房地產企業成本核算存在的問題及對策探析

趙 勇

陽泉煤業太行地產投資管理有限公司，山西 陽泉 045000

1 房地產企業成本核算的概念

房地產企業是以盈利為主進行自主經營，房地產就是從事房地產相關的開發、經營和服務等工作，房地產的企業成本包括六部分內容：基礎設施的建設費用、開發間接費用、公共配套設施費用、土地征用和拆遷補償費用、工程前提準備費用以及工程安裝費。基礎設施費用指的是基礎設施的建設費用，開發的間接費用包括施工現場管理費用和項目成本，這些費用是企業進行管理直接支出的。公共配套設施費用是指建設好的社區非盈利的贈送給政府或者事業單位的費用，土地拆遷和補償還包括土地使用的成本，其他的費用包括前期測繪、地勘、可行性研究以及現場三通一平的全部費用，工程安裝費就是在工程項目建設過程中產生的全部安裝費用［1］。

2 當前房地產成本核算中存在的問題

對房地產的成本進行核算時，項目前期的成本比如征地的費用、工程建設中的安裝費用等占總費用的一半以上，因此在房地產開發前期必須做好前期工程成本的計算，特別是占比較大的土地費用，如果前期費用計算不精確，就會給后續的成本核算埋下隱患，造成房地產企業后期的巨大損失。

2.1 企業成本核算的對象

在房地產開發的過程中，房地產企業應當首先取得土地的使用權，然后再進行規劃設計，再然后進行項目的施工，最后進入房屋的銷售環節，在房屋竣工后對房屋的施工質量進行檢驗，最后與物業合作對房地產進行管理。在這個過程中，房地產企業的一般做法是分期滾動進行開發，做好銷售工作，盡量回收利用資源。對于房地產企業來說，產品可以是商品樓、住宅、公寓等，因此對象不統一，在我國的會計準則上也沒有明確創建核算的對象，所以，在實際工作中房地產企業之間出現了核算的差距。

2.2 計算的口徑不同

房地產開發的項目成本計算是比較精確的，因此通常會遇到歸集口徑不統一的情況，如果財務人員沒有工程方面的知識的話，很容易錯誤地將基礎設施費、前期工程費和建筑安裝工程費等進行劃分。而且在實際工作中有一些成本時分期支出的，時間間隔也比較長，如果財務人員不熟悉也容易將本來一致的成本歸集到不同的成本中去。由于工程項目的周期長，財務人員也可能會更換，這樣，財務人員的工作連貫性被打亂，也可能會導致成本的連貫性被破壞，因此成本歸集的口徑不同會影響到成本核算的精確性。

2.3 實際成本反映存在偏差

通常工程項目的工程量完成時間比工程款支付的時間要提前，因為工程量需要首先上報，等建設單位審核和審批，然后才能轉賬工程款，通常工程款撥付的時間比較長，因此導致財務部門對工程量的計算不準確。施工單位需要先開票并且交稅，但是這時候工程款往往還不到位，因此一般也不會提前打印發票。由于成本按照的是收付進行核算，因此施工進度不能按期完成，賬面上也無法真實反映工程的成本。

3 房地產企業成本核算工作的改進

3.1 前期做好成本分析和準備

由于房地產的產品比較多樣，開發中需要進行分期，而且我國的會計準則中對成本核算對象的確立還沒有明確的規定，因此在項目開發之前必須做好項目的調研，對開發項目的類型、分期時間、施工建設情況、現場施工工期等進行詳細的了解，明確成本核算的對象。房地產成本核算的原則與其他企業是一樣的，需要歸集和及時結算成本并實時監控。

3.2 歸集與確定成本

由于不同房地產企業的情況不一樣，因此針對不同的項目需要對歸集的項目進行專業分類，以保證工程核算的準確性。房地產企業應當制定政策，提高不同部門之間的溝通效率，采用現代信息手段對工程量、掛賬和開票的工作進行及時處理，規范化賬單的制作、審核和結賬等流程，與相關部門多溝通成本的分攤等，保證歸集項目的成本核算準確性。

3.3 對稅務因素進行考慮

房地產企業的稅種包括耕地占用稅、土地增值稅、企業所得稅、工程合同印花稅等，稅費比較高，因此成本核算中考慮稅務因素是非常重要的。財務人員應當做好事前的籌劃工作，控制好開發的費用并進行核算，比如在繳納土地增值稅的時候只需要按照土地使用權和開發成本的10%扣除就可以了，相關人員應當對不同稅種的成本熟記在心。

3.4 建立成本控制考核制度

因為房地產的成本控制周期長，控制困難，貫穿于整個項目的施工時間中，因此應當建立成本控制考核制度，在因素不確定的情況下將目標落實在每一個工作人員身上，做到能夠及時發現與解決問題，獎罰分明。房地產企業的財務部門應當與其他部門進行溝通，制定考核標準，并進行定量與滾動考核，提高每一位工作人員控制成本的積極性，保證企業的成本控制達到預期的目標。

3.5 明確成本的分配，提高準確性

房地產的項目比較多樣，同時存在還在施工的項目和已經竣工的項目，所以為了保證成本分配的合理性，需要對項目的結構、性質和時間進行確定。在進行成本分攤的時候財務人員應當仔細劃分成本的類別，針對性質和金額進行統一。工程結算如果不及時，企業的金額計算就會降低準確性。為了提高準確性，需要提前對項目成本進行分析和計算，將與工程進度和預算符合的成本計入，最后再進行調整。

4 結語

可以預期，在未來的房地產市場中，房地產企業的競爭會更加激烈，當然我國針對房地產市場的相關法規也會更加完善。所以想要提高房地產企業的利潤，提高競爭力，房地產企業必須將關注點放到成本核算上來，針對成本核算存在的問題提出合理的解決措施。