土地增值稅籌劃在房地產開發企業中的重要意義分析

陳瑜

【摘 要】隨著近些年來我國社會經濟的全面發展，加上國家出臺的一系列宏觀調控政策，使得房地產市場競爭日趨激烈。在此類背景下，各個企業需要對運營成本進行控制，是企業獲取基本發展效益的重要途徑。同時受到銷售政策的影響，對房地產行業土地增值稅清算造成了較大影響?，F階段社會主義市場經濟環境下，房地產企業要想提高自身市場競爭力，需要主動開展土地增值稅籌劃工作，選取多樣化解決措施對稅務壓力進行調控。

【關鍵詞】土地增值稅;房地產企業;稅收籌劃;意義

土地增值稅是通過轉讓建筑物以及國有土地使用權來獲取增值性收入的企業人征收的稅金，土地增值稅的征收對項目建設整體效益具有重要影響。目前房地產開發企業發展過程中土地增值稅是重要的繳納稅種，對企業經營發展整體收益具有直接影響。所以當前企業需要積極開展土地增值稅籌劃工作，降低企業的繳稅壓力以及提高企業綜合建設效益。當前房地產開發企業需要充分掌握土地增值稅相關理論知識，結合企業在市場中實際發展情況對土地增值稅籌劃工作前置細分，提出具體應對策略，實現企業經濟效益的有效提升[1]。

一、房地產開發企業土地增值稅征收籌劃基本概述

當前房地產開發企業土地增值稅征收籌劃工作涉及的內容較多，技術要求較高。土地增值稅就是對獲取增值收入的單位以及個人進行征收的稅種。其中包含較多內容，主要有土地建筑物以及各類依附物產權問題和土地使用權轉讓等方面容。所以當前房地產開發企業與土地增值指數之間聯系較為密切，根據房地產不同性質，土地增值稅將會采取差別稅收策略。此外，對于房地產開發企業自身各項管理活動來看，財務管理活動中較為重要的工作環節就是稅收策劃。概括地來說，現階段土地增值稅策劃就是針對現階段社會主義市場經濟環境下房地產企業實行稅收方案。通過實踐活動探究可知，當前土地增值稅策劃具有較大應用價值，能夠全面降低稅收壓力，對企業納稅風險進行調控。能夠為現階段房地產開發企業自身發展創造最佳的經營環境，使得企業市場競爭力有效提升。

二、土地增值稅籌劃在房地產開發企業中的重要意義分析

針對稅收籌劃此項定義，各個國家學者都有不同論述。有的專家認為稅收籌劃就是納稅人溝通過對財務經營活動進行安排，通過稅務法規能夠確保各項優惠，從而獲取更大的稅收收益值。也有西方專家認為，在納稅活動開展之前，能夠對企業經營以及投資活動進行安排，然后通過各項措施來確保稅款減免，這個過程就是稅收籌劃。我國研究人員認為，當前納稅籌劃就是納稅人在符合法律規范要求內，對避稅方法以及節稅方法進行分析，或是通過稅負轉嫁的方式來降低自身稅務壓力的行為。當前房地產開發企業通過對自身實際發展情況以及經營活動進行分析，從企業行為中更積極探究與國家政策意圖相貼合的最佳結合點，然后在滿足稅法等法律允許范圍內，使得原有的稅負壓力能夠有效降低，這也是社會發展新時期房地產開發企業重點的管理部分，在實際應用中自身意義逐步顯現。土地增值稅籌劃在房地產開發企業中具有較多應用價值，能夠便于企業相關管理部門強化自身經營管理，使得企業財務管理以及會計核算水平不斷提升，更好地適應市場經濟發展要求。此外，還能擴大收益降低成本，這樣便于提升企業市場競爭力。還能確保相關部門及時掌握稅收法律中存在的各項問題，進一步完善稅法制度，使得我國現有納稅人個人合法權益得到有效維護，也能促進房地產開發資源優化配置以及產業結構調整，最大程度突出國家稅收經濟杠桿的應用價值[2]。

