淺談我國現階段保障性住房建設融資問題

一、我國保障性住房融資的模式

（一）“建設-移交”模式。目前，這種融資的模式對于大多數基礎性建設項目來說，使用的范圍都很普遍，應用這種模式，投資人的職責是負責保障性住房工程建設涉及到的所有資金的投融資工作，同時還需要對工程實施相應的施工建設，在工程驗收符合標準規范后進行移交，同時在政府規定的時間內，根據合同向投資人支付建設投資的價款以及一定的投資收益。該項模式是采用公開招標來確定投資人，因此投資的主體沒有很大的局限性，這樣能夠在很大程度上促進其他合法資本參與到保障性住房建設的團隊中，而且能夠在一定程度上解決保障性住房建設資金不足的問題。除此之外，采用公開的招標方式，可以忽略委托代理這個環節，使得建筑施工企業能夠直接加入保障性住房的建設，這不但在一定程度上節約了政府在建設的投入，而且在很大程度上強化了保障性住房建設項目的效率。

（二）房地產投資信托基金模式。這項模式在西方市場上的使用相對來說比較成熟，我國保障性住房建設可以借鑒其可行性部分，綜合我國目前的發展狀況認真考慮，采取科學合理的改進和創新手段。這種模式實際上是一種證券化的產業投資基金，其通過發行基金的方法，把社會上原本分散的公眾投資者的基金集中起來，這可以在很大程度上減少運營風險，同時將產生的收入通過利息的方式分發給投資人，讓其得到長期且穩定的投資收益，這對于大部分中小投資者來說是一種十分有吸引力的投資方式。對于保障性住房來說，其中政策性住房以及廉租住房這兩種住房類型比較適合運用這種模式，但是因為保障性住房的經濟效益比較低，所以在吸引投資者方面有一定的難度。在這種情況下，就需要結合我國保障性住房建設的現狀實施相應的改革以及創新，利用財政補貼等模式，讓這種類型的房地產投資信托基金實現相應的收益，從而吸引更多的投資者加入，募集充足的建設資金。

（三）政銀合作模式。這種模式是通過政府成立保障性住房投融資平臺，加大跟商業銀行之間的合作和交流，采用銀行信貸的模式，提供給購買者或者是保障性住房建設項目主體在資金方面的幫助。然而由于保障性住房的公益性，這種類型的房產建設不是以獲取得利潤最大化為目的，商業銀行加入到這項合作中不能得到高額的利潤，很大程度上會打擊銀行對保障性住房建設項目投放貸款的積極性。在這種情況下，各地政府需要按照地區發展的現實狀況，整合好銀行業務的有關資源，將政府具有高附加值或者是高回報的銀行業務與保障性住房的貸款業務結合在一起，采用招標的方式來選擇銀行合作，把保障性住房貸款的期限以及利潤等方面進行合理規定，對于雙方的責任以及權利進行明確的限制，除此之外，給予銀行確定的利潤，從而保障銀行有足夠的金額來發放貸款。

二、目前我國保障性住房建設融資現狀

（一）缺乏社會資金介入動力。目前我國保障性住房有4 種類型：兩限商品住房、經濟適用房、廉租住房和政策性住房，其共同之處在于投資回收需要較長的時間，同時經營和管理比較復雜，而且投資成本支出很大，但是最終得到的利潤比較小，這種形式對于比較看重效益的社會資金而言，缺乏吸引力。有的情況下，部分社會資金會突然轉變投資的方向與規模，出現抽取資金的情況，這就會影響到保障性住房項目建設的順利實施。

（二）資金主要來源于政府。目前，我國住房市場結構的發展缺乏協調性，因為炒作還有消費心理的干擾，現階段的商品住房處于過度膨脹的情況，跟保障性住房結構相比，比例嚴重失調，對于這種情況，政府需要充分的表現出主導的作用。在彌補保障性住房利潤小這方面的不足的時候，大部分情況下都是依靠政府的投入，但是隨著我國經濟發展方式的變化，對于依靠土地增值收益的地方財政必定會受到影響，導致了保障性住房市場上資金供應受到限制，這對于保障性住房的健康發展來說有不利的影響。

（三）部分地方政府缺乏財力。實行中央和地方分稅制以后，在很大程度上增加了地方財政的壓力。但是，中央為了維持社會秩序的穩定平衡，同時促進保障性住房建設的發展和進步，規定地方政府務必要確保保障性住房的用地供應，使得地方政府以非常低甚至是無償的方式提供土地。在這種情況下，對于地方政府來說是一個非常巨大的負擔。因此，地方政府在強化保障性住房建設方面心有余而力不足，使本來就緊張的地方財政更加拮據，同時也在一定程度上制約了保障性住房建設的發展。

