房地產(chǎn)項(xiàng)目監(jiān)理探討

田 斌

福建省南平市建陽(yáng)區(qū)武夷新區(qū)云谷小區(qū)，福建 南平 354200

0 引言

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程“迅速出售、資本回流”項(xiàng)目屬性的因素，導(dǎo)致其往往成為質(zhì)量缺陷投訴和安全事故的重災(zāi)區(qū)。監(jiān)理工作需要貫穿從報(bào)批報(bào)建到項(xiàng)目實(shí)施以及至項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的各個(gè)環(huán)節(jié)，施工監(jiān)理階段里需要分析基于每一個(gè)環(huán)節(jié)的施工影響因素，具體來(lái)講，分別需要在施工前與施工過(guò)程中做好監(jiān)理控制與監(jiān)理相關(guān)措施，例如要保證做好工序管理、提高施工過(guò)程安全可靠性、提升質(zhì)量控制水平，加大房建監(jiān)理過(guò)程管控力度。監(jiān)理工作除了驗(yàn)收施工成果，更要促進(jìn)施工管理，以管理促管理，形成切實(shí)有效的良性管理循環(huán)體系。

1 項(xiàng)目概述

三迪?西城楓丹樓盤項(xiàng)目的立項(xiàng)建設(shè)單位為南平三迪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，其項(xiàng)目所在地為福建省南平市建陽(yáng)區(qū)西區(qū)生態(tài)城C-09 號(hào)地塊，立項(xiàng)級(jí)別為區(qū)縣級(jí)建筑，項(xiàng)目中涉及三迪?西城楓丹樓盤項(xiàng)目的1#-3#、5#-11#，12#-13#、15#-23#、25#-29#樓及地下室工程，共計(jì)26 棟，項(xiàng)目分類為房屋建筑工程。總建筑面積為164742.89m2，總投資為31517.1012萬(wàn)元，建設(shè)性質(zhì)為新建項(xiàng)目，屬于商住兩用樓盤。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目特點(diǎn)

2.1 工期緊張

很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自從土地出讓完成后便高節(jié)奏進(jìn)行，從規(guī)劃審批、項(xiàng)目報(bào)建、圖紙報(bào)審到項(xiàng)目建造，極限壓縮各環(huán)節(jié)時(shí)間，盡量減少資金回流周期。

2.2 受干預(yù)度大

房地產(chǎn)單位屬于開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，其最大的潛在目標(biāo)是“利潤(rùn)和成本”，所以從規(guī)劃審批、項(xiàng)目報(bào)建到圖紙報(bào)審以及后期施工中的進(jìn)度安排和設(shè)計(jì)變更，建設(shè)單位進(jìn)行了大量?jī)A向性干預(yù)。

2.3 安全風(fēng)險(xiǎn)大

由于建設(shè)單位“利潤(rùn)和成本至上”的理念和“資本回流的壓力”，以及各種工期的極限壓縮，導(dǎo)致了工程中實(shí)體性安全事故較多；另外不合理的施工安排和大體量、多工種、多交叉的作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，在源頭上增加了安全的風(fēng)險(xiǎn)［1］。

2.4 涉及民生，受關(guān)注高

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的終端小業(yè)主都是普通群眾，涉及國(guó)計(jì)民生，受關(guān)注程度高。

2.5 質(zhì)量投訴大、負(fù)面影響擴(kuò)散廣

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的終端小業(yè)主都是普通群眾，其對(duì)于質(zhì)量的關(guān)注度更高，產(chǎn)生質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致的負(fù)面影響擴(kuò)散快且廣。

3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目監(jiān)理工作特點(diǎn)

3.1 監(jiān)理工作受業(yè)主干預(yù)大

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的項(xiàng)目屬性，導(dǎo)致了監(jiān)理單位的建設(shè)單位傾向“服務(wù)性”更重，其“獨(dú)立性”“科學(xué)性”和“公平性”受到嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

3.2 過(guò)程監(jiān)理要求高

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目體量大、平面管理難度大、交叉作業(yè)多，過(guò)程施工的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和安全風(fēng)險(xiǎn)高，需要監(jiān)理人員的負(fù)責(zé)性以及業(yè)務(wù)素養(yǎng)要求高。

