房地產開發全過程項目管理研究

（中國武夷實業股份有限公司，福建 福州 350000）

在房地產開發過程中，項目管理可以提供發展機制，全面維護房地產開發力度，對開發行為進行優化，以此提升開發效益。房地產行業屬于支柱性產業，對多數行業經濟發展影響非常大，社會各界比較關注房地產開發工作，同時提出較為嚴格的要求。利用項目管理，能夠全面滲透到房地產開發全過程中，以此降低項目開發的市場風險干擾，確保房地產行業發展的穩定性，加強房地產競爭力度與價值。由于人們對于建筑功能性要求比較高，因此導致房地產項目結構復雜程度日益增加，并且出現特殊化功能發展趨勢，相應推動了生產技術的提升。技術設備的現代化發展，對施工技術管理提出嚴格要求，凸顯出施工技術管理的重要性。

1 項目概況

該公司開發建設的“武夷·龍騰世紀”項目位于獅城鎮洋尾村北面、坂頭村，地塊規劃出讓用地面積為8.28萬 m2；項目規劃總建筑面積為31.5萬 m2，其中住宅21.9萬 m2，商鋪2.77萬 m2，地下室建筑面積6.28萬 m2，容積率3.0，規劃總建筑戶數1 830戶；規劃機動車停車數1 700輛；共建19幢17～30層的高層商住樓。該片區現有龍騰湖景觀公園，將建設成為周寧新城區的文化、商業、休閑、旅游中心。為了確保房地產項目開發效益，擬采用全過程開發管理模式。項目總體鳥瞰效果圖如圖1所示。

該文項目工程劃分為3期，一期工程主要為7號樓～11號樓，建筑面積總計99 503.10 m2，地上面積為64 693.9 m2，地下面積為34 809.2 m2。二期工程主要為1號樓～6號樓，建筑面積總計84 153.52 m2，地上面積為84 153.529 m2。三期工程為12號樓～20號樓，建筑面積總計134 444.74 m2，地上面積為108 505.91 m2，地下面積為25 938.83 m2。如圖2～圖4所示。

2 房地產開發全過程項目管理

2.1 前期部分

通過項目管理，對相關準備工作進行完善，以此加強決策能開，對基礎開發階段進行規劃，同時明確不同開發項目價值。

2.2 設計部分

按照房地產開發環境，實行勘查與勘測，全面加強設計能力，加大開發建設力度，掌握客戶基本需求，綜合采集設計信息，確保項目設計滿足國家政策要求，以此滿足房地產市場需求。

2.3 施工部分

施工環節是項目管理的重點，必須對施工項目進行細致化分工，涉及建設管理、招標、編標。科學劃分施工信息，按照施工合同，高效管理施工全過程，以此維護房地產開發效益。

圖1 項目總體鳥瞰效果圖

圖2 一期工程示意圖

圖3 二期工程示意圖

圖4 三期工程示意圖

2.4 竣工交接

該環節項目管理，重點在于竣工驗收，做好工程項目、文書移交、數據移交、房地產維護與管理等，因此該環節管理比較簡單，但是涉及較多零碎管理內容。

3 房地產開發全過程項目管理要素

3.1 質量管理要素

在房地產開發中，質量屬于重要管理內容，涉及房地產企業形象，屬于市場競爭核心，因此在質量管理中，應當關注以下要點：1）注重設計圖紙嚴格化審核，核對數據信息，以免出現錯誤問題。按照房地產建設規模，確保設計圖紙滿足開發理念與質量要求。2）維護施工團隊的科學化，全面提升施工人員從業標準，同時調查施工企業背景。加強施工企業的能力與素質，降低人為不良影響。3）房地產開發過程中，注重控制參數、數據與工藝，管理開發全過程措施。4）注重材料質量管理。在房地產項目開發中，材料屬于重要基礎。不管是成品還是配件，都應當做好把關。5）注重機械設備質量管理，尤其是大型機械安全管理，應當減少性能質量隱患。6）注重施工現場管理，通過監督方式，跟蹤管控項目開發全過程。

3.2 成本管理要素

房地產開發過程中，還應當關注到成本管理問題，主要是在項目施工環節，涉及合同商討、材料采購與索賠。成本因素涉及內容較多，并且會受到變更因素影響。在施工建設期間，極易出現工期變更、設計變更、合同變更等問題，相應改變成本，和初始造價差距大[1]。相關人員需要做好二次造價，協商成本承擔問題。在成本管理中，簽證屬于重要內容，必須確保簽證處理的科學化，減少變更問題。

