個人房產稅制度國際比較與啟示

李敏 新鄉學院商學院

隨著房價的飆升（商品房平均價格從2009年的4861元/平方米到2017年的7892元/平方米），房租的飛漲，中低收入家庭的負擔越來越重。房產稅作為國家抑制房價、調節居民收入的重要手段越來越受到民眾的關注。黨的《十八屆三中全會》《十八屆四中全會》明確提出“要加快房地產稅立法”。這不僅為我國房地產稅改革指明了方向，也為我國個人房產稅的立法指明了道路。由此可見，個人房產稅制度立法迫在眉睫。

一、上海、重慶房產稅試點改革失敗的原因

（一）征稅范圍過窄，計稅依據不科學

重慶僅對獨棟商品住宅、高檔住房，上海僅對新購住房（本市的第二套新購住房）征稅，征稅范圍過于狹窄，并且還對本市家庭和外市家庭“區別對待”。兩地均選用房屋的交易價作為計稅依據，無法準確的反映房地產現實的真正價值。

（二）稅率過低

重慶市房產稅的基本稅率為0.5%，單獨商品住宅和高檔住房：均價位于上兩年新建商品住宅3倍-4倍的稅率1%，單獨商品住宅和高檔住房：均價在上兩年新建商品住宅4倍以上的稅率為1.2%，上海市房產稅基本稅率分0.6%，對市場交易價格在上一年新建商品住宅平均價格2倍以下的適用0.4%的稅率，兩者都明顯低于現行的房產稅基本稅率1.2%。

（三）稅收優惠不合理

2011年上海人均住房面積為36.7平方米，上海以60平方米作為人均免稅標準，明顯高于2011年的人均住房面積，達不到征稅的目的。重慶市對試點前后的購買的住房采取各異的免稅政策：試點前購買的獨棟商品房不超過180平方米的，免征房產稅稅；試點后購買的獨棟商品房和高檔住房不超過100平方米的，免稅，稅收優惠明顯不合理。

二、發達國家房產稅特點

（一）美國房產稅特點

美國沒有專門的房產稅，而是針對全國范圍內的動產、不動產和無形資產在交易環節和保有環節都征收財產稅，而財產稅里的不動產是指土地及地上建筑物，即我們所說的房地產的范圍，對此征收的財產稅以后簡稱美國房產稅。具體制度如下：

1.征稅范圍廣

美國房產稅的征稅范圍為持有房地產的所有人，沒有所有人或所有人不清楚的，以房地產的實際使用人或承租人為納稅人。

2.稅率不固定

美國房產稅沒有固定稅率。主要原因是美國采用“以收定支”的財政制度，各地首先根據需要提供的公共服務確定年度預算支出，然后根據評估的稅基情況，倒算出當年的房地產稅率。又因為各個地方的公共服務支出和評估稅基不同，所以不同地區的稅率往往差異較大，但一般不能超過法定的幅度。近年來，美國房產稅稅率大都在1.5%左右，大部分地區稅率界于0.8%-3.0%之間。

（二）日本個人房產稅特點

日本的房地產稅收制度比較成熟，包含“獲取-持有-轉讓”三個環節。獲取環節：主要征收“不動產取得稅”“印花稅“、“登記許可稅“、“繼承稅”和“贈與稅”等；轉讓環節：主要征收“所得稅”和“居民稅”；持有環節：主要征收“固定資產稅”和“都市規劃稅”。本文所說房地產稅是指持有環節征收的固定資產稅和都市規劃稅。

1.征稅范圍廣

日本的地方稅包括“固定資產稅”和“都市規劃稅”，均由日本基層政府—“市町村”征收。其固定資產稅的征稅對象為全國范圍內的土地、房屋和固定資產。都市規劃稅只對市區街道中的房地產征稅，不包括折舊資產。固定資產稅的計稅依據為其評估價，且以3年為一個評估周期，除房屋翻新、損壞或界限變更等情況出現外，原則上不重新評估。

2.稅率采浮動用比例稅率

日本固定資產稅的稅率為1.4%，在公開聽取當地人納稅意見后當地政府可以適當修改。都市規劃稅稅率由市町村政府界定，但有0.3%的上限。

3.免稅范圍廣泛

日本的固定資產稅的免稅范圍十分廣泛，包括政府皇室、宗教法人，學校法人，國立公園，社會公益設施用地等；其都市規劃稅對納稅人和房產的不同情況實施不同程度的減免。

三、國外個人房產稅制度對我國個人房產稅的啟示

（一）房產稅的征稅范圍要擴大

發達國家房產稅征稅范圍不僅包含營業性房產，還包括居住性房產，即全部房產都納入房產稅的征稅范圍。我國住房受供給側制度的影響，形式多樣，包括商品房、經濟適用房、廉租房、自建房、單位福利房、集資房等。為此，我國房產稅應采用“寬稅基”的形式，需在現有針對營業性住房征收房產稅的基礎上，對上海、重慶個人住房征收房產稅的政策加以調整，再試點，爭取將全國個人住房納入房產稅的征稅范圍。

（二）以評估價值作為個人房產稅的計稅依據

發達國家個人房產稅均采用“評估價值”作為計稅依據，評估周期為3-5年。從我國現行的經營性房產稅來看，房產的現實價值通過“房產原值”的計稅依據已無法體現，將個人住房按“評估價值”作為計稅依據更符合量能支付的原則，更能夠促進稅收公平和發揮房產稅的財政收入職能。

當然，任何稅種的立法和完善都是一項長遠的系統工程，也需要相應的配套制度的完善，個人房產稅也不例外。它需要個人房產信息登記制度、房產評估制度、稅收征管制度等配套制度不斷完善。