綜合性廣場的預算管理

闕建華

一、背景描述

（一）公司的基本情況

1、浙江**商業管理有限公司成立于2014年，它是一個大型綜合性廣場購物中心，總建筑面積為24萬㎡，總投資在22億元，于2014年12月20日整體開業。整個購物中心融合了國內外高端名品百貨、五星級IMAX國際影院、大潤發超市、KTV、兒童娛樂城、書城、各色美食、環廣場休閑中心等各類業態。項目配套地下2層停車場，共計4000個停車位。

2、目前是當地唯一的大型商務廣場，廣場購物中心總體運行良好，處于企業發展期。

3、商場與商鋪的運營模式有出租、聯營、合營和自營四種模式。

4、公司主營業務收入有租金收入，物業費收入、運營管理服務費收入、聯營商鋪的提成收入、合營的利潤分成收入、自營的運營收入等。

5、公司組織形式是以房地產公司部門管理形式演變過來，也就是機械式的組織形式，部門分：行政綜合部、財務部、工程部、營運部等。

（二）選擇全面預算管理的主要原因

1、由于公司績效管理的嚴重滯后，造成公司的激勵兌現工作嚴重滯后，甚至會造成與現實脫節，導致該獎未獎的現象時有發生，從而嚴重傷害到員工的工作積極性，給員工造成一種做好做壞一個樣的假象。

2、由于部門績效的考核依據缺乏，導致兌現獎勵的公信力不高，幾乎是高層憑個人喜好予以打分，所以造成部門工作的配合力、協調性低下，也就造成了部門工作的推諉現象嚴重，工作效率低下。

3、由于公司商鋪營運模式多樣，然而對不同營運商鋪的能耗管理，沒有依據不同行業進行合理分配，所以就造成能耗用量大的會出現供電供水不足，而能耗用量小的，嚴重多余，而浪費嚴重。

二、總體設計

（一）應用全面預算管理的目標

提高員工的積極性，提升部門工作執行力，提高全體員工的工作效率，提升團隊工作的配合力和默契度，增強企業凝聚力。完善公司的績效考核制度，提升考核公信力，做到獎勤罰懶。

（二）應用全面預算管理的總體思路

改變現行的房地產公司的組織架構形式，調整績效考核管理辦法，以部門為單位進行獨立核算考核指標，制定部門預算，預算分年度預算和月度預算相結合，月度預算使用彈性預算方式，分月度進行考核，公司進行過程監督，獎勵兌現分兩塊，分別是月度績效獎和年度績效獎，月度績效就依據月度考核指標予以發放。

（三）全面預算管理的內容

全面預算管理分總預算管理和專項預算管理，其中專項預算包括租金收入預算、物業服務費收入預算、場地租賃費收入預算、營運提成收入預算、合營收入成本預算、其他收入（含廣告收入、活動經費收入等）預算，能耗費用預算、銷售費用預算、管理費用預算、人工成本預算、項目投入預算十個預算體系。

（四）應用全面預算管理的創新

1、公司執行全面預算管理主要運用以下四條原則：

第一條、堅持效益優先原則，確保收入與使用商鋪面積的平衡

第二條、堅持積極穩健的原則，確保收入和費用支出的平衡

第三條、堅持現金核心的原則，確保現金流入和流出的平衡

第四條、堅持高效節能的原則，確保收入和能耗支出的平衡

第五條、堅持責權利結合的原則、確保總預算目標達成、目標責任、目標獎勵的平衡

2、全面預算編制實行“有下而上、上下結合、分級編制、逐級匯總”的要求進行。

3、其主要程序是：下達指標、制定制度、歷年分析、查找漏洞、下級編制、上面匯總、審查平衡、審議批準、下達執行。

三、應用過程

（一）公司實行全面預算管理前后組織架構的變化

1、在實行全面預算管理前的組織架構是以部門機械化管理體系，如下圖：

2、實行全面預算管理后的組織架構是以部門功能化管理體系，如下圖：

（二）參與部門和人員

公司所有部門和全體員工都參與。其中預算過程全員發動，預算目標進行層層分解，人人肩上都有相應的責任，每個參與者都要學會算賬，建立效益、收入、費用、成本意識;通過各營運部門和后勤服務部門對預算過程的參與，把每個部門的工作計劃和公司資源進行有機配比，從而分清工作的輕重緩急，以期達到公司資源的有效配置和利用。

（三）實施全面預算管理的資源、環境、信息化條件

推進全面預算管理必須要有一定的前提條件，分別是：

1、一個好的領導班子。全面預算管理涉及公司各個方面，沒有公司上下合作和推動，特別是沒有公司領導班子的直接參與，就不可能取得好的預算效益。

2、一個更新的企業管理觀念。推行全面預算管理一定要更新的企業管理觀念，認識到忽視內部管理做法的危害性，糾正計劃管理可有可無的錯誤觀點，正確認識市場與計劃之間的辯證平衡關系。

