住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)及防范措施探討

一、前言

隨著我國(guó)住房制度的發(fā)展變化，為了支持居民住房保障，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化對(duì)銀行信貸政策提出了相應(yīng)的調(diào)整之后，住房公積金貸款的需求不斷增加。在這樣的經(jīng)濟(jì)狀況和外在需求影響的情況下，為了使住房公積金能夠更好的服務(wù)于民，住房公積金政策不斷的改進(jìn)和完善，為促進(jìn)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、緩解住房供需矛盾起到了關(guān)鍵性的作用。

二、風(fēng)險(xiǎn)

（一）系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

住房公積金貸款的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策和法律等綜合因素作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)中的結(jié)果，主要表現(xiàn)為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、制度風(fēng)險(xiǎn)與政策風(fēng)險(xiǎn)等住房公積金貸款系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策和法律等綜合因素作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)中的結(jié)果，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)給住房公積金貸款帶來(lái)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，突出表現(xiàn)為房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，脫離了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面，造成市場(chǎng)虛假繁榮，不斷催生房地產(chǎn)泡沫或放大泡沫。而房地產(chǎn)泡沫一旦破裂，合同違約現(xiàn)象將大量出現(xiàn)，斷供現(xiàn)象將頻發(fā)高發(fā)，貸款逾期率將迅速上升，大量住房公積金貸款將無(wú)法按照借款合同約定正常回收，從而危及住房公積金資金平衡與安全。

（二）來(lái)自公積金管理中心內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)

住房公積金管理運(yùn)作模式存在缺陷、各區(qū)域公積金管理存在差異現(xiàn)行的住房公積金管理體制難以適應(yīng)住房公積金發(fā)展需要。住房公積金實(shí)行屬地化封閉管理的方式，這是在住房公積金制度建立過(guò)程形成的，有其歷史的內(nèi)在合理性。但是目前運(yùn)行狀況己經(jīng)顯現(xiàn)出一方面封閉管理使得個(gè)人不能實(shí)現(xiàn)公積金的異地流轉(zhuǎn)和使用，損害了繳存人的利益，另一方面也不符合我國(guó)發(fā)展全國(guó)統(tǒng)一勞動(dòng)力市場(chǎng)的需要。因?yàn)槟壳白》抗e住房公積金管理運(yùn)作模式存在缺陷、各區(qū)域公積金管理存在差異現(xiàn)行的住房公積金管理體制難以適應(yīng)住房公積金發(fā)展需要。住房公積金實(shí)行屬地化封閉管理的方式，這是在住房公積金制度建立過(guò)程形成的，有其歷史的內(nèi)在合理性。因?yàn)槟壳坝捎诘貐^(qū)不同，城市規(guī)模與居民收入水平就會(huì)存在差距，造成了不同地區(qū)住房公積金的歸集規(guī)模和資金使用情況差異比較大，容易出現(xiàn)有的地區(qū)資金嚴(yán)重緊缺，而有的地區(qū)存在大量資金沉淀現(xiàn)象，資金配置效率得不到優(yōu)化，會(huì)影響到公積金的資金收益率的提高。

（三）信息缺失導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

要做好貸款的貸前審查工作，充分掌握貸款人的信息，判斷其是否有償還的能力。商業(yè)銀行和公積金管理中心對(duì)借款人的信用狀況、收入水平和還貸能力的了解，主要由于我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)個(gè)人信用制度建立僅在對(duì)其身份證明、個(gè)人賬戶(hù)、收入來(lái)源、個(gè)人可自由支配的用于抵押的資產(chǎn)以及過(guò)去的信用狀況記錄等基礎(chǔ)上，對(duì)借款人的財(cái)物狀況進(jìn)行持續(xù)的、有效的檢查目前有一定難度。目前僅靠從中國(guó)人民銀行征信系統(tǒng)打印出的《個(gè)人征信報(bào)告》和借款人提供的有關(guān)收入資料來(lái)判斷借款人的個(gè)人信用情況，是很難對(duì)其信用狀況作出準(zhǔn)確的判斷而易造成由于借款人的原因而形成對(duì)公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)。如何完善和防范信用管理體系的缺陷，我們還有很長(zhǎng)的路要走。

（四）住房公積金資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)

