長租公寓，一地蛋殼

敖瑾

蛋殼公寓廣告。

當看到“人有蛋夕禍福”的群聊名稱時，李松忍不住笑了出來。

這是被拖欠房租的蛋殼公寓深圳業主組建的一個“抱團群”，他們中多的已經半年沒有收到來自蛋殼的房租，少的也被拖欠了一個月。

李松在11月18日下午來到蛋殼深圳辦公點時，找到了這個業主“組織”。因為在剛剛過去的收租日沒有收到房租，又聽到了蛋殼即將破產的傳聞，李松便和妻子一起來到了蛋殼深圳辦公地，向蛋殼討要說法。

維權現場除了有和李松一樣的業主，還有大批蛋殼租客。這些租客有的因為蛋殼欠租，而遭到業主驅趕，有的則是預付了租金或身背租金貸，在聽到蛋殼的破產傳聞后，希望能提前解除租約。

近兩個月，蛋殼兩度傳出破產倒閉的消息。盡管蛋殼對傳聞都一一作出了否認回應，但各地此起彼伏的業主遭欠租、租戶被斷網斷電等情況，加重了人們的疑慮。

蛋殼到底怎么了？

業主、租客“分頭”維權

11月18日下午3點，深圳福田區的勁松大廈門前，等候了100多個前來協商解決的蛋殼業主和租戶。他們被分隔到兩個區域等待叫號，各自討論著各自面臨的問題。擺著“法律援助”牌子的長桌前，聚集了一些前來咨詢的租客。一名義工在聽完租客的訴苦后說，“你講的很在理，但這些話就不要過去業主那邊說了，他們也有自己的無奈，別到時引起爭執。”

雖然都是受害者，但業主和租客卻有著看似“相互矛盾”的訴求。

劉琳和蛋殼的租約還有兩個月就到期了，但最近房子的業主卻要求她立刻搬走，因為蛋殼欠租了。但李琳已經通過季付的方式，早早結清了最后這個季度的房租，她覺得自己不該被強行要求搬走，“就算業主讓我搬，也應該給我一點緩沖時間，讓我找好接下來的房子。”

而對于業主來說，沒收到租金，就意味著蛋殼找回來的租客不能再占著房子。業主張靜已經被蛋殼拖欠了3個月的租金外加水電費，“5個租客，共計2萬多元租金，外加2000多元水電，我現在就想他們馬上搬走，我和蛋殼解除合同，欠的2萬元不要了都行。”但她到維權現場得到的結果是，“蛋殼說要讓租客繼續住下去。”

張靜和幾個圍坐在一起的業主商量解決辦法，有人提出要斷水斷電，有人提出直接趕租客出去，也有人說這種辦法行不通，鬧到警察來了，最后肯定是維護“弱勢群體”。

“房東不是弱勢群體嗎？”人群里有人說。“那跟租客相比，租客們肯定是更弱，”一個業主揚著手里的協商登記表回答道。

在這場三方糾紛中，租客確實是面臨損失最大的一方。業主至少還有自己的物業，但租客面臨的結果很可能是：沒地方住還要身背債務。

黃鵬租住在深圳北站附近的一個蛋殼公寓單間。他在今年4月簽約時，選擇了租金貸的方式繳納房租。聽到蛋殼要破產倒閉的傳聞后，他立馬抽時間來到蛋殼深圳辦公點，希望可以及時止損。

現場的工作人員給了黃鵬兩個選擇，要么解除租約，在他選定的時間點搬走;要么繼續住下去。黃鵬一開始選擇了解除租約，然后等待在搬走日收到微眾銀行發來的貸款結清通知。但他在聽取現場其他協商租客的意見后，開始猶豫：“如果我跟蛋殼解除租約，搬走了，但按照蛋殼現在傳出的情況，以后一直不把我剩余的貸款數額付清，那我豈不是既沒房子住，還要繼續把剩下的6000塊錢租金貸還完？”

糾結之下，黃鵬在一個租客抱團群里問，“有群友成功結清貸款的嗎？”隨后收到一個秒回，“有，在夢里。”

針對業主和租客各自面臨的困境，盈科（廣州）律師事務所律師袁艾香對南都周刊表示，“業主面對蛋殼不交租金的情況，可以直接起訴蛋殼要求交付租金;租客能居住的情況下當然繼續居住，但若沒法住了，可以要求解約退款。”

但袁艾香同時坦言，“如果蛋殼真的破產了，業主、租客都拿不到錢那是沒有辦法的。更現實的做法可能是，業主租戶協商調解，雙方各讓一步。至于背負有租金貸的租客，還要看和金融機構簽訂的貸款合同具體的條款。”

