軍隊房地產轉讓置換評估機構應具備的基本資質與能力

文｜劉國雄

隨著國家經濟建設的不斷發(fā)展，軍隊和地方土地資源都不斷緊缺，軍用土地有償轉讓越來越嚴，軍隊建設所需土地單向征用也越來越難。但是，國防建設如軍隊訓練場建設及國家和省市重點項目建設不可避免地涉及占用一些地方及軍隊房地產，軍地房地產轉讓置換仍將成為當前及今后解決軍地土地需求的一種主要方式。

入圍的資質排名門檻高。軍隊房地產轉讓置換評估機構的選擇，因其評估對象的特殊性有其自身的特殊門檻要求。一方面資質等級要求高。凡涉及軍用土地評估項目，對評估機構資質條件要求越來越高。2009年之前基本沒有明確要求，但當年總后勤部出臺《關于進一步規(guī)范軍用土地使用權轉讓管理工作的通知》，明確提出“要確保轉讓房地產價值評估公正合理，凡軍隊房地產轉讓必須委托具備二級以上資質的房地產評估機構進行價值評估。” 2014年總后勤部進一步出臺《關于從嚴規(guī)范軍用土地管理有關問題的通知》，強調指出要嚴格組織轉讓房地產的價值評估，各軍區(qū)、軍兵種應遴選一批具備土地估價B級（含）以上資質或房地產估價二級（含）以上資質、信譽良好的專業(yè)機構，逐步建立本單位、本系統評估機構名錄，并報總后勤部備案。現在有的項目要求選擇同時具備房地產估價一級資質和土地估價A級資信的評估機構進行評估。另一方面綜合排名要靠前。2017年7月19日軍隊和武警部隊全面停止有償服務工作領導小組辦公室制定下發(fā)《關于做好全面停止有償服務活動中資產評估工作的通知》明確要求，要按照行業(yè)權威、信譽良好、經驗豐富的標準選準評估機構，原則上從中國資產評估協會公布的最新年度資產評估機構綜合評價前20家名單中選擇資產評估機構。因故無法選擇上述評估機構的，相關單位可在所在省(自治區(qū)、直轄市)資產評估協會公布的最新年度資產評估機構評價排名前10家名單中，選擇相應行業(yè)的評估機構。

承諾的相關事項范圍廣。軍隊房地產轉讓置換評估工作因其評估對像的特殊性，相關承諾事項要更多更廣。一是保密承諾。軍隊房地產轉讓置換評估機構首先要承諾保守相關軍事秘密，未經許可不得向任何第三方泄露置換土地評估協議中所有條款的任何內容以及協議的簽訂及履行情況，不得將評估的土地測量等相關信息資料對外泄漏，對評估過程資料及評估結果報告等相關評估資料，在保密期要單獨保管并執(zhí)行相應的保密規(guī)定，不得將相關評估業(yè)務工作經歷作為廣告宣傳。二是背景承諾。評估機構要承諾背景清楚，有的要求不能有外資或港澳臺資背景。承諾要從業(yè)誠實，有的要求入圍機構須承諾近幾年來沒有因違反有關法律和行政法規(guī)受到業(yè)務主管部門行政處罰和行業(yè)自律公開懲戒。承諾要求選派既個人政治背景清楚、政審合格，又資格具備、業(yè)務精通、責任心強的專業(yè)人員承擔評估工作，且評估人員要相對固定，直到項目任務結束不能調換。三是報酬承諾。軍隊房地產轉讓置換評估服務費用，有的要求入圍機構須承諾按照國家房地產估價、土地估價行業(yè)原收費標準下浮一定比例收取，這個在入圍條件上會具體明確。但是有的軍地土地置換項目涉及軍地雙方各找評估結構對同一宗土地進行評估，而地方評估機構的選取可能是通過公開招標程序確定的，其評估服務費用可能遠低于按照國家房地產估價、土地估價行業(yè)原收費標準，這時可能要求評估機構承諾，同等情況下，收費標準不能高于地方相應評估機構的收費標準，否則，同樣一宗地，同樣的評估工作量，軍地雙方評估機構報酬相差太大，從而發(fā)生不公平不合理。

評估的質量審核關口多。軍隊房地產轉讓置換評估工作要通過“三審”把關：一是評估方案要通過預審。評估作業(yè)方案本來只是評估機構的質量內控制度，但是，軍隊房地產轉讓置換項目評估任務單位，通常會根據要求主動與評估機構對接，對評估方案先行把關,尤其對參加評估人員的資格審核、評估方法的溝通、最終評估估值的預估、現場調查的時間及配合、評估進度安排等進行認真預審把關，以確保從源頭上保證評估質量。二是評估報告要通過初審。評估機構按委托評估合同將正式評估報告交給任務單位后，任務單位通常會在第一時間組織相關專業(yè)人員對評估報告進行審核。尤其對評估報告中的主要內容,會逐條逐句認真審閱，如評估目的是否與協議的要求一致，評估對象、評估范圍與實際有無偏差，價值類型、評估基準日是否與約定的一致，評估方法是否科學合理，評估結論與之前溝通的是否一致，評估報告使用有效期對軍隊使用報告有無影響，有關特別事項對評估結論可能產生什么樣的影響等等。三是最終結果要通過審查。評估報告要按軍隊有關規(guī)定要求，報中央軍委審批的房地產轉讓項目，由軍兵種軍事設施建設部門組織房地產估價報告專業(yè)審查；報軍兵種審批的房地產轉讓項目，由戰(zhàn)區(qū)軍種級單位軍事設施建設部門組織房地產估價報告專業(yè)審查。房地產轉讓項目估價報告及其專家審查意見，要作為報批轉讓項目的必備要件，隨項目請示件一并上報。