3.3 協調管理要素

協調管理涉及項目全過程，在開展項目管理時，無針對性控制對象，是針對項目全過程實行協調管理。對于房地產開發的所有環節，都應當做好科學化管理控制，以此提升項目可控性，體現出項目協調效益[2]。對于不同開發環節，需要采用不同的效益協調方式。按照項目管理實際，全面展現出邊際效益優勢，通過協調管理實現成本價值。在項目管理中，協調管理屬于重要內容，會滲透到項目開發全過程，維護開發周期的穩定性。

3.4 進度管理要素

按照項目開發，做好進度準備工作。例如，明確施工工期，做好施工總進度跟進，對項目計劃進行協調等，確保管理內容編制的合理性，深入探究開發進度相關問題，保證進度計劃的合理性。同時對現場施工條件進行細化。注重設計環節的進度管理，對設計階段進度進行控制，全面遵循設計原則，落實工程方案與計劃，嚴禁出現工期混亂等問題。對于異常問題，必須實行控制干預，按照進度實況，編制進度圖，提升按照項目規定，做好規劃實施。對于施工環節進度控制。在施工建設過程中，進度影響因素較多，例如器械設備、工藝和人力等[3]。參建單位較多，極易影響施工管理。在開展工程進度管理時，應當全面分析影響因素，以此降低不良影響。針對進度影響因素，要做好提前準備與預防。當出現進度影響因素時，應當合理管理房地產施工，對進度行為進行約束，以此消除影響因素。

4 房地產開發全過程項目管理策略

4.1 項目前期工作

4.1.1 可行性調研

市場調研會影響房地產開發項目，企業應當全面落實項目開發的市場調研工作。在市場調研工作中，房地產開發企業應當做好以下要點：1）準確定位。如果項目為改善型、高端型，購房群體定位為高層白領或者工薪階層，必須確保市場調研數據的準確性，確保后期可行性報告制定的有效性。2）開發企業獲得高準確度市場調研數據，必須基于技術可行性、經濟合理性角度出發，制定可行性報告。以報告經濟合理性為主，不僅要分析項目投資與回報，還應當組織專業人員，詳細論述項目經濟合理性，以此提升房地產經濟效益。

4.1.2 項目規劃申報

項目規劃申報內容如下：1） 基本步驟。在編制項目可行性研究報告、報批項目建議書之前，開發商必須向規劃局申報項目選址、規劃定點等。批復項目建議書后，開發商應當向規劃局申報項目選址與定點，同時將規劃意見書，下發至申請單位，對項目用地位置、范圍、面積，提供詳細化參考意見。同時下發規劃設計條件。2）規劃設計條件。項目選址之后，應當由建設單位申請，規劃部門委托設計機構，優化設計規劃方案，提出根據性文件。開發商設計項目方案后，應當向規劃部門提出申請。3） 設計方案。通過審定后，可以作為初步設計、施工圖編制根據，同時是獲得用地規劃許可證的條件。4）做出批復意見開發商按照審定設計方案通知書、可行性研究報告，做出批復意見。規劃主管部門征求土地、拆遷部門、安置部門意見后，向規劃局申請建設用地規劃許可證。5） 申領建設工程規劃許可證。項目列入年度計劃后，開工申請手續辦理前，應當驗證項目與規劃要求的相符性，將其作為申辦開工文件。

