基于寧波城區試點項目的歷史建筑活化利用策略探討★

楊家祺 郭宜洋 方勇鋒

(浙江萬里學院設計藝術與建筑學院，浙江 寧波 315100)

1 概述

《歷史文化名城名鎮名村保護條例》將歷史建筑定義為：“經城市、縣人民政府確定公布的具有一定保護價值，能夠反映歷史風貌和地方特色，未公布為文物保護單位，也未登記為不可移動文物的建筑物、構筑物”[1]。為此，我國不少城市結合當地實際情況，對歷史建筑作了相應的認定條件。浙江省各地于2015年開始，進行歷史建筑普查，并陸續發布歷史建筑名單。

歷史建筑傳承著中華源遠流長的優秀傳統文化。然而，因種種原因，不少歷史建筑因保護不當而破舊不堪，甚至毀于一旦。保護和利用好這些歷史建筑，對延續一個城市的歷史文脈、倡導“文化強市”，具有十分重要的意義。

2 寧波城區歷史建筑活化利用試點項目現狀

針對歷史建筑保護利用存在的問題，2017年12月27日，住房城鄉建設部在全國10個城市開展了首批歷史建筑保護利用試點工作，以便探索歷史建筑保護利用新路徑，充分發揮歷史建筑的使用價值，其中包括浙江省的杭州市和寧波市。

寧波市政府于2018年2月14日發布了《寧波市歷史建筑保護利用試點工作方案》，公布了寧波市歷史建筑活化利用試點項目，位于寧波城區的有：馬園村民居、櫟斜楊氏宗祠、太古洋行、走馬樓飯莊、馮驥才祖居、貴駟小學舊址、福泉山茶廠知青屋等，并進行了不同途徑的開發和活化利用。

2.1 馬園村民居

馬園村民居位于海曙區南門街道馬園路54號，為民國建筑，總占地面積約308 m2，周邊為柳汀新村、世紀虹、豐華名都、世紀長春等小區。2018年馬園村民居進行了修繕，現在寧波龍蛋文化藝術有限公司進駐該歷史建筑，別名“沁藝軒”，主要提供文化和美術培訓服務。

2.2 櫟斜楊氏宗祠

櫟斜楊氏宗祠位于鄞州區橫溪鎮櫟斜村，始建于南宋。2017年櫟斜村集體和村民對該歷史建筑進行了修繕，延續原有的宗祠功能，同時兼做村文化禮堂，以滿足村民開展各類文體活動的需求[2]。

2.3 太古洋行

太古洋行位于江北區中馬路168號，地處寧波老外灘歷史文化街區。寧波老外灘曾是“五口通商”中最早的對外開埠區之一，在20世紀20年代初期改造時，其中主題之一是以休閑娛樂為主的酒吧和餐廳休閑區。太古洋行是一幢兩層方形洋房，屬于典型的西洋風格的里弄式建筑，目前以商業酒吧進行活化利用。

2.4 走馬樓飯莊

走馬樓飯莊位于江北區慈城古鎮民權路117號，原是慈城著名金融家葛申木的故居，現作為餐飲進行活化利用。走馬樓飯莊內部陳設既保留古建筑的屋宇柱梁，又巧妙添充了現代元素，屬于典型的花園式老宅，就餐環境優雅，菜品很有特色，也很豐富。

2.5 馮驥才祖居

馮驥才祖居位于江北區慈城古鎮民主路159-1號，現在作為博物館，內設“懷先堂”“南軒”“我們的大馮”三大展區。整個博物館環境幽靜清雅，建筑古樸厚重，反映了馮驥才先生與家鄉慈城的深厚情誼。

2.6 貴駟小學舊址

貴駟小學舊址位于寧波國家高新區貴駟街道貴安路44號，為1935年建造的民國風格老校舍，寧波籍院士林永年曾在此讀書，擬作為百年校史陳列室進行活化利用，現在正在進行方案設計。

2.7 福泉山茶廠知青屋

福泉山茶廠知青屋位于東錢湖旅游度假區，目前作為民宿、旅游接待進行活化利用，其中擁有28間特色民宿，同時還有可容納15人的日式榻榻米茶空間和可容納40人的心宿生活美學館，以及500 m2的屋外平坦草地，適合戶外露營、篝火野炊派對、草坪婚禮等各種主題活動。

3 歷史建筑活化利用困境分析

從目前來看，歷史建筑在活化利用中，存在以下問題。

3.1 產權問題

產權問題是歷史建筑活化利用繞不開的主要問題之一。根據我們的調查發現，歷史建筑產權人部分屬于公有的(政府所有)，部分屬于村集體，更多的屬于個人所有。上述寧波市歷史建筑活化利用試點項目中，大部分產權比較清晰、單一，這樣活化利用阻力小些，也有個別試點項目，如馬園村民居，因產權問題而一度停滯，后由政府出面得到了解決。

然而，對不少歷史建筑特別是民居類歷史建筑來說，隨著家庭人員日益增多，每隔一段時間后不可避免進行分戶，加上舊時的房屋買賣十分普遍，導致部分歷史建筑產權問題十分復雜。比如我們了解的鄞州區姜山鎮某處歷史建筑，雖然產權人屬于整個家族，但具有繼承權的人有二三十個人，且分布世界各地，想獲得這些繼承人的一致同意，難度可想而知。又如不少傳統村落內的民居類歷史建筑，由于分戶，幾乎每間房子屬于不同的產權人，導致活化利用難度大。

