淺析房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理和內(nèi)部控制

武玉晨 山東欣欣園置業(yè)有限公司

一、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的必要性

首先，資本密集型企業(yè)需要加強(qiáng)資金管理，通過(guò)全面預(yù)算管理分配資金，改善資金使用，以及管理財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和資本。可以通過(guò)實(shí)施全面預(yù)算管理，全面管理企業(yè)的成本和財(cái)務(wù)管理，評(píng)估現(xiàn)金流量和收入管理，并降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的時(shí)間很長(zhǎng)。為了解決項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間的問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過(guò)大規(guī)模的預(yù)算管理來(lái)監(jiān)視和控制項(xiàng)目。全面預(yù)算管理不僅是關(guān)注財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的結(jié)果，也是用于日常業(yè)務(wù)管理的內(nèi)部管理工具。通過(guò)實(shí)施全面預(yù)算管理，專(zhuān)業(yè)人員可以根據(jù)項(xiàng)目條件創(chuàng)建項(xiàng)目計(jì)劃并起草項(xiàng)目預(yù)算，并且可以通過(guò)執(zhí)行項(xiàng)目建設(shè)預(yù)算來(lái)反映建設(shè)進(jìn)度。項(xiàng)目完成后，預(yù)算將用于評(píng)估項(xiàng)目的完成情況，并為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供有效的監(jiān)視和管理。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題

（一）房產(chǎn)企業(yè)管理者內(nèi)部控制意識(shí)模糊

業(yè)務(wù)經(jīng)理是推動(dòng)可持續(xù)業(yè)務(wù)發(fā)展的主要員工，需要對(duì)增長(zhǎng)潛力和長(zhǎng)期積極發(fā)展有一個(gè)總體了解。必須增強(qiáng)管理者的意識(shí)，為良好的業(yè)務(wù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。因?yàn)楣芾碚呤墁F(xiàn)有管理意識(shí)的影響很大，所以他們沒(méi)有仔細(xì)考慮管理問(wèn)題，沒(méi)有為管理效力、有效預(yù)算管理和成本創(chuàng)造的基本條件做出貢獻(xiàn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控機(jī)制不健全

在配備有相關(guān)人員時(shí)，內(nèi)部控制需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理給予足夠的重視，而專(zhuān)業(yè)精神和業(yè)務(wù)狀況則需要更加真誠(chéng)的員工。但是，由于對(duì)內(nèi)部控制的了解不足，一些房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)理經(jīng)常選擇應(yīng)聘者，以致所涉雇員無(wú)法工作。這一結(jié)果不僅影響整個(gè)內(nèi)部管理人員的素質(zhì)，而且也不利于內(nèi)部管理的發(fā)展。為了改善和促進(jìn)內(nèi)部控制系統(tǒng)的運(yùn)行，企業(yè)各個(gè)業(yè)務(wù)部門(mén)的員工需要共同努力，建立在工作過(guò)程中相互影響和相互制約的動(dòng)態(tài)機(jī)制。內(nèi)部控制不能僅與組織的計(jì)劃、法規(guī)或內(nèi)部控制結(jié)合使用，整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行，以達(dá)到此目標(biāo)的各種步驟和程序。有效的內(nèi)部治理的重要組成部分是內(nèi)部治理的核心要素，尤其是管理層和全體員工的共同努力。內(nèi)部管理會(huì)導(dǎo)致對(duì)內(nèi)部資產(chǎn)管理的漠不關(guān)心，這樣就不可能排除內(nèi)部控制系統(tǒng)。

三、基于全面預(yù)算管理的房地產(chǎn)內(nèi)部控制的有效措施

（一）強(qiáng)化成本控制意識(shí)，為全面預(yù)算管理效益指引方向

專(zhuān)家應(yīng)加強(qiáng)對(duì)成本管理的認(rèn)識(shí)，企業(yè)應(yīng)在保持對(duì)當(dāng)今經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的信心和態(tài)度的同時(shí)，優(yōu)化對(duì)管理和發(fā)展的認(rèn)識(shí)，評(píng)估相關(guān)的成本管理成本。需要先實(shí)現(xiàn)它，然后再實(shí)現(xiàn)控件，描述控制系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)，并驗(yàn)證控制系統(tǒng)是否正常運(yùn)行。該管理結(jié)合了完整的預(yù)算管理模型、預(yù)算范圍、預(yù)算指南和預(yù)算系統(tǒng)，采取成本管理措施為主要功能，以確保總體預(yù)算管理與達(dá)到行政控制所需的目標(biāo)保持一致，致力于改善全面預(yù)算管理。在應(yīng)用預(yù)算管理的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)必須嚴(yán)格要求預(yù)算管理細(xì)節(jié)，并在每種情況下都說(shuō)明整個(gè)預(yù)算管理系統(tǒng)。

