關于我國物業管理模式的反思與再造

張勇 東方地球物理勘探有限責任公司徐水基地處

隨著時代的發展人們的生活觀念也在不斷發生著變化，人們對服務的要求也在不斷提高，同時隨著城市人口聚集的發展物業管理也成了城市人們生活的一部分。但是在我國當前的物業管理中還是存在很多的問題，不僅阻礙了物業管理的發展，而且在某種程度上對人民的生活也造成了一定的影響。本文主要對當前我國的物業管理模式進行反思，并在此基礎上提出進行物業管理模式再造的建議，期待能夠有效推進我國物業管理的可持續發展。

一、對于我國當前物業管理模式的反思

在我國當前發展階段，物業管理的產生與發展順應了我國社會發展過程居民對于住房管理社會化改革的要求。物業管理是在我國特定歷史時期下單位制解體之后我國對于居民住房管理實施的一種管理模式，在發展中人們逐漸接受了物業管理的模式，并且形成了關于物業服務消費的意識[1]。經過三十多年的發展，我國的物業管理規模和服務模式也在不斷發生著變化，物業管理的規模在持續擴大，我國物業服務企業和相關的從業人員也在穩步增長，物業行業在我國發展中的地位也已經穩固。但是在物業管理發展中還是存在很多問題，主要表現在以下幾個方面：

（一）物業管理的主體發生了錯位

物業管理的初衷是讓業主能夠行使共同管理的權利，業主作為物業管理的所有人，不僅應該是我國物業管理的主導者，還應該是物業服務的消費者，在物業管理中業主權利應該是通過業主大會行使的。但是在我國當前的物業管理中，業主作為物業管理的主體地位以及在物業管理中擁有的權利經常會被忽視。物業服務企業直接成為物業管理的主導者。在《物業管理條例》中通常都是直接明確在管理中業主委托物業管理企業實施物業管理的單一的管理模式，并且以我國行政法律法規的方式確認了在物業管理服務中企業的主導地位。因此在實際的物業管理中會出現物業服務也和業主在管理中的主體角色的錯位，這種管理模式下在很大程度上造成了我國的整個社會對物業管理有了錯誤的認知。在實際的物業管理中并沒有發揮業主的決策權以及選擇權，這樣的物業管理實際上是對業主權利的剝奪，對于我國物業管理的進一步改進和發展都是十分不利的。

（二）物業服務的市場管理機制失靈

在市場經濟發展中，所有的市場都應該有買方和賣方的共同存在，在物業服務管理市場中也不例外，物業服務的買房是業主大會，而賣方則是具體實施物業服務管理的物業公司。物業公司提供的服務主要是對服務范圍內公共部分的管理和服務，服務的價格是由全體業主決定的，而全體業主決策需要由業主委員會來體現，因此，沒有可以代表全體業主的也業主委員會的物業管理市場，就沒有真正意義上的買方[2]。在上千我國的物業管理服務市場中，很多并沒有成立相應的業主委員會，實際的物業服務管理處在只有賣方，而沒有買方的處境下。在這種處境中就出現了物業管理強買強賣的情況，物業服務公司不重視對自身服務水平的提升，而且在管理過程中謀求自身利益最大化，給業主帶來了巨大的損失。這樣的情況也會導致物業管理服務市場機制的失靈，最終對物業管理行業的健康發展造成了一定的阻礙。

（三）我國現行的物業服務管理制度基本失效

近年來隨著社會的不斷發展進步，我國在物業服務管理方面的矛盾也在日漸凸顯。在管理實施的過程中由于物業管理導致的各種矛盾和糾紛不斷發生，物業服務管理中的業主也物業管理企業之間發生的沖突和暴力事件在不斷上演，有的甚至已經嚴重影響到了業主的正常生活秩序，對我國文明和諧社會的構建造成了一定的阻礙。而這些矛盾的產生和暴力事件的出現都能從我國當前執行的物業管理制度和相關的服務機制中找到其發生和發展的根源[3]。如果這些問題還不能引起相關部門足夠的重視，加強對物業服務管理模式的再造，就有可能導致我國物業服務管理行業進入到發展的僵局中，對居民的日常生活和宏觀方面我國和諧社會的構建造成很大的阻礙。因此在現階段實施物業服務管理中進行物業服務管理模式的再造是我國當前物業管理行業發展中面臨的重大問題，也是保證我國物業管理行業可持續發展的保障。

二、我國物業管理服務管理模式再造的建議

在我國的物業管理中出現的為不僅僅是個別現象或者是某一個物業服務管理公司的問題，而是我國物業發展整體的現狀和面臨的問題。我國當前階段實施的一體化物業管理模式以及無法適應當前社會發展對于物業服務管理的要求。為了能夠從本質上解決當前我國在物業服務管理中出現的弊端，相關部門和企業應該結合我國《物權法》的要求和基本精神，對我國物業服務管理的基本模式進行再造，旨在構建一種以業主大會為主導的物業服務機制，同時要求物業服務必須要有健全的管理制度、遵循市場發展的規律、具有一定的競爭意識，同時能夠提供更加專業的物業服務管理。通過這種方式充分展現業主在物業服務管理中的主導作用，并且最大限度地維護業主的權利，提高物業服務水平。具體可以從以下幾個方面著手：

