房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期報建管理

鄭偉

（上海城投置地（集團）有限公司 上海 200438）

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期報建的定義

從項目發(fā)改委立項申請開始，一系列完整且系統(tǒng)的前期開發(fā)報建流程也同步正式啟動。此工作程序涉及多部門多環(huán)節(jié)，并且各項工作有并行有穿插，需要征詢規(guī)劃、建交委、消防、衛(wèi)生、市容綠化、交警、環(huán)保等各個政府職能部門對項目開發(fā)設(shè)計要求的意見，并得到相關(guān)批復(fù)文件后方可進行正式施工。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目前期報建內(nèi)容與流程分析

前期開發(fā)報建貫穿于設(shè)計整個階段，不僅需對各個階段的設(shè)計內(nèi)容進行并聯(lián)送審，還需按落實屬地各行政審批部門的專業(yè)意見。可以說在房地產(chǎn)開發(fā)項目前期，開發(fā)報建應(yīng)當與設(shè)計緊密配合、形成合力，合理搭接共同完成此項工作。

2.1 方案設(shè)計階段

在此階段，前期開發(fā)報建工作重心以規(guī)劃為主線，在取得規(guī)劃設(shè)計條件后便具備編制方案設(shè)計的條件，在方案設(shè)計完成后向建交委、交通、市容綠化、衛(wèi)生、環(huán)保、消防、人防等各政府職能部門征詢意見（并完成相關(guān)評審報告），將所有意見落實至設(shè)計內(nèi)容中后得到規(guī)劃局最終的審批認可，至此達到第一個里程碑節(jié)點，獲得項目方案批復(fù)。

2.2 總體（擴初）設(shè)計階段

在此階段，以圍繞建委設(shè)計文件審查中心作為主要條線開展工作，與方案階段工作流程相似，將滿足編制深度的總體（擴初）設(shè)計文件再次征詢各政府職能部門，并落實相關(guān)意見與評審報告后，取得總體（擴初）設(shè)計文件批復(fù)，以指導(dǎo)繪制施工圖設(shè)計。另外，隨著政府針對深化社會投資項目審批改革實施辦法的出臺，具備一定條件的項目取消總體設(shè)計（擴初）文件征詢，可根據(jù)審查事項對于圖紙深度的要求，選擇在設(shè)計方案審核或施工圖設(shè)計文件審查中進行[1]。

2.3 施工圖設(shè)計階段

在完成施工圖設(shè)計并取得審圖合格證后，可向規(guī)劃部門提出辦理申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證。取得工程規(guī)劃許可證是所有前期開發(fā)報建工作中最重要的一項節(jié)點，意味著此建設(shè)項目得到了當?shù)匾?guī)劃部門的認可，并具備了辦理建設(shè)工程施工許可證及施工招投標的辦理條件。

2.4 施工前準備階段

在取得工程規(guī)劃許可證并完成施工、監(jiān)理招標信息合同報送備案后，落實城市基礎(chǔ)配套費的繳納、按要求編制相應(yīng)施工措施保證、完備專項資金手續(xù)等，其相關(guān)手續(xù)與資料經(jīng)建交委的審核通過后獲得建設(shè)工程施工許可證，從法律意義上具備正式的開始施工條件。

3 提高并加強房地產(chǎn)開發(fā)項目前期報建的管理

3.1 完善前期報建的管理制度

隨著開發(fā)項目的審批要求日益規(guī)范流程更加嚴格，為提高開發(fā)項目前期報建管理工作的水平，就必須結(jié)合當前政策要求及市場環(huán)境，在保障各條線工作有序開展的情況下，完善健全前期報建管理制度。利用制度約束前期報建管理人員的操作規(guī)范與行為準則，從而優(yōu)化前期報建工作的開展。同時，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目本身前期報建工作的流程手續(xù)相對復(fù)雜，涉及的對象方方面面，能夠在實踐操作經(jīng)驗的指導(dǎo)下，編制一份開發(fā)報建流程手冊可以為前期報建工作帶來巨大的指引作用，即便在公司報建管理人員不斷流動的情況下，也可以使得新人快速熟悉整個項目開發(fā)流程，提高前期報建管理工作的質(zhì)量。

3.2 加強前期報建管理人員的專業(yè)技能

對于是否能完全勝任前期報建管理崗位的要求來說，從業(yè)人員往往需要具備兩方面專業(yè)素養(yǎng)：溝通協(xié)調(diào)能力和專業(yè)技術(shù)知識。

（1）由于涉及的職能部門比較多，前期報建管理人員擁有良好的人際溝通協(xié)調(diào)能力是至關(guān)重要的，尤其在面對各職能審批部門的意見傳遞產(chǎn)生不一致的時候，只有順暢的溝通才是工作成功的一半。