三、房地產開發企業土地增值稅的策劃途徑探析

現階段房地產開發企業土地增值稅策劃的關鍵部分就是結合自身經營活動合理控制降低增值額，為更好地應用低稅率來降低稅負，當前可以從以下幾個方面對企業進行稅務籌劃。

（一）確定最優“清算單位”和“產品類型”

土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算，在這種情況下，同一時期開工的項目，須力爭取得國家有關部分審批的“大單位”，盡可能實現同期開發項目合并清算，實現綜合互抵互補效應。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額，同時普通住宅在增值20%以內免征土地增值稅，在此種情況下，產品選擇上應盡量避免臨界普通住宅的非普通住宅產品類型，為項目未來可能享受稅收優惠提供前置條件，綜上“清算單位”及清算單位中“產品類型”的確定是土增稅稅務籌劃需把握的重點，是該稅種優化的核心，從而確保整個項目乃至公司財務效益最優重要保障。

（二）及時做好稅務籌劃準備工作

制造型企業需要繳納各種稅費，假如不能科學規劃稅務活動則會導致企業稅務支出增多。所以，提高稅務籌劃工作水平具有非常重要的作用，不但能提高稅務工作效率，幫助企業做出正確決策，而且可以提高稅務管理水平。企業在制訂高質量稅務籌劃計劃與財務管理制度以后，要在實際運行中加強管理，設置詳細的記賬科目，認真保管專用發票。積極協調各個部門的關系，保證企業的穩定運行。稅務籌劃準備工作是保證稅務管理順利開展的依據，所以企業管理人員要高度重視稅務籌劃準備工作通過經營收入的籌劃。

（三）做好高素質高能力稅務籌劃人才的引進工作

在企業發展過程中，當前企業間的競爭已表現為人才的競爭，擁有高素質高能力人才可以促進企業的穩定發展，我國制造企業稅務籌劃工作也離不開高素質人才，企業領導者必須采取各種有效措施引進具有較高專業、豐富知識的稅務籌劃人才，同時正確認識企業內部稅務籌劃工作，保證企業財務管理活動的順利開展。才能使制造企業借助營改增機會獲得強大的生命力，盡量減輕營改增制度對企業運行的影響，實現制造企業的跨越性發展[3]。

（四）確定合適利息的扣除方式

房地產的全面開發完工之前產生的利息費用，通過企業現有制度規定中可以明確看出，在開發房地產階段，房地產開發企業所借的各項資金款項需要全部錄入到房地產開發成本中。這樣能夠進一步擴大項目金額，使得增值額能夠有效降低，從稅率方面降低稅負，能夠提高企業凈收益。房地產在開發完工之前所產生的利息費用需要計算在財務費用中，根據現階段土地增值稅實施細則進行分析，需要對財務費用的利息支出進行整合，向相關機構提供有效的貸款證明，利息可以相應扣除。房地產整體開發費用需要根據實際支付金額以及開發總成本之和的10%進行扣除。這樣能夠為納稅人提供有效的稅收籌劃空間。

四、結語

總而言之，隨著近些年來我國社會主義市場經濟的全面發展，加上稅收制度改革不斷深化，促進了稅收法治化進程不斷加快，社會對于稅收策劃產生了全新認識。當前房地產開發企業需要針對稅收策劃強化基本認識，全流程貫穿“業財融合”，財務工作重心由核算會計向管理會計過渡，建立“財務共享中心”，財務籌劃工作前置至業務起點，過程監督，確保稅收結構最優化及財務效益最優化的落地，最終保證企業價值實現和提升。

【參考文獻】

[1]胡鵬飛. 土地增值稅籌劃在房地產開發企業中的重要意義分析[J]. 財會學習， 2018， No.193（19）：164-165.

[2]王昭琴. 淺析房地產企業土地增值稅納稅籌劃的重要性及其方法[J]. 企業研究， 2014（12）：154-155.

[3]范劉珊， 魏遠竹， 程科霓. 房地產企業土地增值稅籌劃風險探析[J]. 哈爾濱學院學報， 2017， 38（9）：30-34.

[4]馬思琳. 淺析我國房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃[J]. 經營管理者， 2015（25）.