破產傳聞下的股價暴漲

一邊是破產倒閉傳聞一波接一波，另一邊蛋殼的股價卻直線暴漲。

截至美股11月18日收盤，蛋殼公寓股價報收4.57美元，兩天累計漲幅超過230%。盡管蛋殼股價19日走跌，報收3.83美元，但相比11月16日的收盤價1.37美元，還是大幅拉升了179%。

一名不愿具名的證券行業分析人員告訴南都周刊，“蛋殼股票最近換手率都很高，一度達到了91.75%，歷史天量，這意味著大部分舊股東都把股票拋了。”這名分析人員還觀察到，蛋殼的股價在今年6月26日和8月25日，也曾經出現過類似的直線暴漲情況。

“這類公司股價出現異常暴漲，通常有兩種可能，一個是自救，大戶拉起股價以便后續出貨，第二種情況是投資者認為公司經營可能出現轉機。”

11月17日蛋殼股價暴漲75%后，有傳聞稱“我愛我家將接收蛋殼”。但11月18日我愛我家回應稱，“目前沒有接到相關的通知”。

今年1月17日，蛋殼在紐交所上市。這距離蛋殼成立，也僅過去了短短5年。5年間，蛋殼經歷了極速擴張的發展歷程。根據蛋殼2019年年報，2015年，也就是蛋殼成立的第一年，其房源數量僅2434間，而到上市前夕的2019年末，這個數據已經躍升到43.83萬間。

同步擴大的還有營收。招股書稱，蛋殼公寓的主要收入為租金和服務費，2019年，蛋殼公寓收入為71.29億元，同比增長166.5%;而2017年，蛋殼營收僅為6.57億元。

但在蛋殼激進發展的背后，則是一條隨時可能斷裂的資金鏈。

租金貸，餡餅or陷阱？

蛋殼公寓的生意模式，本質上是充當“二房東”：從業主處收房，經過改造裝修后，再出租給租客，賺取租金差價和服務費。為了實現規模發展，蛋殼需要不斷增加房源數量，搶占市場規模。

收房需要大量的資金，而蛋殼的資金大部分來自于租客的預付款以及租金貸，通過這種收租方式，蛋殼可以積累大量沉淀資金，集中用以增加房源數量。

蛋殼在招股書中，對租金貸模式做了介紹：若租客選擇以租金貸方式繳納房租，租客需要支付押金、第一個月房租和服務費給蛋殼，合作金融機構再將剩下的租金總額一次性預支給蛋殼，蛋殼再向金融機構支付對應的利息，而租客則按月償還租金貸，直至結清。

蛋殼鼓勵租客一次性繳納多個月甚至一年的租金，這樣蛋殼就可以快速累積大筆租金。同樣道理，蛋殼也鼓勵租客使用租金貸。如果選擇這種方式付租，租客可以享受租金優惠，所以租金貸成為了很多手頭不太寬裕的年輕租客的首選。

招股書披露，選擇租金貸的蛋殼租戶占比很高，2017-2019年前九個月的比例分別是：91.3%、75.8% 、67.9%。2019年前九個月，蛋殼通過“租金貸”模式，獲得預付租金7.9億元，占總租金收入的80%。由此可見，租金貸為蛋殼貢獻了大頭的現金流。

在這種模式下，資金流動性對于蛋殼來說，成為平穩運營的關鍵。因為每個月全國40多萬間房源的月租，是不會遲到無法逾期的剛性支出。而流動性取決于租客入住帶來的租金收入，但新冠疫情“黑天鵝”打破了蛋殼謹慎維持的這一資金平衡。

“蛋殼的發展模式不可持續”

“今年疫情，一方面導致長租公寓的空房數量提高了，另一方面，今年以來，全國各地很多城市租金出現普降。入住率下降，租金下滑，雙重打擊，蛋殼就扛不住了。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析。

李宇嘉對南都周刊記者表示：“長租公寓的這種模式要維持下去，蛋殼必須保證收回來的房源，都能及時租出去，出租率至少達到90%，但如果出租率一旦下降，整個前期費用投入開始攤銷，現金流就會變得非常緊張。”

截至3月31日，蛋殼運營公寓總數約為42萬間，出租率為75.6%。而在2019年三季度，蛋殼的出租率為87%。

盡管財報顯示營收增長很快，但蛋殼一直處于虧損狀態，且虧損逐年擴大。蛋殼年報顯示，2019年，蛋殼凈虧損約34億元，2018年這個虧損數字為14億元，2017年則為2.7億元。