3、要有一個扎實的基礎管理工作。作為實行全面預算管理的一個基本條件，扎實的基礎管理工作要求建立健全業務工作規范，完善業務管理工作程序，其實加強財務基礎工作。

4、完善的制度體系。全面預算管理要真正落實并發揮效益，首先必須是一個管理制度和規劃，其次才是制度與規則的實施和績效評價。

5、一個信息共享，銜接通暢的信息化溝通體系。全面預算管理要求全員參與，從高層到員工，從前臺營運到后臺服務，只有信息及時反饋，配合協調，目標管理統一，才能發揮出全面預算管理真正的及時性和高效性。

（四）具體應用模式和應用流程

1、具體應用模式是分權預算管理模式。由于公司運營的特殊性，經營方式的多樣性，主營業務收入的多類性，不適用集權預算管理模式。

2、我們實行全面預算管理體系主要分以下四個步驟：

第一步，財務預算的編制，預算編制流程分5個步驟，分別是：下達指標，編制上報、審查平衡、審議批準和下達執行。

第二步，財務預算的執行與控制，我們將預算指標進行層層分解，從橫向和縱向落實到每個部門，每個環節、每個崗位，形成全方位的預算執行責任體系。

第三步，財務預算調整。我們的財務預算一經下達，一般不予調整，只有在執行過程中由于市場環境、經營條件、政策法規的重大變化，致使預算的編制基礎不成立，或者導致預算執行結果產生重大偏差的，才可以調整預算。

第四步，預算分析和考核。我們建立了財務預算分析制度，由財務部定期召開預算執行總結大會，全面匯報預算當期的執行情況，經理層及時研究和落實解決預算執行中存在的問題，糾正執行偏差。

（五）在實施過程中遇到的主要問題和解決辦法

1、在實施過程中遇到的主要問題有：

（1）預算管理的思想觀念有偏差，容易忽略預算對公司內控的作用，認為編制預算屬于純粹的財務行為。

（2）預算依據不充分，缺乏企業發展戰略的明確指導與目標，經不起市場、行業的檢驗，預算與企業經營活動脫節，缺乏必要的客觀性，缺乏有效的考核與激勵措施。

（3）預算編制方法過于模式化。

（4）預算審查，批準，主觀因素影響大，容易形成以預算結果滿意度作為是否批準該預算的依據，容易對預算的準確度期望過高，容易只注重費用節約額，而忽視費用的使用效率。

2、解決辦法是：

（1）更新預算管理的理念，確立以企業戰略為基礎，面向市場、面向未來和基本活動分解編制預算的新理念。

（2）選擇合適的方法科學編制預算，公司根據外部環境和自身預算水平，確定使用滾動預算模式編制。

（3）建立一套科學可行的預算管理決策體系，預算決策必須經過部門經理大會決定，由部門經理會議代替執行預算決策。

（4）正確理解預算管理與績效的關系，公司通過預算分析來監控公司戰略目標達成進度，預算體系用于衡量與監控各個部門的績效成果，以確保公司戰略目標的達成。

（5）建立適應企業特點的預算管理控制監控系統，使用分解預算，分級管理，健全反饋機制來提高預算的準確性和效率性。

四、取得成效

（一）應用全面預算管理后，公司經營業績前后情況的對比

2015年度主營業務收入是4622.72萬元，2016年主營業務收入是7783.43萬元，全年增長68.37%。2017年開始實行全面預算管理，2017年主營業務收入是14356.65萬元，全年增長84.45%.

2015年度其他業務收入未分開統計，2016年其他業務收入是? 744.97萬元。2017年其他業務收入是5048.96萬元，全年增長5.7倍。

2015年度能耗占主營業務成本的占比是11.37%，2016年度能耗占主營業務成本的占比是10.99%，2017年度能耗占主營業務成本的占比是8.77%。

（二）對解決公司管理問題的評價

實行全面預算管理后，致使公司全員對公司的戰略目標更清醒認識，同時可以把公司全年目標分攤到每月，通過每月的財務分析和過程跟進監督，使每個部門能夠對前期工作有清楚的評估，提升部門的工作積極性，提高部門的配合和協調性，極大的提高了所有員工的工作積極性和工作效率，同時使人力資源部有了更加客觀公正的績效考核依據，使全體員工都有自己的薪資核算依據。而且極大提升了員工的服務意識和質量，全體員工和部門都強化了主人翁意識，從而形成“人人為公司，公司為人人”的企業文化氛圍，從而致使大家都為公司能耗的節約出自己的一分力，致使能耗浪費得以有效的控制。