3.3 資料程序性缺失相對(duì)嚴(yán)重

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各施工段周期短、同期或交叉作業(yè)多、驗(yàn)收頻繁，這給工程資料帶來(lái)極大的壓力。同時(shí)要保證現(xiàn)場(chǎng)施工和驗(yàn)收的及時(shí)性，從而導(dǎo)致資料程序性缺失相對(duì)嚴(yán)重，需要監(jiān)理單位和業(yè)主單位制定相對(duì)高效的代換手續(xù)，保證現(xiàn)場(chǎng) 施工的合規(guī)性和高效性。

4 項(xiàng)目前期監(jiān)理工作

以三迪?西城楓丹樓盤項(xiàng)目項(xiàng)目為例，項(xiàng)目前期的監(jiān)理工作或監(jiān)理配合工作主要涉及到：（1）項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建；（2）地質(zhì)勘查；（3）圖紙?jiān)O(shè)計(jì)；（4）施工單位進(jìn)場(chǎng)的前期準(zhǔn)備和配合工作等。

在房建工程施工前，需要做好各項(xiàng)監(jiān)理控制工作，為房建施工工作打好基礎(chǔ)。具體來(lái)講，房建工程施工過(guò)程中是涵蓋了大量技術(shù)管理環(huán)節(jié)的，所以在施工前做好監(jiān)理控制準(zhǔn)備對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的影響較大。像施工前準(zhǔn)備階段的材料采購(gòu)、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、施工現(xiàn)場(chǎng)地質(zhì)勘測(cè)等等工作內(nèi)容都非常重要，其中建材材料采購(gòu)的數(shù)量與質(zhì)量直接決定了整個(gè)施工成本，也決定了施工質(zhì)量，它必須迎合施工安全生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)各項(xiàng)內(nèi)容，確保圖紙?jiān)O(shè)計(jì)能夠有效推動(dòng)工程進(jìn)度向前順利推進(jìn)。

5 項(xiàng)目施工監(jiān)理工作

對(duì)于房建工程項(xiàng)目而言，做好前期房建監(jiān)理工作準(zhǔn)備非常重要，而在工程施工過(guò)程中也要思考做好房建監(jiān)理工作的相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)與措施。

在施工階段，本工程項(xiàng)目開(kāi)工后做好了分包計(jì)劃，基于周計(jì)劃、月計(jì)劃提交建設(shè)單位審核內(nèi)容，落實(shí)投資資金具體計(jì)劃。另外，該工程項(xiàng)目也對(duì)施工中所需要的大宗材料進(jìn)行了公開(kāi)招標(biāo)采購(gòu)，爭(zhēng)取以低于市場(chǎng)平均水平價(jià)格引入材料，確保在成本計(jì)劃可控范圍內(nèi)展開(kāi)工程項(xiàng)目建設(shè)，落實(shí)資金計(jì)劃［3］。總體而言要加強(qiáng)工程項(xiàng)目監(jiān)管，利用分包合同轉(zhuǎn)移部分工期風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容，基于關(guān)鍵環(huán)節(jié)盡量投入施工力量［4］。

