小區(qū)物業(yè)管理問題與對(duì)策

劉金花

（新疆石油管理局有限公司克拉瑪依物業(yè)服務(wù)公司，新疆 克拉瑪依 834008）

前言

我國的城市化進(jìn)程在近些年不斷的發(fā)展和進(jìn)步，同時(shí)我國的房地產(chǎn)市場也在飛速的發(fā)展，我國的城市住宅小區(qū)在這樣的大環(huán)境下也在不斷的增多，但在發(fā)展過程中，物業(yè)管理卻沒有得到進(jìn)步和改善，當(dāng)今諸多小區(qū)的物業(yè)管理還不夠完善。因此，加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理是當(dāng)今物業(yè)企業(yè)重點(diǎn)思考的問題。

一、小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

根據(jù)調(diào)查得知，絕大多數(shù)的購房消費(fèi)者在購房過程中，都非常注重物業(yè)管理的問題，而針對(duì)于已經(jīng)購買完房屋的消費(fèi)者調(diào)查中顯示，接近于半數(shù)的消費(fèi)者表示對(duì)自身所處的物業(yè)管理十分不滿意，而其中有五分之一的購房者表示不滿意，其中只有極少部分購房者表示滿意或者是非常滿意，由此可以看出，購房者對(duì)于當(dāng)今多數(shù)的物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)都具有較低的滿意度。針對(duì)于當(dāng)前物業(yè)管理公司提供的如公共服務(wù)、專項(xiàng)和特約服務(wù)等，都還有較大的空間可以提升。雖然其中有少部分的物業(yè)管理企業(yè)可以做到以上所述的服務(wù)，但是諸多的物業(yè)管理企業(yè)甚至連在樓房公開銷售中所作出的承諾都無法做到。其中例如小區(qū)內(nèi)的清掃、下水管路堵塞等諸多問題，給業(yè)主造成諸多困擾[1]。再者諸多的小區(qū)治安管理也存在居多的問題，經(jīng)常性發(fā)生車輛被盜的情況。雖然有很多小區(qū)都設(shè)有警衛(wèi)門亭，但并未起到任何作用，對(duì)小區(qū)出入的人員根本沒有過問和了解，致使偷盜案件不斷發(fā)生。還有的小區(qū)雇傭的保安多數(shù)為年近花甲的老人，根本無法起到安保的作用。雖然部分小區(qū)有24小時(shí)的保安巡邏，但仍然沒有完全消除此類案件的發(fā)生。另外，在物業(yè)收費(fèi)管理方面，有諸多的業(yè)主反映存在不合理收費(fèi)的現(xiàn)象，而很多收費(fèi)名目業(yè)主根本不能接受和理解，但又無法與物業(yè)管理公司抗衡，從而怨聲載道。

除此之外，由于我國的物業(yè)管理公司與開發(fā)單位之間或多或少的存在某種密切聯(lián)系，甚至有很多物業(yè)管理公司就是由開發(fā)商自己組建而成。因此，在小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營活動(dòng)中就存在壟斷的情況，從而無法體現(xiàn)出業(yè)主委員會(huì)的作用，也剝奪了業(yè)主選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利和自由。如此即表示如果某一個(gè)物業(yè)管理公司開始管理一個(gè)小區(qū)，其他物業(yè)管理公司沒有公平競爭的機(jī)會(huì)，也無法由業(yè)主選擇哪家物業(yè)管理公司來管理自己的小區(qū)。再者由于除了上述原因之外，還因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)沒有足夠的意識(shí)，因此業(yè)主委員會(huì)十分渙散，沒有能力和力度來對(duì)物業(yè)管理公司形成制約的效應(yīng)。業(yè)主委員會(huì)雖然由業(yè)主推選而出，但是在相關(guān)法律法規(guī)中沒有相關(guān)的硬性規(guī)定來形成制約。進(jìn)而導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)松散，從而無法履行應(yīng)有的責(zé)任，無法對(duì)物業(yè)管理企業(yè)形成監(jiān)督的作用。再者，由于業(yè)主委員會(huì)在管理過程中所產(chǎn)生的經(jīng)費(fèi)都要自籌，要自行尋找辦公地點(diǎn)，自行建立相關(guān)的管理制度。因此對(duì)于其運(yùn)轉(zhuǎn)和成立都有較大的制約和束縛。

