宏觀調控和融資約束制約下的房地產企業營運資本研究

在我國的經濟發展過程中，房地產行業占據了重要的地位，在最近幾年來，伴隨著持續上漲的房價，房地產泡沫破裂的風險也有所增大，政府想要避免這種現象出現，增強了房地產的調控力度，不單對最初的限購，限價以及限貸進行了一定的調整，還對之后的限售，限商以及調控政策進行了一定的改變，很多省市前后提出了對租房者以及購房者更優惠的方案。同時國家也提出了各種相對嚴格的調控方案，引起的房地產企業庫存量升高是不可避免，尤其是二三線城市，庫存的負擔相對更大。房地產企業的資金相對缺乏，應收賬款持續上漲。所以，大方向上去調控財政政策中有關于房地產企業營運資本的需求，必須要制定相對健全的營運資本管理制度。如此，才可能避免出現房地產企業資金鏈斷裂的現象。

一、房地產企業營運資金管理效率的影響因素

（一）宏觀政策因素分析。房地產企業的跌宕起伏，關鍵是因為政策影響，國家依靠對宏觀經濟的深入了解，制定了各種具有針對性的方案，這部分方案的提出，使原來正處于上升時期的房地產企業產生了一定的變動。在政府對其的發展進行調控的過程中，資金的來源逐漸變得緊張，尤其是國家在房地產調控方面的力度較大時，例如，不允許賣期房以及禁止對承包商資金過多的占用。如此，便進一步提升了房地產企業在資金方面的需求，并且從根本上對企業的營運資金來源帶來了相對較大的影響，同時還對資金的應用效率造成了改變。

隨著我國在現代化企業制度方面的建設力度逐漸加大，我國前后制定了各個方面的政策要求，很大的影響了房地產營運資金的管理情況。就最近幾年來說，在房地產企業中占據關鍵位置的仍舊是資金的形式，若是國家將資金收緊，便會導致房地產企業面臨更大的危機。房地產屬于資金相對密集的行業，若是將利息進行一定的提高，便會對房地產造成非常突出的不利影響。利息的增加，不單會提升房地產企業的財務支出，還會從根本上增大房地產企業的成本。

（二）微觀層面融資約束的影響。所謂的融資，說的是企業對資金進行籌集的做法以及過程，從根本上來說，在完全資本市場的條件下，企業不管從內部還是外部進行融資的成本，均不應該存在不同。可是，就現如今我國各行企業來說，被很多的因素影響著，不單和國家政策以及區域發展有所關聯，還和銀行政策息息相關，并不屬于完全的資本市場，由于企業內部以及外部融資成本存在的差異，很大程度上造成了融資約束的現象。現如今，我國有相對較多的房地產企業，不同的房地產企業所采取的融資形式存在一定的差異，會引起房地產融資約束的情況，關鍵含有幾個原因：1.房地產企業自身所處地區以及企業自身發展狀況，均會對融資造成影響。經濟發展出現的問題，同樣會在房地產行業中體現出來。2.房地產行業在投資的過程中，存在相對較大的制約。一方面，房地產行業經常會進行大量的資金交易，投資者獲得的收入相對較多，可是，存在的風險發生率也相對較大。另一方面，由于我國法律的限定，國外的資本想要邁入我國房地產行業是非常困難的。

二、宏觀調控和融資約束制約下提高房地產企業營運資金管理效率的建議

伴隨著持續加快的社會主義發展進程，市場經濟也越來越完善，帶給了房地產企業非常好的發展空間，然而，隨之而來的還有全新的風險以及挑戰。房地產運行資金管理效率的好壞，和企業的正常運行息息相關，企業必須要最大程度的降低營運資金使用的成本，還要在獲得較高收入的同時減少風險的發生概率。

（一）建立多元化的融資渠道。因為我國房地產金融市場機制還有待進一步完善。通過適度解禁房地產金融方針，可以帶給房地產行業一個相對適宜的融資條件。可是，房地產企業更需要依據自身的具體情況，盡可能的增多企業的融資渠道。房地產企業創建的多樣性融資渠道，不單加大了融資的便利性，而且還能減少融資風險的發生概率。不算房地產企業自有資金以及客戶投資等融資渠道，在多樣性的房地產融資渠道中，還可以對下面幾個融資形式進行考量：1.股票證券融資。所謂的股票證券融資，說的是房地產中具有代表性的融資形式之一，它能夠加大企業管理的專業程度，屬于一種房地產企業籌資的大致取向。股票證券依靠上市給房地產企業籌集了大量的資金，上市融資企業屬于籌集資金以及增高資本運作占據的關鍵途徑，同時還可以優化企業的外在形象。現階段，因為房地產開發商的數目較多，經營質量較低，必須依靠上市來將房地產行業性的資金不足問題進行解決。2.典當融資。所謂的典當融資，關鍵說的是房地產企業依靠各種不易變現的資產，對現如今企業所需資金進行交換的一種融資形式。在銀行信貸融資中，典當融資非常具有代表性，其含有快速以及方便等特點，能夠給中小企業房地產以及個人房地產投資帶來很大的便利。3.信托項目融資。所謂的信托融資，說的是信托公司參加信托投資的一種融資形式，大多數挑選的均是一些發展前景較高的房地產投資項目，信托含有突出的靈活性，現階段，信托已然變成了新型房地產企業的融資中心，和銀行的融資模式存在一定的相似性。