3.2 經費問題

誠然，各級政府對歷史建筑投入了不少經費，然而由于歷史建筑基數大，這些經費顯得遠遠不夠。比如櫟斜楊氏宗祠修繕經費共460余萬元，其中申請名城名鎮名村保護專項資金130余萬元，當地鎮政府申請區級財政預算65萬元，村集體和村民自籌資金265萬余元[2]。馬園村民居歷史建筑的活化利用也遇到維修資金難題，后來大部分維修資金由企業(寧波龍蛋文化藝術有限公司等)先行支付，政府以租金優惠的形式來補償。而貴駟小學舊址維修處于方案設計中，其中的維修經費預算，一方面向市里爭取名城名鎮名村保護專項資金，另一方面爭取區級財政專項經費給予配套。由此可見，維修經費也是歷史建筑活化利用一大難題。

3.3 安全隱患、配套設施不齊全

歷史建筑因建造年代久遠，存在不少安全隱患，特別是農村民居類歷史建筑，年輕人大多常年在外務工，居住者為老人居多，有的出租給外來人員，或者空置。這些老人和外來人員對歷史建筑的維護保養意識十分淡薄，因而不少歷史建筑面臨著火災、倒塌等安全隱患。

歷史建筑原有用途十分復雜，有居住、商業、辦公、文娛、教育、宗教、工業等，或者空置，若活化利用為新的用途后，配套設施應該跟上。原先是民居類歷史建筑，若改造為民宿，則要增加空調、衛生間等現代化設施，甚至考慮是否配置廚房、餐廳等，還要留意電力、給排水能否保證。比如走馬樓飯莊原是葛申木故居，調整為餐飲功能后，事先要處理好油煙排放、污水排放對建筑的影響。又如馬園村民居，考慮到參加文化和美術培訓服務的人比較多，主房和廂房連接處的兩偏房都改造為衛生間。

4 歷史建筑活化利用策略

4.1 改善歷史建筑的產權流通

歷史建筑的產權十分復雜，特別是民居類歷史建筑，影響了其進一步保護利用。針對歷史建筑產權困境，建議從兩方面入手：一方面是在不變動產權的情況下，征得原產權人同意，進行適當的功能置換，并可以給予適當的經濟補助，比如針對農村老年人居多，而配套的娛樂、護理設施普遍缺乏，可以把部分歷史建筑調整為村民活動室、養老機構等，這樣既可以給村民特別是老年人提供活動場所，又使歷史建筑“活”起來[3]；另一方面，可以制定相應的“小產權房”制度，即把這些歷史建筑當作“小產權房”，在一定范圍內允許流通，從而吸引對歷史建筑感興趣的社會力量(如企事業單位、外村村民或者城鎮居民)投資購買，進行修繕保護。

4.2 多方面吸引活化利用資金

歷史建筑的保護和利用急需經費，除了多渠道爭取名城名鎮名村保護專項資金、財政預算外，還可吸引民間力量的投入，比如減免部分租金來補償改造資金、眾籌資金、企事業單位和個人認捐等。比如馬園村民居的改造過程中，政府以租金優惠的形式來補償改造資金，這值得進一步推廣。

4.3 編制保護圖則，增加配套設施，消除安全隱患

對歷史建筑，應該編制相應的歷史建筑保護圖則，確定保護范圍和保護對象，規定強制性保護內容和引導性內容，建議電力、給排水等市政配套管線位置和空調、廚衛位置，并制定限制功能。比如傳統村落內的民居類歷史建筑，原則上禁止調整為重油污餐飲功能，也禁止調整為類似KTV、酒吧等會產生聲光污染的商業功能。對于農村歷史建筑，應滿足GB 50039—2010農村防火規范的要求。

對有安全隱患的歷史建筑，應盡快鑒定、維修加固，采用經濟而科學的技術手段，按照原貌原工藝，采用相同的材料進行修繕，以延長歷史建筑的壽命。

4.4 發揮市場在資源配置中的決定性作用，擴大歷史建筑的利用途徑

歷史建筑的保護利用工作正在全國各試點城市積極推進中，不少地方推出了活化利用“樣本”。然而，作為具有獨特的文化背景和本土特色的歷史建筑，更應該強調其個性，力圖做到“一處一特色”，而不是采用類似標準化圖集來規劃。

因而，在確保歷史價值和保證安全的前提下，同時不違背歷史建筑限制功能，充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，契合所在區域的發展，做好歷史建筑的活化利用工作。比如寧波市政府在倡導文化強市，可以把歷史建筑改造為博物館、創意空間或者民宿等方式，擴大歷史建筑的利用途徑。

5 結語

針對歷史建筑活化利用中存在的產權、經費、安全隱患及配套設施不齊全等問題，可以采取進行適當的功能置換或制定相應的“小產權房”制度來改善產權流通、多方面吸引活化利用資金、編制保護圖則，增加配套設施，消除安全隱患等措施來解決；同時，充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，擴大歷史建筑的利用途徑，相信歷史建筑活化利用的路會越走越寬。