房地產工程管控中如何有效加強成本控制及其策略

張燦蓮

（廈門市特房海灣投資有限公司， 福建 廈門 361000）

0 引言

以火炬高新區人才用房分析房地產企業在項目運行管理方面作業形式，指出當下施工項目在成本管理方面存在的弊病，并提出相關解決措施，希望對企業有所幫助。

1 房地產企業進行成本管控的必要性

在我國市場經濟高速發展的背景下，房地產企業的競爭日益加劇，為了市場地產行業可以實現可持續健康的發展，必須改變以往粗放型的管理方式，同時還應該意識到成本管控對房地產企業可持續發展的意義，在當下意識到成本控制對房地產企業的重要性，結合現代對成本管控的思想進行成本控制，優化企業結構，提升企業在成本控制方面的作業水平，這是房地產企業可以在市場競爭激烈環境中持續發展的有力保障。

在當前市場環境下，如何取得競爭權成為房地產企業關注的要點，而房地產企業在此過程中承受著極大的壓力，其中外部壓力對于房地產企業而言最為沉重，因為房地產行業在我國新經濟時代下獲得極大的發展空間，使得眾多資本涌入相應行業，致使行業內競爭日益加劇，大部分房地產企業逐漸意識到成本管理對提升自身競爭力起到的作用，通過科學的管控方法借助項目提升企業的年營業率。企業在成本管控方面的能力直接影響到企業內部利潤的獲取情況，在房地產企業逐漸向標準化、規范化方向發展的過程中，企業必須意識到以往管控方法存在的弊病，為了能實現可持續發展，必須優化經營管理形式，重視成本控制，同時將其作為企業發展的一項綜合性經濟指標，從質量、生產、物資、技術等層面出發，優化企業管理結構，借助成本管控提升企業自身的競爭能力，并為企業帶來可能的經濟效益。

2 房地產企業進行成本控制需要遵循的原則

2.1 全過程管控

房地產企業開展成本控制工作時，需要在全過程成本管理原則下進行成本管控工作，企業管理層需要擁有成本管理思想，掌握企業內部運營情況，考慮到房地產項目有一系列活動構成，需要在項目發起后考慮不同環節工作內容，還應該在項目的各個環節中穿插成本管理思想，意識到工程前期進行成本控制對項目順利運行起到的重要作用，發現施工階段對成本控制的作用，通過核算、預算等方式完成工程款的管理工作。除此之外，對以往房地產企業進行的工程項目進行分析發現，雖然工程項目在前期使用的費用較少，但是對項目整體成本的控制卻影響巨大，項目80%的預算資金均會受到前期工作的影響，所以房地產企業需要關注投資決策環節中成本控制工作的執行情況，并根據施工要求進行成本控制。

2.2 主動與被動控制相結合

主動控制以及被動控制是成本控制的兩種方式，主動控制利用預算分析的方式，確定影響工程項目成本控制的各方面因素，并根據獲取的信息考慮項目運行需要，結合影響成本控制的因素制定預防方案，以此提升成本控制水平。被動控制是建筑項目計劃實施期間發現施工存在問題，對問題進行細致的探究，找出導致工程出現偏差的原因，并采取相關措施進行調整，實現項目中后期的成本控制。通過對比分析發現，主動控制明顯優于被動控制，但是如果僅采用主動控制，將會在一定程度上影響到成本控制的作用效果，因此在當下應該將主動控制與被動控制有機的結合在一起，進行項目成本控制。

3 房地產企業在項目運行期間存在的管理問題

3.1 投資分析不合理

房地產企業在發展過程中對成本方面的控制工作并不重視，沒有根據項目進行系統科學的分析，因為考慮層面不足，使得工作難以獲得良好的效果。目前，房地產企業進行預算工作的人員及業務能力不足，無法根據項目建設需求開展相關工作，從而使成本控制會因為思考過于片面，為其造成不少的經濟損失。其次，企業存在錯誤的認知，認為只要獲得地皮便可以通過地皮溢價獲得超高的經濟利益，但是因為利潤獲取需要平衡多方面因素，由于施工企業分析過于片面，使得分析工作無法考慮到更為全面的問題，使企業在成本管控方面出現較大偏差。比如，購買地皮時行為并不合理，武斷地購買買地皮，在獲取歸屬權后才發現地皮在項目構建方面存在限制條件，使得房地產企業會因為地皮建設類型的限制，削弱企業的經濟效益。

3.2 對設計環節成本控制關注度不足

房地產項目設計階段需要做好成本控制工作，這是有效壓縮工程使用經費的可行路徑，但是當下由于施工管理單位對于成本管理工作意識不足，沒能發現工程施工與成本管控之戰存在的聯系，同時不能確定成本管控要點，所以在實際工作中便會因為管控方式不當，使得成本管理難以發揮職能作用，無法有效的做好工程項目成本控制工作。

目前，在設計階段常會因為方案設計可實施性低，使得工程后期頻繁出現設計變更等問題，嚴重影響到項目運行速度，還會降低工程項目的投資效益。另一方面，在當前參與工程項目設計的作業人員其自身能力存在不足，無法根據勘察人員提供的工程信息完成方案設計，同時企業財務人員業務能力也無法達到成本管理要求，對于工程所用的材料設備安裝人員作業費用掌握情況不足，導致設計階段造價管理工作難以獲得良好的成本控制效果。

4 房地產企業成本管理策略

4.1 建立全面預算管理體系

全面預算是房地產企業進行成本管理非常有效的作業手段，全面預算就是成本投入預算，加強對此方面的管控力度，在項目建設前做好管理規劃，成本預算減少財力、物力、人力的無用損耗。另外，在房地產企業運行期間確定企業年度計劃與企業經營目標，分析收入與支出的相關信息，做好全方面的預算編輯，通過成本控制，防止資金使用超出合理的控制權限。

