影響。根據最大隸屬度原則，從表3可以看出，社會保障的內部指標整體處于較高的風險級別，居住條件除個別指標外都處于輕警級別。

從二級指標來看，家庭經濟中家庭日常支出、每年總收入處于中警級別。農戶搬到新的住處后投入了新的居住成本和交通成本，日常支出明顯增加，且農村宅基地承載著經濟、生產功能，農戶退出宅基地脫離了原本的庭院經濟[33]，減少了收入來源。另外，因其缺乏相關的就業技能，在一定程度上造成收入來源的不確定性。其中，宅基地退出對農戶的農業收入影響較小，這與晉江市的經濟結構有關，村民從事二、三產業的數量較多，因此對農業收入的依賴程度偏低；社會保障中社會保障政策、醫療服務水平、就業培訓機會、子女的受教育均處于中警級別，結合Q村的實際情況發現，宅基地退出前社會保障政策、醫療服務水平、教育資源原本處于需要提升和改善的水平，然而在宅基地退出后，這些公共服務與資源并沒有因此而改善，配套設施也沒有進一步改進。同時，因缺乏相關的就業培訓指導，農戶的就業能力沒有得到提升，就業機會隨之減少；決策參與中退出補償標準和政策了解程度分別處于中警和重警級別，該模式下農戶退出后搬入的安置房難以實現價值增值，且拆舊建新需要消耗村民的大量財富，農戶普遍對補償標準表示不滿，在這個過程中農戶與村集體的談判權力沒有得到體現。在農戶自身對政策的了解中，政策本應是涉及到農戶的切身利益，但在實際實施過程中，因政策宣傳不到位、農戶自身文化水平有限等原因無法了解得一清二楚，許多農戶表示只是知道政策的大致內容而已。可見，政策的不知情導致農戶在某種程度上權益受損也是風險存在的表現；在居住條件上，整體處于較低的風險級別，除人均居住面積這一指標處于中警級別，其余指標均處于輕警級別。根據調查訪談發現，農戶普遍認為居住環境有所改善，特別是居住環境和住房周圍的治安，說明安置房社區建設和規劃相對完善。同時，有少部分農戶反映安置房的住房質量較差，存在墻皮脫落等住房質量問題。而農戶在退出后花費了較多資金，購買安置房能力相對減弱，人均居住面積因而減小。

3.3 資產置換模式風險評價分析

以資產置換模式的調查問卷為數據來源，根據模糊隸屬度的原理確定該模式各個二級指標的模糊隸屬度（表4）。

根據表4獲取指標層隸屬度評價矩陣，通過復合運算可得到指標層模糊綜合評價結果，則家庭經濟、社會保障、決策參與、居住條件指標層模糊綜合評價結果依次為：

表4 資產置換模式宅基地退出后風險評價的模糊隸屬度Table 4 Fuzzy membership degree of risk evaluation after rural residential land withdrawal under the mode of “asset replacement”

準則層權重向量與指標層模糊綜合評價結果向量復合運算后得到最終模糊綜合評價結果，則資產置換模式模糊綜合評價結果為：

依據風險級別分值，得出綜合風險分值為：

資產置換模式宅基地退出的風險評價分值為55.05，處于（40，60]之間，說明該模式宅基地退出的風險水平為中警級別，對農戶來說在家庭收支、合法權益等方面具有比較嚴重的影響。根據最大隸屬度原則，從表4可以看出，家庭經濟中每年總收入處于中警級別、家庭日常支出處于重警級別；社會保障中社會保障政策、就業培訓機會處于中警級別；決策參與中存在不公平現象和政策了解程度分別處于中警和重警級別；居住條件中人均居住面積處于重警級別。

雖然兩種模式的綜合風險分值都處于中警級別，但內部二級指標具有比較大的差異。首先，在資產置換模式下，最大模糊隸屬度處于重警級別的除了政策了解程度外，還有家庭日常支出和人均居住面積處于重警級別。其中，在家庭日常支出中，該模式宅基地退出后農戶的生活方式所受的影響更大。農戶退出后在社區居住，因社區的住宅需支付物業費、公攤費、水電費等費用，大大地增加了農戶的生活和居住成本。在人均居住面積方面，該模式退出后置換的安置房可用于抵押貸款，能夠以市場價進行交易。同時受農戶自身資產配置和社區安置房存在公攤面積等因素的影響，人均居住面積相比于指標置換模式受到的影響更大。其次，資產置換模式下醫療服務水平和子女的受教育情況相比于指標置換模式所受的影響較小。究其原因，因地理位置的優勢使該模式下退出的農戶融入城市中，可以享受城市的公共資源。但是，社會保障政策與指標置換模式同為中警級別，說明關于農戶長久生計的社會保障政策尚未健全，農戶的后顧之憂未得到解決。最后，資產置換模式退出補償標準的風險等級小于指標置換模式，因該模式可以實現資產增值，而指標置換模式安置房僅有居住功能，相比之下，指標置換模式下的農戶對補償標準的可接受程度更小。資產置換模式中不公平現象這一指標比指標置換模式的風險等級大，可以發現，該模式涉及到更多的利益問題，存在由于基層干部道德問題導致的不公平現象。