（二）建立全面預(yù)算控制制度

首先，要加強(qiáng)預(yù)算管理，這是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的重要一步，是應(yīng)用預(yù)算管理有效地控制基本建設(shè)項(xiàng)目的成本的重要措施，房地產(chǎn)企業(yè)必須妥善管理基本建設(shè)預(yù)算。最重要的是，房地產(chǎn)企業(yè)的高管，必須注意并集中精力管理其財(cái)務(wù)預(yù)算。其次，要加強(qiáng)對(duì)員工預(yù)算知識(shí)的培訓(xùn)，增強(qiáng)每個(gè)員工的預(yù)算意識(shí)，增強(qiáng)參與預(yù)算管理的積極性和責(zé)任感，建立良好的內(nèi)部控制基礎(chǔ)。再次，組織準(zhǔn)備預(yù)算，評(píng)估實(shí)施計(jì)劃，制定具體的預(yù)算管理實(shí)施政策，準(zhǔn)備最終預(yù)算計(jì)劃，并將其提交給企業(yè)最高主管部門(mén)進(jìn)行審核批準(zhǔn)。得到批準(zhǔn)后，組織將提供預(yù)算，并協(xié)調(diào)和解決預(yù)算的實(shí)施。最后，審查預(yù)算的執(zhí)行情況，并調(diào)整限制機(jī)制和管理機(jī)制，以監(jiān)督預(yù)算績(jī)效監(jiān)測(cè)。

（三）完善成本控制體系，為全面預(yù)算管理有效進(jìn)行做好鋪墊

房地產(chǎn)企業(yè)的管理者除了要遵循制度原則外，還必須在實(shí)際成本管理方面不斷完善其成本管理體系，并為各種類(lèi)型的房地產(chǎn)企業(yè)提供成本控制手段，這是成功完成系統(tǒng)控制系統(tǒng)的具體實(shí)施步驟。首先，在房地產(chǎn)審核的每個(gè)階段都需要建立一個(gè)完整的預(yù)算管理部門(mén)。在許多情況下，成本管理變得更加復(fù)雜并與運(yùn)營(yíng)相關(guān)，需要完善預(yù)算管理工作。為了更系統(tǒng)地演示控制功能的控制，有必要針對(duì)控制系統(tǒng)的主要要素開(kāi)發(fā)一個(gè)完整的預(yù)算管理系統(tǒng)，從而為預(yù)算管理信息的生成提供基本保證。其次，建立專(zhuān)門(mén)的整體預(yù)算管理機(jī)構(gòu)，收集有關(guān)整體預(yù)算管理的完整信息管理產(chǎn)品的各種信息，進(jìn)行集中整合，將財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)組織成一個(gè)系統(tǒng)。

（四）建立有效的內(nèi)部溝通協(xié)調(diào)機(jī)制

全面預(yù)算管理包含了人、財(cái)、物等各方面資源的安排。預(yù)算編制基礎(chǔ)是各部門(mén)的需求，保證數(shù)據(jù)的真實(shí)性、全面性，需要各部門(mén)的配合協(xié)作。預(yù)算執(zhí)行、監(jiān)督督促，預(yù)算調(diào)整，預(yù)算評(píng)價(jià)更是需要協(xié)調(diào)各方。預(yù)算評(píng)價(jià)指標(biāo)體系能做到盡量公平、公正，但沒(méi)法實(shí)現(xiàn)絕對(duì)的公平、公正，且每個(gè)人的認(rèn)識(shí)理解也有不同，必然會(huì)對(duì)指標(biāo)體系存在質(zhì)疑。各種問(wèn)題的解決需要有效的內(nèi)部溝通協(xié)調(diào)機(jī)制。一要梳理內(nèi)部機(jī)制，劃分責(zé)權(quán)界限，明確各部門(mén)職責(zé)。二要加強(qiáng)文化建設(shè)，增強(qiáng)單位凝聚力，營(yíng)造良好的溝通氛圍。三要暢通溝通渠道，拓展溝通形式，及時(shí)傳達(dá)和反饋溝通信息，形成上下通達(dá)、左右輻射的有效溝通模式。四要嚴(yán)肅工作紀(jì)律，加強(qiáng)責(zé)任追究，對(duì)推諉扯皮、敷衍了事等行為嚴(yán)肅追責(zé)。

（五）加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)

首先加強(qiáng)思想教育，提高工作人員的責(zé)任心。預(yù)算工作貫穿全年工作的始終，期間會(huì)出現(xiàn)方方面面或大或小的問(wèn)題，需要工作人員認(rèn)真對(duì)待、有效解決，要求工作人員有高度的責(zé)任感，不能消極懈怠、敷衍處理。其次開(kāi)展業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，使工作人員全面了解單位業(yè)務(wù)，能合理的配置單位資源，科學(xué)的編制預(yù)算。再次，嚴(yán)格人才引進(jìn)，提出更高要求，除了業(yè)務(wù)素養(yǎng)，還需要有較強(qiáng)的責(zé)任心和較好的組織協(xié)調(diào)能力。最后，制定科學(xué)的人才發(fā)展規(guī)劃，激勵(lì)隊(duì)伍自主學(xué)習(xí)，不斷進(jìn)步。

四、結(jié)語(yǔ)

總之，在整個(gè)企業(yè)管理過(guò)程中，進(jìn)行全面預(yù)算管理，是內(nèi)部管理的有效手段。企業(yè)必須整合信息，并充當(dāng)財(cái)務(wù)有效性內(nèi)部控制的核心。房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算管理方面具有一般的理解和技能，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)管理，提供了管理開(kāi)發(fā)的保證。