6 監(jiān)理工作的創(chuàng)新

三迪?西城楓丹樓盤項(xiàng)目希望加大施工監(jiān)理力度，主要是針對(duì)各個(gè)分項(xiàng)工程項(xiàng)目?jī)?nèi)容實(shí)施細(xì)分，然后對(duì)檢查方法進(jìn)行相應(yīng)歸類，統(tǒng)計(jì)檢查方法與所需要檢查的分項(xiàng)工程項(xiàng)目數(shù)量，最后計(jì)算出各種檢驗(yàn)方法在現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量控制監(jiān)理工作內(nèi)容中的所占比例。就目前現(xiàn)場(chǎng)施工監(jiān)理質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)化工作實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，其檢查方法歸類就包括按項(xiàng)目質(zhì)量控制重要性劃分、按項(xiàng)目質(zhì)量控制檢查方法劃分、按項(xiàng)目質(zhì)量控制抽檢數(shù)量劃分等等。以檢查方法劃分為例，比較常見(jiàn)的現(xiàn)場(chǎng)施工監(jiān)理質(zhì)量控制檢查方法有3 種，這3 種都被應(yīng)用到了該樓盤工程項(xiàng)目監(jiān)理工作中：第一種為見(jiàn)證取樣，它是在建設(shè)單位或監(jiān)理單位的監(jiān)督管控背景下，由施工單位人員在現(xiàn)場(chǎng)取樣，并將樣品送至具有相應(yīng)資質(zhì)的檢測(cè)單位進(jìn)行樣品檢測(cè)，看其現(xiàn)場(chǎng)施工工序及施工質(zhì)量是否合格達(dá)標(biāo)；第二種為實(shí)測(cè)實(shí)量，這是比較常見(jiàn)的現(xiàn)場(chǎng)施工質(zhì)量檢測(cè)方法，它直接采用專業(yè)儀器進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)量測(cè)，像鋼尺檢查鋼筋、構(gòu)件尺寸，回彈儀進(jìn)行砼強(qiáng)度回彈等就非常普遍；第三種為察驗(yàn)，它還被劃分為觀感察驗(yàn)和資料察驗(yàn)。關(guān)于這一步在施工開(kāi)始前會(huì)特別設(shè)置一步施工設(shè)計(jì)資料察驗(yàn)，這是項(xiàng)目施工質(zhì)量控制的重要預(yù)控措施，它基于工程施工嚴(yán)格執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)在施工前就扼殺某些可能出現(xiàn)的施工環(huán)節(jié)質(zhì)量問(wèn)題，做到防患于未然。而在施工現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量控制監(jiān)理則主要執(zhí)行見(jiàn)證取樣制度，對(duì)材料如水泥、鋼筋、混凝土等等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)察驗(yàn)，并提出復(fù)試報(bào)告。該工程項(xiàng)目采用到了煤矸石磚、微空超纖保溫等新材料，并邀請(qǐng)專家進(jìn)行專業(yè)論證后，論證過(guò)程監(jiān)理單位、業(yè)主單位和設(shè)計(jì)單位參加，再?zèng)Q定它是否能夠被應(yīng)用于建筑工程當(dāng)中。再一點(diǎn)就是觀感察驗(yàn)，該項(xiàng)目通過(guò)對(duì)材料與建筑施工過(guò)程中的實(shí)體進(jìn)行表觀質(zhì)量觀察檢驗(yàn)，這種方法目前被作為建筑工程現(xiàn)場(chǎng)施工監(jiān)理的輔助技術(shù)使用。

7 監(jiān)理工作的總結(jié)

三迪?西城楓丹樓盤項(xiàng)目在建設(shè)施工期間需要不斷提升監(jiān)理工作人員的綜合素養(yǎng)。工程項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中定期展開(kāi)培訓(xùn)，為監(jiān)理人員展開(kāi)培訓(xùn)豐富他們的專業(yè)知識(shí)。對(duì)于房建監(jiān)理人員，該工程還希望他們明確5 點(diǎn)重要因素，即針對(duì)施工人員提出較高監(jiān)理技術(shù)要求，對(duì)施工材料包括半成品、構(gòu)配件因素等等提出質(zhì)量管理要求，對(duì)施工機(jī)械設(shè)備、生產(chǎn)設(shè)備與施工設(shè)備進(jìn)行仔細(xì)監(jiān)管管理，對(duì)施工方法方案、工藝因素進(jìn)行靈活性調(diào)整，對(duì)環(huán)境因素進(jìn)行全面控制。

8 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目監(jiān)理工作流程復(fù)雜、技術(shù)內(nèi)容豐富，需要監(jiān)理單位做好充分準(zhǔn)備，結(jié)合房建工程圖紙?jiān)O(shè)計(jì)與施工質(zhì)量提出新要求，靈活把控施工質(zhì)量，優(yōu)化施工進(jìn)度、提高監(jiān)理管理與監(jiān)理人員業(yè)務(wù)素養(yǎng)。基于多個(gè)層面幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目積累建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，以為日后其它同類工程所運(yùn)用。