在招股書中，蛋殼曾稱，截至2019年三季度的現金流足夠支撐公司未來12個月的正常運轉，前提是沒有發生大的經營變化。

但在此后的12個月里，蛋殼經歷了疫情，以及全國租金的普降和租房空置率的上升。

貝殼研究院10月15日發布的數據顯示，貝殼平臺重點十八城9月租房成交量，環比下降22.7%，成交月租金為42.1元/平方米，環比下降5.6%，同比下降1.5%。

諸葛找房在7月份公布的數據也顯示，今年6月中國大中城市平均住宅租金同比下跌超過2%，而這已經是連續第三個月下降。

也是在這段時間，關于蛋殼的負面新聞頻繁見諸報端。6月18日，蛋殼公寓CEO高靖被帶走調查，10月14日，蛋殼公寓被傳跑路;11月7日，蛋殼公寓接連傳出公寓斷網、拖欠合作伙伴賬款和房東租金的消息;11月10日，蛋殼公寓北京總部聚集數百人維權，其中包含租戶、供應商、保潔、維修人員等……

但李宇嘉認為，蛋殼陷入困境的最主要原因，還是因為把資本運作作為了經營核心。“現在做長租公寓的，大多數都是以互聯網思維在經營，用租金貸來擴張房源，講故事搞資本運作，然后上市，再退出套利。這就意味著他們沒有精力再去做好經營和管理，這種發展模式是沒有可持續性的。”

2017年-2020年一季度蛋殼公寓虧損額

數據來源：蛋殼公寓招股書及財報 單位：億元

經濟學家、空白研究院創始人楊現領在接受央視采訪時稱，通過租金貸，長租公寓以貸款一次性回收半年或一年的租金，通過金融工具加大杠桿率，這個商業模式本身沒什么問題，關鍵問題在于部分長租公寓過于激進，在杠桿率過高的情況下，過快地加大規模，前期大量囤房，甚至陷入惡性競爭，但卻沒有形成與之相匹配的管理能力。

“讓租客能體驗到長租公寓相比其他類型租房的優勢體驗感，這才是長租公寓的根本，資本運作肯定不是長租公寓發展的核心。” 李宇嘉說。

今年以來長租公寓頻繁爆雷

爆雷的不僅是蛋殼，今年以來，長租公寓爆雷事件密集發生。貝殼研究院根據公開信息統計，僅今年上半年，就有16家中小長租公寓企業倒閉，其中不乏友客、巢客、小鷹找房等知名度頗高的“玩家”。

中指研究院在一份研究報告中回顧了長租公寓的發展歷程。2010年，長租公寓在消費升級的背景下誕生，一直到2015年市場都處于自發生長階段。行業真正進入大眾視野是在2017 年10月，“租售并舉”表述的提出。同年，中央經濟工作會議提出“要發展住房租賃市場特別是長期租賃”。自此，長租公寓發展正式步入快車道。

盡管是風口上的行業，但從盈利角度來看，長租公寓的生意并不好做。南方日報對廣州市房地產租賃協會的調研顯示，扣除拿房成本（占比均超過60%）、裝修成本（占比約10%-20%）、稅收成本（占比10%-20%，包括增值稅、租賃綜合稅等），多數長租公寓企業反映，在嚴格規范經營下，利潤率低至3%-4%，比一般的銀行理財收益還要低，出租率低于90%時，還會虧損。

因此過去三年在行業藍海中，不斷有經營不善的長租公寓沉溺退出。

李宇嘉認為，現在長租公寓行業正處于一個風險暴露的階段。“風險暴露完了才能觸底，觸底后才有可能反彈，然后才能繼續正兒八經地發展。”

同時，他認為，長租公寓未來應該向三個方向發展，“第一擴張規模要速度慢一點，第二租金貸的比例應該降低，降低杠桿，第三應該更多地關注經營，通過增加體驗感來增值服務、增強自己的租金議價能力。”

長租公寓的發展亂象，也已引起監管注意。

2019年12月，住建部等六部門聯合《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》，針對租賃金融業務提出監管要求。《意見》提出，住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應當于2022年底前調整到位。

今年9月，住建部發布《住房租賃條例（征求意見稿）》，對住房租賃企業的資質、行為、監督機制及法律責任進行明確規范，該條例是我國住房租賃領域首部條例性規范性文件。

此外各地市也先后發文，要求建立唯一的租房租賃資金監管賬戶，將3個月以上的租金納入監管范圍。

（文中李松、劉琳、張靜、黃鵬為化名）