（二）嘗試“零營運資金管理”。就“零營運資金管理”而言，其并不是規定房地產企業的營運收入為0，而是在相應的條件下，最大程度的讓企業的營運資金降低至最低的管理模式，是一類緊縮的營運資金方案。房地產企業需要在達到流動資產相關要求的條件下，最大程度的減少投資在流動資產中的金額，同時要依靠短階段的負債，對流動資產進行深入融資。在零營運資金管理中，“零”是其營運資金的主體，關鍵是對營運資金的管理成效來進行權衡。零營運資金管理最初是想要減少房地產企業在流動資產上資金的使用金額，換句話說，就是把營運資金的投入當作資金的成本，要能夠保證用最低的營運資金換取最高的收益，所以，越少的營運資金越好。若是企業資金在流動資金層面停留的時間過長，會引起房地產的綜合收入減少的現象。

（三）加強對預收賬款的管理。大多數情況下，房地產上市公司在開發時期會依靠預售的形式來將一些資金收回，保證經營能夠順利進行，因為房價相對較高，導致了預售賬款也有所增加，所以，在房地產上市公司營運資本管理中，對預收賬款進行管理是非常必要。首先，房地產上市公司必須要將客戶的要求作為中心，盡可能的對客戶的信息進行了解，例如，在項目的選址以及定價等部分，均要聯合客戶的真實狀況來進行，如此，才可以確保客戶的滿意度。其次，房地產上市公司必須創建相對健全的營銷方案，依據成本消息的原則，再聯合一系列的廣告推廣，比如說，電視廣告以及互聯網廣告等，進一步加大影響效應，來將房屋的預售活動順利完成。最后，在企業資金流動中，占據主要地位的是銷售的流程，其中，銷售人員的工作水平，同樣能夠對營銷途徑的運營資本周轉速度造成影響，詳細表現在營銷計劃的步驟設計等部分，高水平的營銷人員能夠把營銷工作做到完善，最大程度的降低對營運資本的使用。

（四）縮短現金周期，提高企業營運資本管理效率。就房地產上市公司而言，其應該把采購以及生產等方面結合起來，來對企業的最佳存貨量進行確定，盡可能的減少存貨的所需成本。現階段，西方一些相對發達的國家應用的相對先進的存貨管理方式關鍵包含：零存貨法、需求規劃法以及作業成本法等，這一系列的方法含有較大的代表性。我國房地產上市公司能夠根據企業的真實狀況，結合國外的一些科學的存貨管理辦法，對自身企業的存貨管理進行完善。

（五）加強企業內部資本市場運作。在企業的發展過程中，能夠對其造成影響的關鍵因素是房地產企業的融資約束，要想使融資約束有所緩解，企業必須從下面兩部分對企業內部資本市場運用進行加強：1.集團內部要確保良好的交流溝通，給資金內部轉移做好鋪墊。在集團中，能夠依靠股權轉讓的形式，將資金套現完成，同時，還能夠依靠母子公司的關聯，從集團內部公司給其他分公司一定的資金，來降低其在資金方面的負擔。2.增大房地產企業的范圍，加快子公司的上市速度。就房地產企業而言，其在融資過程中含有的資源以及途徑相對較多，大多數情況下，其依靠對自身規模的增大，加快子公司的上市速度，從而提高房地產企業的融資能力。

三、結語

總而言之，營運資本的管理屬于財務管理中必要的一部分，其管理水平的高低會對企業的財務有很大程度上的影響。房地產企業是典型的資金密集型行業，其具有占用資金大、生產周轉期長、產業鏈關系強等一系列特點。通過科學、合理的方法對房地產企業中的營運資本進行處理，在這樣的指導下進一步完善管理。首先是加強內部管理，有效提高企業營運資本管理的效率，跟緊時代的發展腳步，提高企業的優勢競爭力，在房地產行業中不斷發展與進步，從而滿足當下和未來的需求。