商業地產企業財務風險防控體系構建思考

■張鄭鐘（南平萬達地產有限公司）

從商業地產的經營模式看，由于國家金融方面政策對商業地產企業趨緊，導致現今商業地產企業走勢不明，這種現象普遍存在。商業地產本身在經濟發展過程中，屬于資金密集型行業，資金的投入量非常大，資金的回轉速度也非常慢，所以對于一些本身償債能力不強的商業地產企業來說，自身抵抗風險能力欠缺，財務風險非常大。結合我國政府對于金融方面的時代特征看，出臺的一些政策對商業地產也產生了的重大的影響。因此本文結合BGY 公司的案例，對財務風險防控體系的構建提出一些思路。

一、BGY 公司財務狀況

截至2018 年底，BGY 公司的資產總額為6964 億元，與2017年相比增加了14.89%，流動資產6462 億元，占總資產比例為92.79%。流動資產存貨為4390 億元，所占比重為67.94%，比重非常大。貨幣資金為678 億元，所占比重為10.49%。預付賬款共計542 億元，其中包括項目開發中供應商的工程款以及材料款。

公司負債總額為5383 億元，比去年增加54.86 億元，其中流動負債為3629 億元，所占比重比2017 年增長44.75%。其一年內到期非流動負債為264 億元，短期借款為31 億元。非流動負債共計為1753 億元，所占比重為32.57 億元。長期借款1477 億元，比去年增加了114.37%。預收賬款與長期負債增加是負債總額增加的直接原因。目前公司仍然以預售為主要形式，在樓盤未建好前就已開始銷售，購房者預先支付公司房款，在財務處理時計入預收賬款，后期公司向購房者交付商品房后才轉入主營業務收入。這樣的會計處理方式，直接影響了公司銷售額的增長，無法及時的在賬面上體現。負債中一大部分收入其實都是公司的未來收入，與一般企業的負債有所區別，相當于部分負債可以作為一筆無息貸款，幫助公司運營。

二、BGY 公司的財務風險

從公司的總體經營上看，2018 年長期和短期相關的融資活動，與2017 年相比有所增強。負債的往來款項包括預收賬款和應付賬款。其中應付賬款來源于供應商中往來的各種債務，包括公司的工程款和設計費用等。

公司的總體資金比較充足，財務上采用了高負債杠桿的運營模式，使公司得到了較快的發展。但是高負債的代價是提高資產的回報率，也給公司在財務風險方面帶來了巨大的隱患，一旦外部市場發生不利變化，或者受到國家針對商業地產的調控政策，資金周轉就容易出現問題，繼而增加公司的債務壓力，公司將面臨大巨大的財務風險。一旦無法適當的解決，將會給公司造成致命的打擊。所以構建一個規范的財務風險防控體系非常重要。

三、房地產企業風險防控體系的構建

一般情況下，企業財務風險防控體系包含財務風險識別、財務風險評估和財務風險防范等一系列活動。在構建財務風險防控體系的過程中，首先要確認控制目標，完成后在對潛在的財務風險進行識別，并做出一系列應對的防控活動。財務風險防控主要包括籌集資金風險控制和營運資金的風險控制。其中財務風險控制的主要流程為：①確定控制目標；②識別風險點；③實施控制活動。

（一）籌集資金方面風險與防控

籌集資金方面控制活動主要包括：籌集計劃和籌資執行兩部分。其主要流程是在保證資金需求、減少借款成本和降低財務風險的基礎上執行。主要涉及人員包括財務部和項目投資管理部門。籌資管理風險控制目標和風險點的主要體現如下，見表1。

表1 籌資管理風險控制分析

在籌資計劃方面，要結合企業的年度預算以及融資需求，與相關業務部門確認以后，編制企業的《年度經營任務書》，結合任務書進行企業的年度融資規劃。

在融資執行方面，涉及的內容非常多，其中包括與銀行及信托公司等金融機構洽談事項，進行貸款申請、審批、入賬、利息核算、融資臺賬登記以及利息償還和本金償還的事宜。辦理貸款時，需完成金額、期限、利率等內容的核對，繼而進行相關業務的洽談，在與銀行就貸款的相關事宜達成共識后，才能填寫貸款申請書，上報企業部門。貸款合同簽訂是由融資崗位發起，經投資管理部門法務、投資管理部門經理，財務總監、副總經理、總經理、董事長審批簽字，并結合建議對相關合同條款進行修改。在入賬管理中，結合《銀行賬單》《轉賬回單》等進行復審。在利息核算與融資臺賬登記中都要按照相關要求執行。利息償還要結合銀行貸款協議進行，本金償還中要核對臺賬，為將到期的貸款，提前安排資金，并提交審批文件到相關部門審核，審批完成后即可進行轉賬。

（二）資金運營風險與防控體系構建

在資金運營風險方面，主要流程包括：資金的計劃管理、現金、票據以及資金支付管理。提升預防資金風險能力，最重要的是加強流程的合理性。資金運營管理風險控制目標和風險點的主要體現如表2。

表2 資金運營風險管理與防控分析

關于資金營運風險防控體系的構建，需要確定資金管理計劃，企業每月需要結合相關部門提供模板編制《月度資金預測表》，匯總當月資金計劃的相關執行情況，并為后續的資金調配，編制相關的資金計劃。經過財務經理、財務總監審閱后，報送到企業的上級領導審閱。每周導出給企業的財務數據，結合《資金周報》說明大致用款的情況，并報送到財務總監和總經理審閱。

在企業的相關制度中，應要求賬面的金額不能超過企業規定的固定金額。低于企業規定的金額以下，需要經過財務總監審核。超過企業規定的金額及以上需要財務經理、總監、總經理簽字才能審批提取。對企業的現金實施定期和不定期盤點。

在資金支付管理方面，各個部門進行資金支付時，需經辦人員填寫《現金支付單據》等書面申請，會計結合《現金借支單》《費用報銷單》等編制憑證，符合確認會計憑證的正確性，確認后才能支付，支付后要蓋“付訖”字樣，從而避免重復支付。

三、總結

從目前的經濟發展看，商業地產的發展歷史不夠久遠，但是財務風險管理重視程度需要不斷加強，構建規范的財務風險防控體系，提升了商業地產企業風險防控能力，為企業的經營發展保駕護航。