房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算問題及對策分析

劉嬌華 麗水市水東投資管理有限公司

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，會計成本管理的水平直接決定著企業(yè)的經(jīng)濟收益，房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模較大，建設(shè)周期較長，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速升溫，其逐漸進入了白熱化狀態(tài)，隨著近年來國家針對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)各項政策的調(diào)整，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展、生存等均帶來了嚴峻的考驗。越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始注重起了成本管理，通過成本控制及管理來降低支出成本，保證房地產(chǎn)企業(yè)更好地實現(xiàn)預(yù)期利潤，提高市場競爭力，實現(xiàn)企業(yè)平穩(wěn)、健康的可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本會計成本核算中存在的問題

（一）成本核算的對象不統(tǒng)一

房地產(chǎn)企業(yè)本身就具有開發(fā)規(guī)模較大、形態(tài)多樣化、建設(shè)周期長等特征，建設(shè)過程比較復(fù)雜，這些客觀存在的因素在很大程度上對房地產(chǎn)企業(yè)成本會計成本核算工作帶來了難度，例如成本虛列，實際執(zhí)行中往往企業(yè)成本核算混亂，如難以統(tǒng)一會計成本核算的對象，根據(jù)實際情況來看，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)均采用的是分期滾動開發(fā)產(chǎn)品的經(jīng)營形式，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)需要涉及土地使用、規(guī)劃設(shè)計、工程施工、竣工驗收以及物業(yè)管理等多個方面，在面對大范圍的土地開發(fā)時，不但要保證土地開發(fā)管理工作各環(huán)節(jié)之間的密切連接，還需要人力、財力、物理等多個方面的支持，在這樣的環(huán)境下，分期滾動開發(fā)經(jīng)營模式也就成了最佳的方式，避免房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期的延長，這也對會計成本核算對象的統(tǒng)一性造成了較大的影響。

（二）成本核算費用歸類不合理

房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)過程中，成本核算中費用歸類的效果直接影響著成本核算工作的嚴謹性和準確性。但是實際上，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)在會計成本核算費用歸類方面并不合理，如以直接成本和間接成本對所有產(chǎn)生的費用進行了隨意性的劃分，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)管理人員過于注重了對企業(yè)整體成本的核算，卻忽視了對成本費用類型的劃分，導(dǎo)致在成本核算工作中，經(jīng)常出現(xiàn)了成本投入與實際情況不相符的情況。

（三）成本核算周期不穩(wěn)定

站在客觀性的角度上來看，房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算工作需要按照嚴格的生產(chǎn)周期進行，這樣一來，才能夠保證企業(yè)管理人員能夠及時準確的得知經(jīng)營利潤，以及需要繳納的稅費等信息知識，并根據(jù)此對現(xiàn)有的經(jīng)營成果進行科學(xué)合理的評價。但是就目前的實際情況而言，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在項目竣工后，為了能夠及時竣工結(jié)算，拿到后期資金，進而擾亂了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的結(jié)算周期。部分房地產(chǎn)企業(yè)對工程結(jié)算結(jié)果過于重視，忽視了項目結(jié)算周期，工程結(jié)算與項目結(jié)算時間不一致，無法核實其真實成本，這些原因均導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算周期出現(xiàn)了明顯的不穩(wěn)定情況。

二、提高房地產(chǎn)企業(yè)成本核算質(zhì)量的對策

（一）對成本核算的對象進行統(tǒng)一

依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的自身性質(zhì)來說，其不但具備明顯的多樣性，還表現(xiàn)出了較強的復(fù)雜性，房地產(chǎn)企業(yè)充分地利用了分期滾動的開發(fā)方式，這也在一定程度上表現(xiàn)出了房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品多樣化的特征。鑒于此種情況，房地產(chǎn)企業(yè)要確定成本核算對象的標準，在此過程中需要遵循一定的原則，在房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)前期，要加強對各方面信息的調(diào)查工作，對會計成本核算的對象進行全面和深入地了解，盡可能的保證會計成本核算對象的統(tǒng)一性。如果房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)量比較大，還要對會計成本核算的對象進行分類，需要根據(jù)核算對象的本質(zhì)或者類型等進行劃分，當房地產(chǎn)企業(yè)會計人員遵循了明確的要求與基本的原則時，才能夠?qū)嫵杀竞怂愕膶ο筮M行明確的劃分，這也對提高房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算的工作效率及工作質(zhì)量起到了積極的作用。

（二）對會計成本核算的費用整理工作進行調(diào)整

房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算的過程中，還應(yīng)對核算費用整理工作進行直接或者間接的調(diào)整，這就需要一種有效的分類法，但是實際上，此種分類法不夠注重細節(jié)，進而對會計成本核算的整體質(zhì)量造成了極大的影響。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)及時建立相應(yīng)的標準對核算類型進行細化處理，不但要進行細節(jié)分類，還要進行整體分類，不但促進了房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算工作的順利進行，還保證了各項目成本費用核算結(jié)果的準確性。

（三）加強對會計成本核算周期的統(tǒng)一

房地產(chǎn)企業(yè)還要明確會計成本核算的周期，不但要加強對會計成本核算相關(guān)制度的完善，還要在此基礎(chǔ)上保證會計核算各項工作能夠有法可依、有章可循的進行。另外，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)部門還應(yīng)及時成立專門的核算小組，對結(jié)算工作的時間進行調(diào)整，如開關(guān)項目還未完全竣工，則需設(shè)置專門的“預(yù)提費用”項目對未完成的工程項目進行記錄，將預(yù)算支出費用計入開發(fā)成本中，保證項目核算工作的順利進行，這樣一來，為固定會計成本核算周期提供了重要的保障，不但降低了會計成本核算的工作量，還在很大程度上提高了會計成本核算工作的效率。

三、結(jié)語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)對促進國民經(jīng)濟的發(fā)展起著極其重要的作用，而財務(wù)會計工作是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部成本控制工作順利進行的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算工作的質(zhì)量直接決定企業(yè)的發(fā)展情況，幫助企業(yè)對項目成本進行了有效的控制，極大地提高了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟收益。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算中所涉及的范圍比較廣，涉及的因素比較多，導(dǎo)致會計成本核算工作中極易出現(xiàn)成本核算的對象不統(tǒng)一、成本核算費用歸類不合理、成本核算周期不穩(wěn)定等問題，本次通過對這些問題的分析，提出了有效的完善策略，對成本核算的對象進行統(tǒng)一，對會計成本核算的費用整理工作進行調(diào)整，對會計成本核算周期進行統(tǒng)一調(diào)整，進而提高企業(yè)會計成本核算的質(zhì)量和效率，進一步提高企業(yè)在市場中的競爭力。