（四）銀行信貸資源的投入提高了運營風險。引入銀行等金融機構資金，在一定程度上開闊了保障性住房資金的來源渠道，緩解了資金不足的情況，但是也存在一定的風險。第一，利率方面的風險。目前我國市場的規模有了很大的提高，為了減小放貸方面帶來的損失，貸款的利率也越來越大，這在一定程度上加大了房貸利率的風險。第二，流動性方面的風險。一般來說，房貸是長期資產的模式，如果銀行想獲得更高的經濟效益，就需要減小流動資產所占的比例，這就會在很大程度上增加流動性方面的風險，同時影響保障性住房資金的穩定性。第三，資產負債表期限錯配風險。現階段，房地產市場以膨脹的形勢在發展，房貸等長期資產在銀行業務中的比例越來越大，但是負債還是中短期存款的形式。

（五）相應的融資方式缺乏創新。對于我國的保障性住房建設來說，占據主導地位的是政府部門，相應的金融機構在建設過程中起到的作用較小。目前我國保障性住房的融資渠道較為單一，融資方式的創新能力不高，這會影響到我國保障性住房建設的有序發展。通過借鑒國外的先進經驗，結合我國現階段保障性住房建設融資的實際情況，將傳統單一的政府融資轉變為由政府引導的多元化融資渠道的方式，可有效促進保障性住房融資的發展，通過采用不同的金融工具來推動保障性住房建設的市場化。

三、改進保障性住房建設融資的有關措施

（一）調整合作方式，將社會資金引入保障性住房建設。政府部門如果想要穩固保障性住房供應結構的主體地位，就需要合理控制保障性住房的發展方向，同時對政策進行適當的調整，將政府傳統的直接投資者的角色轉變為公共服務的監督者與指導者，加強與私人企業的合作關系，讓滿足條件的私營開發商參與到保障性住房的投資以及建設，為保障性住房的建設提供充足的資金支撐。

（二）拓展融資途徑。政府部門需要加大對于融資模式的創新力度，除了提供大量資金來源之外，還需要創立穩定平衡的政策條件，使得金融市場更加符合標準要求，通過促進多樣化金融產品的進步，為保障性住房建設資金提供多元化的融資模式。通過制度機制的改革以及創新，吸引企業債券、保險資金、商業貸款以及各類基金等的加入，擴展保障性住房融資主體的類型，這是有效解決保障房建設資金困難的關鍵所在。

（三）強化政府部門與企業的合作。我國堅持科學發展觀，現階段隨著市場經濟的不斷完善發展，民營企業在經濟建設方面做出了巨大貢獻，推動了我國經濟的高速高質發展，是我國經濟發展中不可或缺的重要力量。政府部門可以通過支持并引入民間資本來投資建設經濟適用房與公共租賃住房等保障性住房，加強政府部門與企業的合作，促進共建模式的發展，在該過程中政府部門要完善相應的法律法規，做好正確引導工作，對整個建設過程進行嚴格的監督管理，為社會資金引入保障性住房投資建設提供一個安全可靠的基礎。

（四）構建適宜的保障性住房金融體系。對于兼具公益性的保障性住房與商業性的金融機構來說，二者在盈利性的政策方面存在矛盾差異，因此為了加強金融機構貸款的合理應用，可以通過建立專業的政策性住房金融機構來為保障性住房建設提供相應的金融服務，在確保盈利性的基礎上提高保障性，將保障性住房的有關措施落實到位，同時最大限度的減小金融機構存在的安全風險。

（五）選擇引入PPP 模式與BOT 模式。在選擇保障性住房建設融資方式時可以選擇引入PPP 模式與BOT 模式，這兩種方式是指政府與私人民間組織為建設城市基礎項目而達成的合作共贏關系。對于保障性住房來說，它屬于城市的基礎建設，建設規模較大、周期較長且收益較為緩慢，因此根據保障性住房建設的這些特點，可以選擇相應的PPP模式與BOT 模式，拓寬相應的融資渠道，也可減輕政府的財政負擔。

四、結語

對于保障性住房建設融資問題，首先要明確政府的職責，確保在能夠保持保障性住房發展的前提下，政府部門轉變主導地位，變成相應的指導者與監督管理者。其次，促進社會基金與保障性住房融資活動的完善，并可以通過推動一系列市場優惠政策來吸引民間的資金投入，拓寬保障性住房建設的市場。最后，通過采取多元化的融資模式來加強政府與企業的合作，共同提升保障性住房的經濟效益與社會效益。