談如何做好房地產開發項目工程質量管理

袁晨亮

（呼和浩特市龍灣房地產開發有限公司， 內蒙古 呼和浩特 010030）

1 現階段房地產開發過程中的項目管理常見問題

1.1 質量管理疏忽

從現實的角度分析，要想保證房地產企業能夠實現既定發展目標，相關的企業管理人員必須要重視對于各類項目的質管工作。從宏觀的角度分析，房地產行業目前呈現出一種虛假繁榮的現象，主要就是因為相關質管工作成效相對較低，諸多項目的管理力度相對較低。最近一段時間，諸多社會新聞都會報道一些關于房地產項目開發質量問題的新聞，而這也直觀的彰顯出房地產市場的秩序性價差以及相關管理漏洞問題。而目前存在于房地產市場當中的主要問題就在企業管理人員所實施的管理理念較為傳統并且缺乏先進的管理經驗，另外在技術上存在著一定的問題。

1.2 缺乏安全管理意識

在開發項目的初始階段，在這種情況下，就必須要有完善的安全管理標準以及計劃作為支持，同時還要嚴格的依照計劃進行各項安全管理工作。從現實的角度分析，在工程項目施工方案的設計階段，相關的管理人員需要有效的分析國家相關規定以及技術標準，并依據與此進行安全施工流程的制定。在施工階段，承包方需要有效的進行安全管理計劃的制定，并在此基礎上細分分包方責任與義務和相應的管理權限，而安全技術措施要保證，有針對性、完善性和可行性。據建筑工程最新事故統計，建筑工程施工事故問題所導致的人員傷亡總數在所有的行業當中都位列前茅，僅僅比交通運輸事故以及煤礦事故傷亡人數少。由此可見，建筑施工行業同屬于一種高危行業，從業人員的人身安全會受到極大的威脅。從本質上來講，對于房地產項目的開發建立屬于一種較為繁瑣復雜的工作，所涉及到的影響因素相對較多，同時也會直接影響企業的正本收益，該項工作的開展目的主要就是為了控制項目開發成本，提升施工安全度。而現階段，諸多建筑工程施工企業為了能夠有效的控制施工成本會有意識的去構建一些質量無法保障的連接原材料，同時也不會在安全管理上投入大量對資金，沒有健全的管理制度，安全管理人員的綜合素質水平有待提升，進而導致項目安全管理工作無法持續有效的開展。除此之外，最為重要影響因素就是崗位工作人員，而專業技術應用，現場管理質量，施工現場審查，施工項目制定等也會對施工安全技術產生一定的不利影響。

2 加強市場調研提高決策水平

在當前經濟市場下，房地產在發展的過程當中就必須要有效的確定自身的市場定位，主要就是因為這是市場對于房地產行業的要求，以及房地產行業商業性質對于房地產行業發展的需求，同時也是企業能夠明確投資成本，確定投資模式以及相關推廣模式確定所必須要參考的信息。房地產行業的定位可以細分為四種，第一種為總體定位，第二種為質量的定位，第三種為消費者的定位，第四種為產品效益的定位。除此之外，相關的管理人員還必須要重視市場調研工作。組織具體工作流程，防止以前的錯誤影響最終結果。

3 強化對于開發項目質量的控制力度

開發項目質量會直接影響到房地產行業的整體發展速度以及項目運行的速度的關鍵影響因素，這也是構建出人民新的過的工程所必須要作好的一項工作。要想有效的提升項目質量就需要有效的進行開發過程的管理。嚴格審查施工設計方案與實際施工是否一致以及施工與合同的規定是否一致，逐一消除一切明顯或不明確的因素。房地產開發項目實施前，經營建設單位應當進行正式招標。此外，工程開工前，相關管理部門還必須要有效的對各個關鍵環節進行嚴密的審查。除此之外，為了能夠有效的降低施工問題出現的概率，還要盡可能的保證工程方案以及施工負責人不會出現變更情況，構建出與之相對應的評價管理體系，具體可以細分為以下幾種評價，一是固定評價，二是實施過程評價體系。而為了保證相關施工安全度，就需要有效的制定出相關的安全維護措施，火災預防措施，危險處理流程，并在此基礎上封閉相關的施工現場。最后，還必須要有效的降低項目開發與生態環保之間的矛盾性，作好生態環保工作。

4 強化成本管理、提升項目管理規范性

成本管理在項目開發管理體系當中的地位極高，該項管理是直接影響企業收益的管理內容，而開發商以及相關管理人員在實際工作期間就對于成本預算以及管理方案制定工作的重要性，才能夠保證企業能夠實現既定發展目標，完成既定成本管控目標。從現實的角度分析，房地產開發工作所涉及到的資金相對較為龐大，各類活動都需要資金作為支持，例如土地開發成本，基本費用等。由此可見，成本管理工作極為重要。而項目開發工作當中所涉及到的成本管理主要是針對以下幾項工作，一是規劃管理，二是設計階段管理，三是施工階段管理。而對于項目規劃設計的成本管理在一定程度上直接影響到企業的整體成本收益，但是由于諸多開發商都不重視該階段的成本管理，很容易導致后期開發工作出現問題。相關成本管理人員需要細致的審查該階段的所有不正常的成本信息，一旦發現問題就需要通過開展工作研討會找出問題出現的原因，并進行解決。

5 加強安全管理人員素質促進項目管理

項目的安全管理負責人在一定程度上直接影響著項目開發風險問題出現的概率，在這種情況下，企業領導者就需要重視專業化的安全管理團隊組建工作。同時在職的安全管理負責人還需要重視自身綜合素質水平的提升，強化自身對于相關法律法規的了解程度。具體而言，首先，需要重視安全管理負責人的專業管理能力提升，為其提供專業的接受培訓機會，具體培訓內容要包括安全管理意識，交流溝通能力以及表達能力和對于法律知識的了解程度。其次，相關管理人員還要定期的開展工作研討會以及安全管理信息宣傳工作，制作出一定的宣傳片以及并開展定期的講座活動，以此來保證企業從而保證每一位管理人員能夠有渠道來進行自我提升。項目開發負責人必須要將安全管理團隊組建工作上升到企業發展戰略的高度，以此來有效的提升企業的整體社會形象。

6 結束語

房地產項目管理整合了項目管理的實踐經驗。工程管理理論為建設項目管理提供了理論工具，使建設項目管理越來越系統化、科學化。在項目開發建設中實施質量計劃的關鍵是加強質量預防措施的實施，適當提高預控成本與質量成本的一致性，大力降低返工成本與質量成本的不一致性，提高房產開發項目的經濟效益。