房地產企業投融資的方向及思路

劉敏 沈陽鑫海市政工程有限公司

目前來看，社會經濟的發展，在一定程度上促進我國房地產業的發展。從房地產管理的問題、個人融資形式和融資規模不斷縮小三個方面進行分析。最后，重點從一些方面探討如何合理運用房地產的資金融資，在一定程度上促進我國房地產行業的經濟發展。

一、我國房地產業發展現狀分析

經過二十多年的發展，我國房地產市場從最初的非標準化發展到現在的標準化，在許多方面都取得了長足的進步。

（一）房地產市場穩中有升

從全國大局看，我國房地產開發投資大幅增加，商品房銷售價格穩步增加，并且逐步趨于合理方向。由于房地產市場的區域化很強，各地的市場情況不盡相同，目前一些地區也存在一些問題。例如，一些結構性問題沒有得到很好的解決。優質住房和中低檔住房產供比重份額不合適。隨著經濟的快速發展，在一定程度上人民生活也得到提高，房地產消費需求也在不斷改變，從最初的生存需求到現在的消費需求使房地產企業趨于人性化。因此，許多房地產開發商成立研發部門，以改善住房的功能，這對提高住房質量起著重要作用。

（二）住房待遇開始改變

目前，我國住宅產業正由大型向集約型轉變，其主要標志是科技發展水平逐步提高。我國的房地產業與建筑業的差距還很大，一是住宅建設產業化程度不高，建二是建筑材料、設備、住宅產品沒有形成規模化的相關體系，導致房屋質量差、性能成本不合理，三是嚴重浪費資源能量。為改善我國房地產業的水平，加快住宅房地產的進一步發展，企業應該提高勞動生產率和機器質量，建立新的建筑體系，實現標準化工業生產。

二、房地產公司主要融資方式分析

（一）房地產公司的傳統融資方式

對于房地產開發商來說，一般采用的融資方式有：間接融資主要涉及銀行貸款；房地產行業的努力和管理，與其他行業一樣，離不開社會保障的保障和支持。此外，房地產也是一種寶貴的資產。保險可以在經營管理中發揮一定的作用。同時，在某種程度上，直接融資是房地產項目中常用的直接融資方式。主要是通過投資公司來保護房地產銷售。在我國，開發商在銷售前選擇商品房，這樣既有利于項目需求和項目風險的降低，又是一種較為合理的方法。從我國目前的情況來看，要撤出商品房的預售，還有很多工作要做。

（二）房地產公司的未來融資選擇

房地產證券化，房地產擔保是指將房地產轉換為證券。投資者與被投資單位之間的關系由最初的直接所有權控制轉變為所有權控制。一方面，債務證券可以向社會募集一定的小額資金，它可以滿足房地產公司的資金需求，快速籌集投資資金，增加投資流量，并使中小型投資者能夠開展出色的投資項目。降低投資者的投資風險。房屋貸款擔保房屋貸款擔保通過金融機構將持有特定抵押的債權人的權利分成小面額證券，然后公開選擇和流通。深化我國住房制度改革金融創新與國際抵押貸款擔保的逐步融合已逐漸被房地產所接受。但是，保障房按揭貸款存在重大風險，必須提高住房抵押貸款的規范化和操作性，做到謹慎行事，借鑒一些成功國家的實踐經驗。租賃融資在租賃金融企業的過程中，當事人就所租房屋訂立長期租賃合同，然后向一家長期金融機構申請抵押，以簽訂長期抵押合同。可以將固定資產轉換為流動資金，也可以繼續占用和管理原始固定資產，這是改善公司財務狀況的好方法。在這個過程中，單一環節的利潤在下降，這就要求前期項目科學合理布局，充分體現市場需求。房地產開發商必須從多維角度觀察，以便盡可能挖掘土壤中的潛在資源，創造項目的市場價值。

三、房地產企業投資方式選擇

（一）土地開發和經營投資模式

在這種形式下，具體的經濟活動包括土地開發、流轉和土地使用權流轉。在這些活動中，我們主要投資于舊城的土地開發和新城的土地開發。成功實施變革和加速城市化，使得許多企業尋求新老開發投資城市地區。在區域開發中，老城區是在原有城區的框架內進行土地整治和改善土地關系。舊城區改造，是在一定程度上盡可能實現的投資回報。在新城區區域發展中指的是用于開發原城區以外的土地，將農用地轉為非農業用地，通過建設和開發賺取相應的投資回報。

（二）住宅開發投資

住宅開發投資是投資者在土地上建房。出讓土地可以直接出讓或者開發取得。住房開發投資包括住房開發投資和住房建設投資。房地產及其他投資房地產投資包括主要用于房屋銷售，租賃和其他商業活動的投資。

四、總結

房地產業是關系國民經濟和人民生活的重要產業。目前，政府從各個層面限制房地產行業，以遏制房價飛漲和房地產行業快速降溫。在這種情況下，作為主要資本產業的房地產業在房地產業和金融業之間有著良好的關系。才能實現互補和發展。同時我們應該為未來的發展做好準備，了解房地產行業未來的投融資思路和指導方針，在一定程度上促進我國房地產行業的發展，從而進一步促進我國經濟發展。