經濟轉型條件下的社會利益分配與中國房地產業健康發展研究

魯廷蓉 重慶北辰兩江置業有限公司

生活質量水平的提高、通貨膨脹的壓力都為房地產業的發展吸引了大量的目光。社會利益分配格局影響著我國房地產業是否能夠向好發展，這種影響既是潛移默化也是深遠持久的。因此，本文旨在通過研究社會利益的分配來關注房地產業發展，研究二者之間的關系，希望能為國內房地產業健康、持續以及穩步發展提供理論支撐及依據。

一、經濟結構轉型如何影響房地產業發展

改革開放42年來，我國的生活水平、社會發展和經濟結構有了很大的變化。人們曾普遍認為，經濟結構轉型會帶來生產力提高和人民生活水平的持續有效改善。但是，事實證明，在轉型過程中，社會在無形當中吸引更多人支持并積極推動時代轉型步伐向前，社會矛盾沒有像預想的那樣“銷聲匿跡”，反而彌生了更多新的社會矛盾，它們相互交織、包裹，甚至以更加復雜的方式顯現出來。

房地產業在此變化中受到了十分嚴重的影響。經濟結構的轉變使得我國社會資本有了很大的積累，人們共享改革發展的成果，經濟增長迅速，生活水平有了提高。2003年以后房地產業迎來了“瘋長”，它不再是僅僅作為基本需求而存在，更多的是成了部分人投資的方式。也正是基于這種轉變，房地產業迎來了不可預判的發展。

二、阻礙房地產業發展的要素

（一）土地要素

首先是涉及地方政府土地出讓收入分析。就我國當前經濟擴張及城鎮擴張而言，地方政府在其中扮演主要角色、發揮主導作用?；谪斦嵌?，對地方政府積極參與至城鎮擴張這一現狀進行分析，除開預算之外，還能有效提升擴張性收入、帶動稅收收入穩步上升。最重要的是，地方政府在土地要素配置過程中獲得了巨額的土地出讓金，是當前地方政府財政收入中極其重要的組成部分。

其次，從土地要素配置及完善層面出發，就我國當前城鎮土地一級市場來說，其由土地收購儲備所壟斷，政府扮演著城鎮土地市場唯一供給者的角色，因此，從政府管控的角度入手，能成為完善、規范房地產發展的突破口。

（二）農村土地產權制度

在新經濟轉型發展的今天，房地產濫征用農用土地現象時有發生，現有的制度框架體系有待完善，農民土地承包經營權有待健全完善。農村土地產權制度，以及農民農村土地的主體資格在一些地方不明確。

三、促進發展的措施

（一）政府在土地要素的把控上需更完善

要想有效、合理保障經濟主體的正當土地權益，就應該更加合理地規劃土地，制訂更加完善的制度來促進土地的發展。

從公共利益用地視角出發，對某些以營利為宗旨、以特定土地征用方式的經營性用地而言，必須突破并科學處理政府土地征用與壟斷現象，確保市場機制在土地利用以及總體規劃當中有效發揮自身集中優勢。對土地征用補償來說，可汲取、借鑒國際優秀經驗，以我國實際情況為基礎，有效健全土地征用及補償機制。其次，有關部門必須嚴格遵循預定征地公告與補償登記制度?？梢越M織被征土地主體參與代表大會及聽證會，保證被征地主體的參與、知情以及監督權獲得有效行使。最后，有關部門還要強化征地補償及安置經費的使用監管與分配力度，保證?？顚Ｓ谩?/p>

農村土地肩負著社會保障功能，對我國社會及房地產業的發展極為重要。以后房地產發展重點一定會從城市向農村轉移，若不能有效保障農民正當土地權益，那么在農民失地無收入的情況下，將會影響社會穩定。因此，我們要逐步改革與優化現行保障制度。除此之外，還要明確農民所有權主體，要基于有關規定清晰界定土地權屬，依法落實產權登記相關工作。與此同時，還要將集體土地的使用權及所有權進行分離，逐步改善集體土地資產使用權與處置權相悖的情況。這樣可改善開發商和被征占地住戶之間不平等的關系，有效解決信息不對稱所帶來的缺點。

（二）加大農村產權制度的改革

進一步對《農村土地承包法》中的土地承包經營權清晰界定，加大《土地管理法》的土地征用補償制度的完善修改，促使這兩法有效銜接。加強對土地利用規劃的管制，逐漸杜絕隨便調整、篡改土地整體規劃的現象。在新經濟轉型背景下，要鞏固完善對于土地征用、占用的監管力度，建立健全土地征用合理性、合法性調查，形成高效的審查、批準和監督程序，進一步杜絕濫征濫用違法行為，保證了農民的權益，規范征地建房流程，推進房地產業的綠色發展。

四、結語

在新經濟轉型背景下，建立良好的社會利益分配關系，對于房地產業的健康發展有著十分重要的意義。房地產業應該作為社會分享性的公共利益而存在，不能是私人獨享或是個別集體專享。從土地的配置、產權制度的優化等方面分析影響發展的要素，協調社會利益的分配，扭轉房子是富人的投資，平常人可望不可及的現象。政府相關部門要進一步完善相關法律和制度，嚴格執法，對房地產業社會利益進行再分配，嚴查炒房抬價的行為，使得房地產業在我國經濟健康轉型中加以蛻變，加以成長，共同邁向更加美好的明天！