福晟國際暴跌后的隱憂

謝澤鋒

6個交易日股價暴跌超76%，對于剛剛從父輩手中接管福晟國際（00627.HK）“權杖”的潘浩然來說，壓力不可謂不大。

今年僅28歲的他，碩士畢業后進入家族企業磨練，5年后，潘偉明夫婦便將股權無償贈其子，并辭去上市公司相關職務。

顯然，潘偉明對于兒子信心滿滿，但資本市場似乎并不樂觀。潘浩然任職福晟國際董事會主席首月，福晟國際股價就遭遇暴跌，10月10日最低僅0.095港元。

次日，雖然公司股價從低位拉升86.32%，但依然沒有回到此前的位置。福晟國際的股價動蕩，也為福晟集團千億目標埋下了“陰影”。

資本困局

福晟國際的股價動蕩，讓市場聯想起此前佳源國際的數據烏龍事件。仔細分析，兩家公司的資本布局也頗為相似，均是集團規模大，而資本平臺規模過小。

在并未出現業績巨額波動情況下，福晟國際的暴跌確實令人費解。有香港券商認為，很可能是“券商孑子展新規”導致個人投資者股票爆倉，而個人投資者并沒有補充資金實力。但一般而言，個人投資者變動很難導致這么大幅度的暴跌。

福晟國際也公開回應，股價漲跌是由市場決定的，董事會確認，其并不知悉有關股價或成交量變動的任何原因，公司運作一切正常。

資料顯示，福晟國際由潘偉明創辦，于2017年12月1日反向收購佑威國際登陸香港資本市場。旗下湖南福晟集團有限公司，早于2006年開始已在湖南長沙開發住宅項目，多年來一直在當地深耕細作。

盡管潘偉明創辦的福晟集團已聲名在外，但福晟國際在資本市場看起來卻像個“小孩子”。財報顯示，2019上半年，福晟國際合約銷售額約12.1億元，去年同期為13.8億元，實現營收2.99億元，同比增長313.23%;利潤1.16億元，同比減少34.02%。共擁有14個正在開發或待售的項目，總建筑面積約166.08萬平方米。可以看出，相比其他在港上市的內地房企，這樣的規模顯得十分“單薄”。

福晟集團似乎才是潘氏家族的野心所在。克而瑞2018年房企銷售額榜單中，福晟集團以621.1億元，位居第45位。今年1-9月，福晟集團銷售額556.5億元，排在克而瑞榜單43名。

2018年3月，福晟集團對外公布了地產板塊未來三年的目標：2020年銷售業績規模達到1300億元，并在2020年進入行業前30名。

Wind數據顯示，2018年福晟集團實現營收401.88億元，總資產規模816.13億元，凈利潤11.7億元;而同期福晟國際營收12.56億元，總資產116.76億元，凈利潤5.12億元。屬于典型的集團大，而上市公司小的狀態。

在股價動蕩后，佳源國際表態要通過注入優質資產穩定股價，同時提到對投資者的回報。但截至10月12日，福晟國際還未曾有這樣的表態，集團手握大量優質資產，上市平臺卻顯得頗為寒酸，投資者用腳投票也比較合理。

9月9日，福晟國際公告稱，公司最終控股股東潘偉明于9月7日將所持公司全部已發行64.16億股份以饋贈形式授予其子潘浩然，福晟國際表示此舉是作為家族繼任計劃的一部分。轉讓事項后，28歲的潘浩然成為公司最終控股股東，持股比冽為56.45%。

此間，據坊間傳聞，福晟集團一直在謀求一張資本牌照，打通實業和資本的聯系，但目前來看，二代上臺后，如何利用好這一資本平臺，考驗著年輕的接班人。

暴跌背后

暴跌后，福晟國際資產質地到底如何？

根據截至6月30日，福晟國際凈資本負債比率為138.1%，但相對2018年末的164.8%，下降26.7個百分點，但仍處于行業高位。

償債能力來看，上半年，福晟國際銀行結余及現金約為9.85億元，一年內到期的借貸金額為23.04億元，現金明顯不足以覆蓋短期債務，償債壓力較大。

因此，分析來看，財務問題也是股價大幅下挫的一個原因。

可以看出，福晟國際財務狀況亟待優化，大股東也應該給予一定的支持。

硬幣的另一面，規模更為龐大的福晟集團應成為上市公司的“守護者”。官網顯示，福晟集團創建于1993年，是一家地產、建筑兩翼協同，涉足金融貿易、物業管理等多元化領域的綜合性企業集團。旗下擁有福建福晟集團、深圳福晟集團、福建六建集團等百余家下屬子公司。

近年來，福晟集團確立了“H+4”（一區兩灣四核心）聚集、深耕的城市布局戰略，以粵港澳大灣區和環杭州灣大灣區為戰略支撐，以海西經濟區為戰略銜接，以中原城市群、長江中游城市群、京津冀城市群+山東半島、成渝城市群+昆明等四大核心城市群為戰略支點。

Wind披露的數據顯示，福建福晟集團有限公司2019上半年實現營收189.46億元，同比增長26.42%，歸母凈利潤為5.68億元，同比增長77.36%。但其歸母凈利潤此前已經連續兩年下滑，2018年為8.11億元，同比下滑30.22%，2017年為11.62億元，同比下滑27.77%。可見房地產業務去化周轉加快，資金加快回籠，公司的盈利規模也得以提升。

但另一方面來看，房地產業務的賺錢能力較差，公司銷售毛利率和凈利率連續三年基本處于下滑態勢。2016-2019中報，公司毛利率分別為15.56%、14.35%、12.25%、11.24%;凈利率分別為7.17%、4.47%、2.91%、3.22%。

凈利率不到4%，而其目前發行的18福晟03債券發行利率卻為7.9%。19福晟01和19福晟02的發行利率均為7.9%。根據公告，福晟集團2019當年累計新增借款已經超過上年末凈資產的20%。

頻繁融資背后，是公司不斷上漲的負債水平。據Wind數據，公司負債總額從2016年末的300多億，上漲到今年半年報的741.34億元。資產負債率也呈現上升態勢，去年底負債率為75.53%，今年半年報上升為77.92%，負債率接近80%。

與此同時，2019年中期公司經營I生現金流由正轉負，凈流出12.19億元。投資活動產生的現金流自2015年期持續為負。

在債務結構上，公司短債占比較高，2019年中期的短期債務為443.47億元，占總債務比例為59.82%。而同期貨幣資金僅為72.91億元。