新住房合作社： 命運共同體視角構造美好生活家

劉凌波

中共十八大明確提出要倡導“人類命運共同體”意識，尋求人類共同利益和共同價值的新內涵。“命運共同體”是構建人類社會的新理念，體現了人類社會“相互依存、休戚與共”的本質聯系，也是普遍聯系的辨證思維在社會領域中的具體運用。住房問題作為社會領域的核心研究課題，同樣也適用于“命運共同體”理念的實踐。

命運共同體視角下的住房合作社模式

傳統的住房開發模式下，居民基于個人經濟承受能力，結合區位條件偏好、建筑與環境品質以及物業服務選擇住房，住宅開發商與購買客戶的關系具有單向性和一次性的市場特征。二者所構成的甲乙雙方關系完全依靠市場規則和法律保證，對立性占據主導關系。在當前的住房開發模式下，亦有如天福集團這樣的地產商轉換身份為運營商，通過物業持有、以運營或租賃形成平臺式模式，運營商與客戶之間形成單向性且持續性的關系。在維護住房質量、提高居住品質層面，兩者之間具有共同的目標，但主導權仍然在運營商，具有“半共同體”的特征。在雙方關系中，對立與統一并存。“命運共同體”的理念則為住房產品的提供者與購買者之間構建了目標一致的社會關系，是新型的開發模式，是住房合作社的核心內涵。提供者與購買者共同構建、孵化和孕育完整和諧的社區關系，打造共同的美好生活家園，鑄就幸福生活圈。

在“命運共同體”視角下，地產運營商的服務具有全方位、全過程和全周期的特征。地產開發商將與購買者參與所營造居住、商業或混合物業的全生命周期運營，開發商以合作者或協調者的身份參與社區的全過程營造，扎根地方，培育地緣關系，為社區居民的美好生活提供全方位的保障。

命運共同體視角下的全過程美好生活構建

傳統地產商在住宅產品售賣結束后，雙方服務關系終止，其割裂的關系也帶來當前住房市場的諸多問題與隱患，例如物業維護服務差，模糊產權爭議等。當前大多數的住宅產品開發建設流程是從政府規劃部門出讓、地產商購買售賣再到個人購買、物業運營的單一流線模式，而住房合作社則形成“命運共同體”下的多個利益攸關方共同參與的共建模式。政府部門、地產商與購買者將參與規劃、建設、維護和更新的全過程。在規劃階段，購買者與地產商以住房合作社形式評估開發地塊潛力，結合地塊區位、開發容量、生態環境訴求，對周邊市政設施和公共服務設施向政府部門提出優化建議。合作社再結合所協商開發條件、購買訴求進行住宅個性化模塊產品設計，提供高品質的建筑產品與環境體驗。客戶全程參與開發過程，地產開發商基于所提供信息定向研發，減少單一市場條件下的不確定性，提高資金運行效率。在住宅產品交付后，合作社需要繼續進行現代化的智慧社區營造，而非單純的物業管理。一方面組建以社區居民為主的物業服務單位，促進社區居民規劃師、監督員等志愿者團體的形成，增加社區凝聚力;另一方面，地產商可引入金融投資、教育提升、創業孵化等服務為社區人群提供就業和教育支持，承擔更多元的服務角色。社區的公共空間、公共服務和商業設施也會在合作社的框架下進行統一規劃、維護和更新，減少惡性競爭、提升社區的服務質量。全過程的美好生活構建不僅將開發者與購買者的利益進行了整合，更為美好生活的升級服務提供了1+N的保障，減少了社會管理的成本。

命運共同體視角下的全方位美好生活構建

住宅產品的核心為居住，但居住與生活并非割裂的關系，美好生活需要新住房合作社圍繞居住提供完整的服務，基于安全、健康和便捷，打造“居住+”“智慧7×24”的全方位服務。圍繞不同居住人群，提供個性化的“食、住、行”社區服務。例如，在飲食方面，提供面向上班族或單身青年的健康早餐服務、面向老齡人群的養生餐飲、面向晚歸人群的個性化“深夜食堂”;在居住方面，為老齡化人群提供社區養老服務，結合養生課堂、老年大學打造豐富的老齡生活服務項目;在出行方面，在社區內做好靜態交通和動態交通的管制，處理人車分行，優化靜默交通，保障社區內步行通道的順暢;同時，運營團體應結合智慧城市的構建，打造“7×24”的云上社區，為社區增加安全保障，同時為社區居民提供更為便捷的服務。無論是幼托管理、老人看護，還是突發事件，運營部門均能在第一時間提供及時反饋和對應服務。

命運共同體視角下的全周期美好生活構建

在命運共同體的合作開發模式下，服務商會隨著社區人群的年齡結構變化，提供更有針對性的全生命周期服務。不僅是合作者，更似陪伴者。一般而言，初次購買者多為新組建家庭，其組成的新社區具有年輕化的特征。在居住區的公共空間設計中則需要強調親子空間的塑造。如住宅產品戶型多為三居室，則要考慮到三代同堂的家庭結構，在公共空間中完善面向老齡化與親子看護空間兼顧的服務設施。隨著入學適齡兒童比例增加，社區則需要升級部分親子互動、體育設施、學習交流空間，為社區青少年提供健康生活的引導。在青少年獨立或離開社區后，家庭結構發生變化，則需要更加注重提高社區康養、養老設施的比例。地產商從單純的硬件提供者轉向陪伴式的幸福生活服務者，結合社區人群的年齡結構提供從兒童到青少年再到老齡化的全生命周期的美好生活服務設施。當然，該模式下可升級的硬件單元則需要所開發的住宅產品留出更多的服務單元空間，一方面，縮減的住宅單元會減少直接出售的利潤，但另一方面，增值服務將會帶來更穩定和更長遠的回報。從長期來看，“房住不炒”的國家政策會降低房子硬件本身的增值效應，社區軟件服務將成為地產轉型的重要方向。更重要的是，對于居民而言，選擇一個值得信賴的美好生活提供者和陪伴者至關重要。

城市規劃知名學者梁鶴年先生曾在《以人為本的城鎮化》一文中指出，“自存”與“共存”是“經濟人”與“城市人”理念的核心區別。地產開發商應在城鎮化過程中發揮更為主動和積極的作用，促進地方人居環境提升、構建良性社會關系，以“命運共同體”的理念進行轉型，探討具有新時代特征的社區建設與運營模式。

（作者為武漢大學城市設計學院實驗中心副主任）