（2）在征詢職能部門意見的同時，其實也是項目各專業(yè)設(shè)計內(nèi)容的確認與碰撞。舉例來說，有些項目在規(guī)劃設(shè)計條件中并無明確此項目的限高要求，并且項目又正好處于航空飛行管制區(qū)域，在后期方案階段需單獨征詢報審航空限高主管部門意見。這時就必須在方案完成后第一時間將征詢限高主管部門意見放在首位，因為一旦產(chǎn)生限高降低調(diào)整問題，將使得正在同步進行的設(shè)計工作（由于限高降低，會涉及總平面布局、單體面積、車位比等）產(chǎn)生重大修改，并且其他已完成的相關(guān)專業(yè)意見也會作廢。這時候就要求前期報建管理人員對各設(shè)計專業(yè)具備一定的專業(yè)知識以及敏感度，以免造成時間、精力、資源極大的浪費。

3.3 積極與內(nèi)部及外部各橫向部門保持交流與溝通

項目前期報建工作是一件非常系統(tǒng)性的工作，與設(shè)計工作、招標工作有著密不可分的聯(lián)系。方案設(shè)計、總體設(shè)計的報審就需要與內(nèi)部設(shè)計管理負責人共同拍定完成時間及送審內(nèi)容，并且經(jīng)常會按照審批意見進行多次的專業(yè)調(diào)整，所以說內(nèi)部一定要做到相互配合、及時交流，信息互通[2]。同時，由于招標工作具備一定的時效要求，有時作為前期報建的前置要求，更應(yīng)提早與內(nèi)部工作管理部門一起梳理工作時間節(jié)點，以免耽誤后續(xù)工作的開展。通常在前期報建實踐經(jīng)驗過程中，更應(yīng)當做到經(jīng)常與政府各主管部門保持溝通，以動態(tài)了解送審文件實時的審批情況，若是產(chǎn)生有資料補件或是審批時間問題也可提前做好預(yù)案準備工作。

3.4 提高同步搭接、穿插并行的意識

房地產(chǎn)開發(fā)項目其前期報建工作的特點就是有著嚴格的流程性與較長的周期性，但是并不意味著一定不具有時間上優(yōu)化的空間。例如：

（1）在各階段設(shè)計文件征詢之時，根據(jù)實踐經(jīng)驗判別哪些設(shè)計專業(yè)內(nèi)容可以同步進行深化工作，哪些需要等待審批專業(yè)意見后方可繼續(xù)進行，做到將設(shè)計工作時間時效保持連續(xù)連貫性，從而使得部分專業(yè)設(shè)計提前報審具備條件。

（2）在完成施工圖設(shè)計及審圖工作前，將申請報送建設(shè)工程規(guī)劃許可證與施工總包招標的準備工作夯實完善，一旦取得審圖合格證，立即進行后續(xù)兩項重要節(jié)點環(huán)節(jié)的文件受理工作，使得緊前緊后工作基本保證零時差的對接。

（3）有時可以通過召開專家評審會的形式，會上由各職能部門、專家組成員等共同商議將送審文件意見一次性以書面形式進行回復(fù)，以減少各個部門單獨送審獲得意見的過程，減少前期報建時間。

通過針對項目整個系統(tǒng)的同步搭接、穿插并行，做好合理優(yōu)化的前期報建計劃編制，可以使得前期報建流程耗時有一定的壓縮減少，降低資源成本和提高工作效率。

3.5 加強對前期報建相關(guān)政策及文件的定期梳理與分析

隨著社會的發(fā)展，政府針對各類政策法規(guī)、審批程序等也有階段性的改革調(diào)整與程序變化。故而前期報建管理工作中對相關(guān)政策及文件的定期梳理與分析顯得更加尤為重要，建立全面及時的信息整理，理清前期報建各環(huán)節(jié)、各階段、各條線之間的前后相關(guān)度與邏輯順序，可為前期報建的工作帶來事半功倍的作用，并提高前期報建工作的準確性與針對性。

4 結(jié)束語

綜上所述，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，前期報建工作順利完成是推動項目開發(fā)建設(shè)的關(guān)鍵所在，優(yōu)化提高并加強完善項目前期報建管理工作，是一件非常有意義的事情。同時隨著上海市工程建設(shè)項目的改革調(diào)整全面深化“放管服”和“一網(wǎng)通辦”，前期報建工作將更多在聯(lián)審平臺上操作，那在此情況下勢必將對前期報建工作帶來新的要求變化，更需要相關(guān)人員在日后的開發(fā)項目實踐中不斷思考總結(jié)，以更好更高效地完成前期報建工作。