住房公積金貸款資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)近年來(lái)，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行多次的調(diào)控，使購(gòu)房人對(duì)房?jī)r(jià)上漲持續(xù)的預(yù)期，倒逼提前實(shí)施購(gòu)房計(jì)劃，住房公積金貸款與商業(yè)貸款都出現(xiàn)階段性井噴現(xiàn)象，個(gè)貸使用率攀升，貸款資金供求失衡，矛盾突出，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)凸顯，住房公積金整體安全與發(fā)展受到嚴(yán)重威脅。

住房公積金貸款信用風(fēng)險(xiǎn)住房公積金貸款信用風(fēng)險(xiǎn)是指借款人因種種原因，不愿或無(wú)力履行借款合同條件構(gòu)成違約，而使住房公積金貸款遭受損失。

貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)為借款人家庭收入降低而導(dǎo)致貸款償還能力下降，房地產(chǎn)價(jià)格下跌致使借款無(wú)意繼續(xù)履行借款合同約定義務(wù)，或者借款人婚姻變動(dòng)進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割而導(dǎo)致借款合同無(wú)法正常履行，借款人利用虛假材料騙取住房公積金貸款，虛構(gòu)貸款條件套取住房公積金貸款等。

三、住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

（一）合理確定貸款規(guī)模

住房公積金基本上是屬于獨(dú)立運(yùn)行的，所以運(yùn)行的體系單一封閉，由此導(dǎo)致的結(jié)果就是住房公積金的資金來(lái)源較少，而且渠道比較單一，在短時(shí)間內(nèi)保障住房公積金制度的運(yùn)行沒(méi)有什么問(wèn)題，但是如果長(zhǎng)時(shí)間按照這樣的模式運(yùn)行，直接導(dǎo)致的結(jié)果就是住房公積金的資金不足，需求的金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貸款的金額，使得資金的缺口增大。可以了解當(dāng)?shù)刈》可唐坊某潭龋e金管理中心就可以適當(dāng)?shù)恼{(diào)整貸款的額度。

（二）評(píng)定借款人信用等級(jí)

應(yīng)該完善信用等級(jí)制度，根據(jù)等級(jí)制度進(jìn)行相應(yīng)的貸款，放貸款的時(shí)候，才能了解到一個(gè)人的貸款情況、償還狀況以及其他的狀況，銀行可以綜合考慮以上這些因素，決定是否貸款。對(duì)于一些信用狀況比較好的客戶(hù)，可以給予一定的優(yōu)惠，而對(duì)于信用等級(jí)較差的，可以不予貸款或者少量貸款，從而在保證住房公積金制度正常運(yùn)行的基礎(chǔ)上，滿(mǎn)足人們對(duì)住房公積金的貸款需求。

（三）實(shí)施有重點(diǎn)的政策傾斜

建立完善的貸款配套政策體系住房公積金貸款既是充分展示住房保障制度的重要方面，也是衡量住房公積金資金使用效率的主要指標(biāo)。住房公積金管理中心作為住房公積金貸款辦理的直接部門(mén)，其管理制度的健全與有效性，直接影響到其回收貸款的效率和質(zhì)量。要按“穩(wěn)增長(zhǎng)、促民生”的政策要求，積極調(diào)整政策發(fā)揮制度政策的功能。確保各項(xiàng)業(yè)務(wù)平穩(wěn)、安全、正常運(yùn)行，我們要加強(qiáng)年度貸款規(guī)模預(yù)算動(dòng)態(tài)管理、實(shí)行住房公積金貸款發(fā)放輪后制度。隨著住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)增大，應(yīng)開(kāi)展市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作，加強(qiáng)對(duì)存量貸款警系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的跟蹤動(dòng)態(tài)管控，及時(shí)關(guān)注社會(huì)房地產(chǎn)維權(quán)信息，對(duì)出現(xiàn)問(wèn)題的項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查回訪(fǎng)，及時(shí)采取風(fēng)控措施。通過(guò)不斷加強(qiáng)信息化技術(shù)在住房公積金管理中的運(yùn)用，堅(jiān)持科技促進(jìn)服務(wù)，不斷提高服務(wù)效能。