同時，資產置換模式下的居住條件整體也處于較低的風險級別，說明該模式社區規劃和管理也比較完善。綜合以上兩個模式的結果分析，可以發現，宅基地退出對農戶的家庭經濟產生不利的影響，且農戶享有的社會保障水平有待提高，政府尚未建立起就業穩定與收入穩定的長效機制，與農戶息息相關的長遠生計問題沒有得到妥善解決。

4 農村宅基地退出風險防范對策

為防范宅基地退出過程中產生的風險損失，應根據農村宅基地退出風險因素的等級水平，結合不同模式宅基地退出的特征，建立科學和系統的風險防范機制。

1）科學設定宅基地退出的補償標準和范圍，探索多元化的補償形式。為增加農戶的財產性收入，應構建市場機制提升城鄉土地配置效率，共享土地增值收益；補償范圍需要考慮宅基地本身所具有的經濟價值、房屋拆遷所產生的損失和新的居住成本，提高農戶退出宅基地的積極性；應創新性地探索完善城鄉統籌的社會保障體系，提供向弱勢群體傾斜的社會保障政策，解決退地農戶的后顧之憂；同時實施就業扶持政策，提升農戶的就業技能，拓寬農戶就業渠道，以增進農戶福利為宅基地置換效果的衡量尺度。

2）規范宅基地退出程序，凸顯農戶主體核心地位。應提高農戶法律意識和風險防范意識，運用多種宣傳平臺和手段積極引導農戶對宅基地退出政策的了解；在制定征地補償方案時要多次召開聽證會，讓農戶真正享有談判資格，使農戶能夠真正地參與到政策實施過程中；建立健全宅基地退出的監管制度，明確政府、村集體和開發商等的具體職責，對宅基地退出中違法亂紀行為加強查處力度，減少宅基地退出過程中產生的糾紛。

3）結合不同模式的特征提供針對性的政策安排，分類推進宅基地退出。在指標置換模式下的村莊所處的地理位置不具有優勢，無法享受城市化的利好，為了營造良好的宏觀環境，應健全公共資源和公共設施的配套體系，以提升本村莊農戶退出宅基地的意愿，同時該模式的推廣應根據本村的經濟實力，防止村民內部耗費大量的財富。在資產置換模式下農戶的異質化特征較為明顯，應以尊重農民意愿為前提，結合農戶生計來源和兼業程度，依據不同農戶對宅基地和房屋的依賴程度、價值認知和產權偏好的差異，差別化地引導農戶有序退出宅基地。

5 結論

農村宅基地退出是實現城鄉融合發展中土地資源要素流動的具體舉措，開展不同模式下宅基地退出風險評價并提出針對性的風險防范對策是科學有序退出宅基地的重要保障。研究發現，指標置換和資產置換這兩種模式對農戶宅基地退出都具有比較大的影響，由于宅基地退出機制不健全、社會保障體系不完善、宅基地退出模式是以政府為主導等原因，使得宅基地退出后農戶的家庭經濟、長遠生計和合法權益都受到了一定程度的損害。且指標置換和資產置換這兩種模式中內部指標的風險等級受政策安排、資源稟賦等因素的影響而具有差異。指標置換模式下的綜合配套改革相對滯后，資產置換模式下的農戶分化程度明顯。為防范宅基地退出過程中產生的損失，應從科學設定補償標準和范圍、規范宅基地退出程序和提供針對性的政策安排等方面制定風險防范對策，進而提高宅基地退出風險的可控性，推進新型城鎮化和鄉村振興發展戰略的實施。

本研究從家庭經濟、社會保障、決策參與和居住條件四個維度著手對指標置換和資產置換這兩種模式下宅基地退出的風險進行綜合評價，為合理引導兩種模式的宅基地退出提供了針對性的風險防范對策，對兩種宅基地退出模式的優化和完善具有可行性和可操作性。農村宅基地退出是一個復雜的系統工程，要根據不同地區資源稟賦、經濟發展和區位條件等方面差異，因地制宜采取不同的宅基地退出模式并對不同模式進行綜合風險評價，政府根據評價結果，進一步優化和完善宅基地退出策略，提升農戶退出宅基地的意愿和保障農戶的合法權益，建立起農村宅基地退出的長效機制。