4.1.3 項目規劃申報內容與資料

4.1.3.1 申報選址定點

必備文件包括建設單位、主管部門申請用地函件；計劃部門批準立項文件；工程簡要說明、選址要求。

4.1.3.2 建設用地規劃許可證申報

計劃部門批準征用土地的任務書。在征用農村土地時，市政府批文、劃撥時，市房地局應當對用地與拆遷意見進行寫輸尿管，同時獲得選址規劃意見書、相關協議。

4.1.3.3 建設工程規劃許可證申報

計劃部門批準修建性規劃、工程規劃設計方案、會簽圖紙文件、環境評估批復、建筑物測量報告。國土資源部門提供土地使用證、批準文件等資料。

4.1.3.4 建筑工程施工許可證申報

項目立項批文、年度計劃，建設用地批準證明資料，施工圖審查備案，施工監理招標代理合同備案。施工組織計劃，安全監督登記手續。

4.1.3.5 圖紙會簽與審核程序

房地產開發項目，應當做好單體與總圖規劃，由交警、人防、消防部門會簽確定。施工部門上報設質站，審核施工圖紙。施工圖紙完工后，才開始建設消防審核工作。

4.1.4 完善招投標程序

當項目取得研究性報告、初步設計批復、備案后，項目規劃達到招標條件，必須遵循招投標程序，開展設計、勘查、監理和施工等招標。

4.2 施工過程項目管理

4.2.1 質量優化措施

在房地產項目施工建設之前，開發商應當和施工企業簽訂合同。在施工建設期間，雙方必須遵循合同規定，滿足國家規定條款，同時確定施工安全、款項支付、建設周期、工程驗收等內容，防止后期產生矛盾。科學控制施工質量，以此維護工程建設質量。注重施工、建立單位協調，優化施工質量控制與管理；注重監督質量監理人員，確保工程施工各環節，都可以滿足質量安全標準。

4.2.2 成本優化措施

控制工程項目成本，能夠有效維護房地產項目效益。在前期方案設計環節中，應高度重視項目成本控制。選擇優秀勘探單位與設計單位。在工程成本控制中，勘探與設計是重要環節。在開展地下作業時，不采用專業知識與技術，無法了解水文地質情況。確保土壤與地質分析的準確性，能夠提升項目建設安全性，降低成本支出。保證項目設計的合理性，做好方案優化，也能夠降低成本。

4.2.3 進度優化措施

房地產開發項目涉及較多的管理內容，例如工程資料、各部門協調以及銷售分區等。上述內容比較復雜，房地產企業缺乏科學管理模式時，將會嚴重影響工程項目建設，施工還會對工程開發周期造成影響，無法維護成本控制效益，還會損害企業的社會形象。

4.2.4 安全優化措施

在房地產事業發展過程中，必須高度關注工程安全問題，社會對于工程質量要求也持續提升。選擇具備資質的監理單位，可以保障工程施工建設的安全性，全面提升工程質量。在監理工作中，通過相關問題隱患，能夠對工程質量安全進行判斷。房地產企業經營管理中，應持續加強市場競爭力，組織項目經理與工程團隊參與教育培訓，以此提升業務能力與綜合素養。

4.2.5 建立工程管理信息系統

注重建設工程管理信息系統的完善，可以發揮出較高功能性與實用性，幫助建設單位開展項目管理。不同項目模塊負責人、項目經理，都必須準確掌握系統信息，及時發現房地產項目開發建設問題，采取科學措施予以處理。建立工程管理信息系統，可以積累和總結工作經驗與成果，優化整合和共享資源。

4.2.6 竣工階段項目管理

在建筑工程項目管理中，竣工驗收屬于最后環節，能夠確保房地產企業的總體經濟效益。按照國家法律法規，只有經過竣工驗收后，才可以確保房屋建筑質量與安全，投入運營中，維護人們的生命財產安全。房地產開發企業必須做好竣工驗收，同時在企業經營管理中納入竣工驗收工作。在施工期間，注重建設進度與成本控制，不能由于資金緊缺或超期完工，不注重竣工驗收。在竣工驗收過程中，應當組織工程勘察設計、施工與監理部門參與竣工驗收，項目承包商編制竣工驗收報告，監理單位編制項目質量評估報告，勘察設計單位編制，質量檢查報告。建設單位將所有資料交付主管部門驗收，以此獲得消防部門、環境保護部門、燃氣部門與人防部門的驗收，驗收合格后才可以交付使用。確保竣工驗收的嚴格性，能夠維護建筑工程質量與安全，同時保障業主的生命財產安全。按照項目吸取經驗，在后續工程建設中，細化責任分工，優化項目管理措施與組織結構，以此確保房地產開發項目管理的科學性，實現房地產行業的可持續發展。

5 結語

總的來說，房地產開發項目具備較高復雜性，企業應加大項目開發工程的管理力度。在開發房地產項目之前，必須做好詳細調研與規劃。在工程建設與施工中，落實質量管理，進度管理與安全管理，完成施工建設后，還應當對竣工驗收環節進行完善，以此實現項目建設效益，促進房地產行業的長久穩定發展。