（四）完善貸款相關(guān)制度

1.完善貸前審查制度，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的管理和風(fēng)險(xiǎn)防控建章立制，規(guī)范管理是加強(qiáng)項(xiàng)目管理的根本。要加強(qiáng)貸前審查的深度和廣度，制定《開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)項(xiàng)目管理辦法》，規(guī)范項(xiàng)目的受理、查勘、審批、進(jìn)件等環(huán)節(jié)，明確標(biāo)準(zhǔn)，責(zé)任到人，堅(jiān)持項(xiàng)目管理“誰(shuí)查勘、誰(shuí)審批、誰(shuí)負(fù)責(zé)”原則，在項(xiàng)目申報(bào)查勘時(shí)要嚴(yán)格按照對(duì)照國(guó)家行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，重點(diǎn)查看開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度和建設(shè)質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)；認(rèn)真審查開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)資格和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)；審查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)資料“五證”是否齊全，有無(wú)土地或在建工程抵押情況。要與民政、戶(hù)籍、不動(dòng)產(chǎn)登記和異地公積金中心加強(qiáng)溝通聯(lián)系，建立信息共享合作平臺(tái)，對(duì)貸款申請(qǐng)人的提供資料真實(shí)性與合法性進(jìn)行認(rèn)真審核。

2.建立科學(xué)的住房公積金審批機(jī)制要有效應(yīng)對(duì)住房公積金貸款審批風(fēng)險(xiǎn)，就應(yīng)當(dāng)以風(fēng)險(xiǎn)防控理念為向?qū)В钥茖W(xué)完善的多級(jí)住房公積金貸款審核審批體系為核心，不斷加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，強(qiáng)化職業(yè)道德教育，提升管理水平。對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)事前事中進(jìn)行控制的主要手段，能夠有效地防范貸款業(yè)務(wù)操作風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、抵押物風(fēng)險(xiǎn)。

3.建立健全相關(guān)制度。（1）建立和完善貸后檢查制度，明確檢查的內(nèi)容規(guī)范檢查程序和方式及時(shí)了解和掌握借款人的經(jīng)濟(jì)收入狀況是否發(fā)生變化，借款的償還是否正常以及抵押物的相關(guān)情況等，對(duì)所有貸款都進(jìn)行定期和不定期實(shí)地檢查并明確檢查時(shí)限和頻率，實(shí)行雙人檢查制。對(duì)有潛在風(fēng)險(xiǎn)的貸款，增加檢查次數(shù)，以便實(shí)時(shí)了解借款人的動(dòng)態(tài)情況；同時(shí)把貸后管理規(guī)定的貫徹落實(shí)情況作為檢查的重要內(nèi)容，對(duì)貸款業(yè)務(wù)發(fā)生到結(jié)束各個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)管理質(zhì)量進(jìn)行考核，與有關(guān)考核制度相掛鉤，一并實(shí)行獎(jiǎng)懲。（2）建立貸后管理責(zé)任追究制度，對(duì)貸后管理責(zé)任追究也應(yīng)該實(shí)行終身制，貸后管理人員和相關(guān)的貸款調(diào)查，審查，審批，發(fā)放各環(huán)節(jié)經(jīng)辦人一樣都要對(duì)由于個(gè)人工作失職造成的貸款風(fēng)險(xiǎn)或損失承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。（3）加強(qiáng)貸后管理，首先要建立抵押物監(jiān)管機(jī)制。在就是在辦理個(gè)人住房抵押貸款的時(shí)候，嚴(yán)格審核用于抵押的物業(yè)（房產(chǎn)）等一系列有嘗物的產(chǎn)權(quán)、所有權(quán)等，做到產(chǎn)權(quán)明晰，精確。貸后管理手段也要不斷推陳出新，充分借助科技手段，強(qiáng)化住房公積金貸款貸后管理工作。（4）完善住房公積金貸款檔案管理制度。5.建立和完善貸款從業(yè)人員人員教育培訓(xùn)制度。加強(qiáng)對(duì)貸款管理從業(yè)人員的日常培訓(xùn)，不斷豐富和提高知識(shí)結(jié)構(gòu)、理論水平，提高管理能力，提升風(fēng)險(xiǎn)管理水平，重點(diǎn)培訓(xùn)宏觀政策和財(cái)務(wù)分析知識(shí)，培養(yǎng)貸款從業(yè)人員的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和風(fēng)險(xiǎn)處理能力。

四、結(jié)語(yǔ)

由于住房公積金貸款對(duì)職工購(gòu)買(mǎi)住房的支持是一個(gè)不斷變化發(fā)展的過(guò)程，所以也要制定相應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)的政策。住房公積金的制度需要國(guó)家政策的扶持，需要制度的健全和完善，需要社會(huì)各界的普遍關(guān)注，只有對(duì)住房公積金問(wèn)題的研究進(jìn)行不斷創(chuàng)新和完善才能促進(jìn)其發(fā)揮最大的社會(huì)效益。