4.2 提升成本投入管理水平

目前，房地產企業在當下引入信息化系統推進成本管理工作，合理的應用房地產成本管理信息化系統，掌握工程項目建設的多個項目，對項目成本投入進行科學、系統、動態的分析，了解企業運營情況確定決策管理內容，收集工程作業相關數據進行科學監管，將數據分析結果作為成本管理的主要憑據，以此提升房地產企業成本管控水平。

4.3 提升房地產企業工作人員業務能力以及道德水平

房地產企業需要在信息化高速發展的背景下，改變傳統成本管理工作，采用信息技術提升成本管理的準確度以及作業效率。其次，為提升成本管控水平，管理人員還需要做好道德業務能力的培養工作，因為成本管理以及項目管理工作均需要工作人員推進完成，工作人員的業務能力將會直接影響到工作執行效果，考慮到當下工作人員的成本管理方面的工作，并沒有相關意識對于信息化技術也存在操作水平低下的弊病，因此房產企業必須要大力推進人才培養工作，通過培訓活動，讓成本管理負責的人員，可以通過培訓活動強化自身業務能力，并能通過培育教育形成良好的道德素養，嚴格按照企業規定的制度要求完成成本結算、核算等工作。

5 保障房地產工程成本管理有效運行的相關策略

房地產工程是當前非常重要的工作，直接關乎到社會民生，因此需要加強對房地產工程管理的重視程度，建筑企業需要在燈下掌握國家相關部門對行業作出的規范，同時還應該了解工程建設作業要點，積極的進行管理制度優化，推動企業完成轉型升級的工作。

5.1 強化管理者業務能力

首先，房地產工程項目直接關系的民生，因此需要加強對相關工作的關注度，房地產管理者需要掌握當前管理工作主要內容，為了更好的推進管理工作，提高房地產工程管理水平，需要構建完善的成本控制體系，確定成本控制管理目標，管理者需要擁有良好的職業素養、較強的管理能力，可以按照房地產企業項目建設規定開展相關工作，而房地產企業也需要從工程項目安全運行的角度下，分析項目管理者自身能力存在的不足，積極的開展專業技能培訓活動，使管理者可以掌握項目管理的各項工作內容，確定工作要點，通過培訓活動提升管理者的業務能力。除此之外，還應該讓參與工程建設的人員擁有法律意識，掌握相關部門對行業作出的規范要求，在此基礎上建立人才管理系統，通過科學的系統做好企業內各部門各類型人員的教育培訓活動，根據不同工作人員所處的崗位確定其需要掌握的業務能力進行針對性培養活動時，工作人員可以通過企業開展的培訓活動，在人才管理體系下良好的完成專業能力培養，使人才管理可以更高效的進行，在人才管理系統下便于管理層掌握施工活動不同時段的工作執行情況，做好人才管理考核與登記記錄，統一管理內容，結合不同崗位管理要求推進相關工作，以此提升工作人員的業務能力，完成綜合職業素質以及整體管理能力的培訓工作。

5.2 提升工程質量

房地產工程管理期間，需要考慮到部門對房地產建設項目提出的要求，應該以保障房地產工程質量為工作首要內容，做好工程施工質量管理，確定質量管控作業要點，為保證建筑工程質量，應該確定不同工序作業要點，同時在工程前期對建筑材料進行檢驗試驗，確保工程使用材料均達到工程作業標準。其次，房地產工程施工期間，做好安全管控、質量管理、成本管理等工作，以往現場管理混亂，使得工程容易因為設計變更或內部資源使用不當等情況，導致工程總成本增加、拖慢工程進度。企業在當下做好是各個方面的管理工作，按照工程管控要求，積極推進相關作業，工程施工期間還應該了解工作人員、工程材料、工程機械設備管控內容，做好突發事件應急處理工作，并在施工前制定風險防控預案，從而可以防止因工程建筑材料、工程機械設備以及現場人員管理和不可抗力因素出現，使得工程作業節奏發生變化，致使項目難以在規定時間內移交。在應急管理方案下，工作人員可以按照方案內容進行應對，將突發事件造成的負面影響降至最低。最后，在工程進行期間，需要考慮到建筑工程自身存在的問題，提高房地產施工工藝水平，掌握工程項目對質量提出的要求，合理選擇施工方法，確保工程作業順利推進。

5.3 保障工程作業速度

在當前還需要保證工程進度可以按照設定的流程推進，為此應該在工程項目啟動后，結合建設要求考慮影響工程作業各方面因素，收集工程所在地的信息，在此基礎上完成工程施工方案編制工作，房地產企業應該在工程前期與相關單位進行溝通，掌握彼此工作進度以及工作情況，做好整體作業規劃工作，并根據獲得的信息以及項目建設要求，制定工程作業方案，加強不同部門協調力度，衡施工各部門之間的關系，確保各部門可以積極的響應各自工作，通過協同作業不僅可以保障工程進度按照規劃的流程推進，還能在最大程度上實現資源的優化配置，確保工程項目可以順利推進。另外，在工程期間還需要關注工程前期設計問題，需要做好工程實地勘察工作，根據技術文件要求收集工程參數信息，這是設計人員能設計出具備較高可行性設計方案的前提，防止后期因施工方案與實際環境存在較大出入，使得工程頻繁出現設計變更，這樣不僅會耽誤工程進度，還會增加施工總成本。

6 結語

房地產企業在當下需要了解成本控制以及工程管理對項目運行起到的重要作用，在當下合理的開展項目管理，確保房地產企業可以按照建設要求完成施工作業，讓企業能夠通過項目獲得可觀的經濟效益，推動房地產行業健康、持續的發展。