房屋交易網簽備案對房地產市場的重要意義

蘇曉敏

（烏魯木齊市房屋產權交易中心，新疆 烏魯木齊 830000）

0 引言

由于購房人對交易風險認知不全面，房地產交易中可能“一房多賣”、“陰陽合同”、交易合同不明確等問題[1]。在房地產行業發展的同時，我國政府部門對房地產市場的管理力度逐漸加強，且采取多種措施以預防交易風險。《住建部關于進一步規范和加強房屋網簽備案工作的指導意見》（建房〔2018〕128 號），是國務院同意頒發的文件，其中指出我國需落實房屋買賣合同網簽備案機制，保證網簽備案業務流程規范性。

1 房屋網簽備案對防范交易風險的意義

部分購房者認為買房需要經過看房子、交定金、簽合同、辦貸款這一系列過程，其認為網簽與備案是同一項工作。房地產交易雙方通過網絡簽訂房屋買賣合同即網簽；房屋買賣合同簽訂完畢后，由房產管理部門公示房屋買賣合同信息的過程即備案。房屋網簽備案對防范交易風險的意義主要為以下幾方面：

1.1 房屋交易網簽備案將體現政府公信力

朋友之間的交易靠的是雙方的誠信，陌生人之間的交易靠的是契約。房地產交易合同選擇相同范本、相同網簽制度、相同備案制度，可提升房地產交易行為透明度，其對規避陰陽合同”、“多價不一”等問題具有重要意義[2]。房屋交易網簽備案對提升房地產交易規范性及公平性有利，同時政府部門公信力可為房地產交易當事人履行合同提供保障。

1.2 房屋交易網簽備案可約束中介行為

眾所周知，房地產中介機構員工流動性較大，房地產經紀人業務能力差異較大。房屋交易網簽要求房地產中介機構具備合法經營許可證，房地產經紀人需考取職業資格證、掌握相關法律法規、具備專業能力，在此要求下房地產中介機構、房地產經紀人專業能力將逐漸增高。加強對房地產中介機構、房地產經紀人的監管，可避免房地產交易欺詐問題，營造良好交易環境，推動房地產交易市場向規范化方向發展。

1.3 房屋交易網簽備案可規避“一房多賣”問題

房地產交易具有資金量較大、交易周期長、與購房人財產及利益密切相關等特征。房屋交易網簽備案后，房地產將被鎖定，房地產交易過程受相關部門監管，這對規范房地產企業、房地產中介機構房屋銷售行為、保障房地產交易安全性，避免非法融資及“一房多賣”等違法行為具有重要意義。

1.4 房屋交易網簽備案可降低不動產登記審查難度

房地產交易過程中，不動產登記是最后的環節。不動產登記的主要目的是公示民眾權利，保障民眾房地產權屬。房地產登記是依據申請啟動的，雖然可保障民眾合法權益，但是不能規避房地產交易中的風險問題。房屋交易網簽備案信息可實時傳輸給不動產登記部門，如此可提升物權登記信息準確性、降低不動產登記審查難度、規避房地產交易風險。

1.5 房屋交易網簽備案對政府履行市場監管職責有利

房屋交易網簽備案完畢后，房地產購買時間、房地產購買金額、房地產購買方式等明確。房價統計監測基礎數據可為房地產調控政策提供依據，且對抑制投機炒房行為、加強房地產市場監管有利[3]。房屋交易網簽備案數據是房價統計監測基礎數據的基礎，由此可見房屋交易網簽備案對政府履行市場監管職責具有重要意義。

2 房屋交易網簽備案對房地產市場管理的意義

房地產市場管理工作貫穿房屋建設、交易直到消失整個過程。全面、準確的市場分析，才能提升房地產市場動態監管水平，為國家房地產調控政策制定提供準確依據。房屋交易網簽備案對加強房地產行業管理、落實房地產調控政策、規范房地產市場、保障群眾合法利益、推動房地產行業穩定發展具有重要意義。

2.1 房屋交易網簽備案與房地產市場調控聯系緊密

現階段，房地產市場管理工作將穩定土地價格、穩定房屋價格、推動房地產行業穩定發展作為目標，通過房屋交易網簽備案可有效控制房屋銷售節奏，同時可依據房屋交易網簽備案信息了解本地區房屋價格、房屋交易量、房屋庫存量等信息，依據各地區、樓盤銷售現狀及商品房交易價格，分析房地產市場調控政策目標實現中存在的風險、制定評價考核標準及目標，合理調整土地供應量，制定并落實房地產市場調控政策，最終達到平衡房屋供需關系、穩定房屋價格目標。

2.2 房屋網簽備案是房地產市場監管著力點

未達到購房條件、未達到上市交易要求的住房，不能進行房屋交易網簽備案。采用此方式，可避免炒房等問題，提升對房地產開發企業、中介機構、租賃機構等房地產市場主體的管理。同時，房屋交易網簽備案對避免規避稅費、高評高貸等問題、預防金融風險、推動房地產市場穩定發展十分重要。

（1）政策性房屋上市交易。與征收部門合作限售、解限征收安置房源，可避免一房多賣問題。配合房屋交易網簽工作，可加強對棚改房、人才房、兩限房、保障房等政策性房屋的交易管理。

（2）資金管理。聯通房屋網簽備案系統、銀行結算系統、監管系統，可使監管部門全面了解貸款發放情況、貸款繳存情況，若發現開發企業未繳存資金可及時對其進行催繳，這對避免房地產項目爛尾問題具有重要意義。

（3）問題樓盤處理。與地方政府合作通過房屋網簽備案等方式加強對問題樓盤的處理。

（4）構建企業信用體制。可基于房屋網簽備案系統，建立企業信用評價體制，為規范房地產市場奠定基礎。

（5）采用規范化網簽合同文本。通過規范商品房、存量房網簽合同文本，可避免“陰陽合同”等問題。

（6）避免企業違規行為。采用停網、部分限網等管理方式，避免房地產市場中的“捂盤惜售”、“陰陽合同”等違規行為。

3 結語

總而言之，在房地產行業發展的同時，房屋交易合同網簽備案制度在逐漸完善。房屋交易合同網簽備案可降低政府形成成本、提升市場監管力度、保證房屋交易安全性、保障當事人合法權益。