（一）成立業主大會，構建物業服務管理的買方市場主體

業主大會是由物業管理范圍內的所有業主工程組建的物業服務管理的買方主體。在實施物業管理的活動中不僅需要依據相關的法律法規以及規章制度，還應該和業主大會達成一致，使業主也能充分參與到物業管理的決策中。業主大會是物業服務管理市場中的不可或缺的組成部分，是物業服務管理中的買方[4]。因此在物業服務管理模式再造的過程中改變業主的觀念，成立業主大會是確保業主在物業服務管理中具有充分的決策權和選擇權的重要保障。通過業主大會的成立能夠進一步完善我國的物業服務市場，使市場真正呈現出良性發展的態勢，業主也能夠在整個管理過程中充分履行其權利和職責，使得物業服務管理市場能夠實現可持續發展。同時還可以實現對社會管理水平的持續提升，對我國物業管理服務的發展有很大的促進作用。

（二）實施業主大會登記制度，進一步保障業主大會的法律地位

在我國當前的物業管理發展中，業主組織在管理實施的過程中嚴重缺乏民事行為能力，這也成為當前階段限制業主在物業管理中行使其權利和履行責任的非常重要的影響因素。隨著社會的發展，我國一些發達城市已經率先實施了業主大會等級制度，比如我國的北京、廣州等一線城市，并且在這些地方的試行都取得了很好的效果。在實施業主大會等級制度以后對于業主在物業服務管理中主體地位的發揮有非常顯著的作用，主要表現在以下幾個方面：

首先，可以設立獨立的管理賬戶。根據我國物權法的規定，在物業服務管理中業主對建筑物內的住宅以及物業管理范圍內的公共部分享有共有以及共同管理的權利。結合以上規定在對物業管理范圍內的公共部分的經營和使用權需要業主大會參與到決策的制定中。在實行業主大會登記制度之后，就可以持相關的證書和機構代碼到銀行開具業主大會賬戶，為共同經營中資金往來提供便利。

其次，業主大會也可以在物業管理中出現法律問題后獨立充當原告或者被告。在物業管理過程中出現管理糾紛案件并不少見，實施業主大會登記制度后一旦出現相關的法律問題業主大會作為實施的主體也就能夠獨立充當原告或者被告，對于法律糾紛問題的處理和解決都有很大的作用。在這個過程中訴訟風險由全體業主共同承擔，對于業主權利的維護具有很大的作用[5]。業主大會作為全體業主的代表，是業主作為主體在物業管理中權益的保障。當然如果在管理的過程中部分業主拒不履行相關的規章制度或者違背法律法規做違法的事情造成的損害，業主大會是不應當承擔其行為后果的，這種法律責任需由當事業主自行承擔。

最后，可以登記業主共有的財產。根據我國的《物權法》的相關規定，在物業服務管理服務范圍中的道路和綠化部分都屬于業主共有的財產，還有在建筑區劃內的公共場所以及公共服務設施等都是屬于全體業主所共有的財產。根據這個法規的相關規定，業主大會在成立并具有了一定的實體地位之后，這些財產都需要登記在業主大會的名下，這樣就能保證業主大會能夠在管理中真正行使其股東的權利。另外，在物業管理中，小區內公共部分的收益，比如電梯廣告費、小區內部的一些公共活動收益都應該歸物業大會所有。通過這種使物業服務公司能夠明確自己在物業服務管理中的地位，對于促進物業服務水平的提高以及構建和諧的社會環境有很大的作用。

（三）構建權責明確，監管到位以及廉潔自律的業主大會機制

在新的物業管理模式下業主大會是物業服務管理的主體，對于物業管理水平的提升以及構建和諧的社會環境和氛圍承擔著重要的職責。為了確保業主大會在物業管理中真正發揮有效作用，促進物業管理的發展，需要從以下方面加強管理：

首先，進行物業服務管理組織架構的構建。在物業服務管理中健全的業主大會組織架構是業主在管理中發揮主體作用的關鍵。因此在構建業主大會時一定要進行物業服務管理組織建構的構建，主要包括組織的決策管理機構、理事機構以及相應的監事機構，另外還應該包括實施具體事務的專職人員。使業主大會能夠真正在物業管理中發揮有效的作用。其次，設立業主共有的資金。共有資金的設立是為了確保在物業服務管理中業主大會也能夠享有公共部分管理的收益權，真正落實業主大會對物業服務費等相關資金的管理的權利[6]。業主共有資金主要指的是在物業服務管理范圍內，歸業主大會擁有并能行使支配權的資金。主要包括物業管理資金以及服務管理中的專項維修資金，還有物業公共部分的經營收益等都應該歸業主大會所有。在設立業主共有資金之后，業主大會需要按照約定向物業管理公司定期支付服務費用，這種管理方式會在很大程度上促進物業服務公司不斷提升其服務質量以此來提升其市場競爭力。最后，在物業服務合同中要進一步明確業主大會和物業服務企業之前的法律關系。為了能夠確保在物業服務管理中業主大會的主體地位，一定要通過法律的形式明確業主大會的責任和義務，使這種管理模式在運行中可以有法可依，有據可循，促進我國物業管理模式的再造。

三、結束語

物業管理與城市居民的生活息息相關，但是由于我國當前還沒有形成完善、成熟的物業管理模式。因此在管理中頻繁出現由于管理不規范或者管理中忽視業主的主體作用而導致問題的發展，對我國物業管理的發展造成了很大的阻礙。針對這種情況我國需要思考對我也管理模式的再造，通過建立業主大會、實行業主大會登記制度以及構建完善的業主大會機制的方式對我國的物業管理模式進行再造，促進我國物業管理的發展。