（三）對支持單位和落實戰略的評價

實行全面預算管理后，使得我們公司與商鋪和供應商的關系得以極大改善。實行全面預算管理以前，由于部門工作之間的推諉現象嚴重，致使供應商及聯營和合營單位的結賬期幾乎很難準時完成，從而導致工作效率低，及配合不默契，而且以抱怨居多，甚至導致部門供應商提出現金結算，不愿提供信用賬期。實行全面預算管理后，大家結算及時了，賬務清晰了，而且關系也和諧了，從而工作效率也提高了，大家的彼此服務質量也提升了。從而致使公司的管理口碑也得到大幅度提高。客流量也提高了，商圈氛圍也更濃了，從而商鋪的租金也提高了，我們的效益也更高了。

（四）對提升公司管理決策有用性的評價

財務預算能夠將企業的經營活動會企業價值的影響反應出來，同時具有資源統籌配置、規劃、溝通和協調、營運控制和績效評估的功能，是保證企業戰略目標的以實現的有效管理手段。對資金籌集、資產營運、成本控制、收益分配等財務活動，應當根據企業發展戰略和財務規劃，以資金流為核心，實施全面預算管理，能夠在決策時考慮更多的因素，使決策更加符合企業戰略需要。

（五）對提高單位績效管理水平的評價

財務預算確定的各項指標，也是考核各部門工作成績的基本尺度。在評價各部門的工作業績時，可以根據財務預算的完成情況，分析偏離預算的程度和原因，劃清責任，獎罰分明，促使各部門為完成預算規定的目標努力工作。

五、經驗總結

（一）實施全面預算管理的基本應用條件

預算管理作為企業一種內控制度，它不能單獨存在，它需要與企業管理制度相配套，這就要求一個完善的管理制度作為支撐，它才能發揮其應有的作用。這些管理制度包括：完善的營運管理制度、完善的質量管理制度、完善的財務管理制度、完善的績效考核制度等。

（二）應用全面預算管理的關鍵因素

實施全面預算管理的重點是：（1）以市場為導向，預算的編制必須要在真實的市場調研和預測的基礎上執行。（2）要以價值鏈的分析為基礎，構建出以提升企業價值為目標的預算體系。（3）以控制企業成本、費用為主線，優化企業內控管理體系。（4）以加快企業現金流入為重點之一，合理降低資金成本，盡量改善資金的運營質量。

（三）對實施全面預算管理效果的思考

（1）由于公司的管理團隊脫胎于房地產管理模式，造成其管理不能很好的適應商管企業的發展，通過實施全面預算管理，可以對各級部門（包括總經理、副總經理）的責權利進行有效的控制，既有利于整合企業資源，又加強了管理團隊（包括高層）的有效監督。

（2）通過全面預算管理的實施，可以使得各部門之間的信息得以良好溝通，有效防止由于信息不對稱而引起的負面影響。

（3）通過實施全面預算管理，可以使得團隊目標得以統一，促使企業的戰略目標分解和落實到每一個部門，每一位員工的身上。

（4）在實施全面預算管理過程中，全面預算管理通過嚴格的實時監管和事后核算，使得經營管理的信息更為通暢，可以有效的控制由于信息不對等而引起的逆向選擇和道德風險

（5）通過對全面預算管理中，對預算實施結果全面評價和考核的環節，可以總結經驗，獎懲發懶，可以實現激勵員工，增強團隊凝聚力的作用。

（6）通過全面預算管理，可以使得企業經營管理責權更為清晰，管理更為科學，團隊的主觀能動性更為強化。

（四）實行全面預算管理的優缺點

實行全面預算管理的優點：目標的量化更科學，編制基礎更全面，目標與企業發展戰略更吻合，分析更徹底，使得經營決策更精準，企業內控更嚴謹有效而全面。缺點就是：前期數據分析工作量大，參與人員、部門更全面，內控工作更細致而繁重，預算編制方法更繁瑣多樣。

（五）對發展和完善全面預算管理的方法和建議

（1）企業實行全面預算管理，應當重點關注預算目標的設定，目標設定要合理、科學，同時要可執行性。

（2）企業實行全面預算管理，要關注預算風險控制體系的建立，不能因為實行了全面預算管理而缺失對企業經營的約束或引發企業經營的盲目性。

（3）企業實行全面預算管理，應該關注預算的具體執行和考核，預算執行時預算控制的核心環節，執行過程將直接影響到企業戰略目標的實行，同樣對預算的完成考核可以使得員工和部門同企業之間形成責權利的共同體。