二、加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理的對(duì)策

（一）制定相應(yīng)的法律法規(guī)，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管

在實(shí)際物業(yè)管理過程中，針對(duì)產(chǎn)生的問題，應(yīng)該首先由相關(guān)管理部門制定出相關(guān)的法律法規(guī)，從而可以將業(yè)主、委員會(huì)、物業(yè)管理公司三者各自的權(quán)利、義務(wù)明確劃分和確定。并且，通過制定和完善物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)，處理目前物業(yè)管理過程中存在的糾紛、問題的有效方式。首先，如果要建立物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)，則需要中央相關(guān)管理部門直接進(jìn)行立法。再者，在構(gòu)建物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)過程中，應(yīng)該明確房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)幾者各自的權(quán)利、義務(wù)、權(quán)限、職責(zé)等多項(xiàng)內(nèi)容，促使其可以正常運(yùn)作，界定出各自的責(zé)任[2]。另外，在實(shí)際物業(yè)管理過程中，應(yīng)該充分考慮物業(yè)管理公司與小區(qū)業(yè)主各自的意愿，在業(yè)主與開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司簽訂合同中，應(yīng)該根據(jù)相應(yīng)的法律法規(guī)進(jìn)行合理的調(diào)整，因此，才可以有效提升我國業(yè)務(wù)管理的水平，致使我國物業(yè)管理工作可以不斷的進(jìn)步和發(fā)展[3]。

（二）加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)管理，引入競爭機(jī)制

在實(shí)際物業(yè)管理過程中，相關(guān)的政府管理部門可以引入市場競爭機(jī)制，從而就可以形成良好的物業(yè)管理市場經(jīng)濟(jì)主體。如果沒有市場競爭機(jī)制，物業(yè)管理市場就沒有較好的成效，并且這也是當(dāng)今物業(yè)管理市場管理成效差的主要原因之一。如若想要解決當(dāng)前的物業(yè)管理問題，就要首先基于完善的法律法規(guī)，在此前提下才可以改變當(dāng)前物業(yè)管理壟斷的情況，從而引入競爭機(jī)制，來促使這些物業(yè)管理服務(wù)水平可以提升質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)[4]。針對(duì)于此種情況，相關(guān)管理部門可以提升物業(yè)管理公司準(zhǔn)入和審核的標(biāo)準(zhǔn)，提高門檻，從而加強(qiáng)物業(yè)管理公司的資質(zhì)審核力度，例如，在實(shí)際審核過程中，可以加強(qiáng)物業(yè)管理公司的資格認(rèn)證管理，同時(shí)對(duì)審核通過的物業(yè)管理公司，也要定期的進(jìn)行審查和考評(píng)，進(jìn)而可以促使物業(yè)管理公司可以在經(jīng)營和運(yùn)行中不會(huì)發(fā)生松懈的現(xiàn)象。再者，引入市場競爭機(jī)制的過程中，要在其中明確項(xiàng)目招標(biāo)工作的基本內(nèi)容、要求、標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)操作流程等內(nèi)容，從而可以有法可依、有跡可循[5]。

總結(jié)

我國的物業(yè)管理服務(wù)屬于新時(shí)代公共產(chǎn)品中的混合產(chǎn)品，其沒有競爭性，但具有社區(qū)性等特征和屬性。根據(jù)上文所述我國物業(yè)管理存在的問題，以及受到物業(yè)管理的本質(zhì)所致，我國物業(yè)管理仍然存在服務(wù)質(zhì)量方面、市場化方面、業(yè)主觀念等多方面的問題，以上問題都嚴(yán)重制約著我國物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)展和進(jìn)步。因此，要通過建立相關(guān)的物業(yè)管理法律法規(guī)，完善相關(guān)的管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，明確物業(yè)管理中所涉及的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任等多方面的問題，從而將物業(yè)管理問題消除和改善。