基于新時代背景下隨州市東護城河兩岸棚戶區(鐵樹片區)改造問題與對策

李隨欣

(長江大學 湖北 荊州 434000)

引言

隨著我國城市化進程的加快，城市建設取得了顯著的成績，但是快速發展的同時城鎮建成區中出現了諸多的棚戶區。棚戶區內存在著居住人口較多、基礎設施不完善、建筑密度和容積率高等問題，棚戶區的改造將成為緩解我國社會主要矛盾和提高城鎮化質量重要的一環。在此背景下，為了保障城鎮高質量、可持續的發展，棚戶區作為城鎮典型的低效用地，將再次成為城鎮開發建設的焦點和新土壤。

一、項目建設背景

(一)隨州市城市概況

隨州地處于湖北省北部，位于長江流域和淮河流域的交匯處，東至武漢，西臨襄陽，北接信陽，南達荊門，是湖北省對外開放的“北大門”[1]。近年來，國家大力發展中部地區崛起和西部大開發戰略，加快推進新型城鎮化，為隨州市經濟社會發展提供了強大動力和強有力的支持。

(二)棚戶區項目背景

隨州市城市規劃設計起點較低，歷史遺留問題較多，特別是本項目涉及的棚戶區建筑密度大、使用年限久、消防隱患大、環境臟亂差以及亂搭亂建等問題，已嚴重影響了城市形象以及市民的居住安全。在此背景下隨州市政府提出 “東護城河兩岸棚戶區改造二期工程(鐵樹片區)”，通過項目棚戶區改造，為隨州市進一步發展打下良好的基礎[2]。

二、隨州市東護城河兩岸棚戶區(鐵樹片區)棚戶區改造發展的困境

(一)鐵樹片區現狀

鐵樹棚戶區居民的生活條件普遍較差。總體呈以下特點：

1.房屋破損嚴重。棚戶區的房屋結構簡陋，功能不完善，年久失修，危房比例高，安全隱患大。棚戶區半數以上的房屋房齡超過40年，由于年久失修，房屋極其破舊，大部分墻壁開裂，室內潮濕陰暗，夏季難抵雨水，冬季不御風寒[3]。棚戶區房屋大多是簡易房、小平房，人均居住面積小。

2.人居環境惡劣。棚戶區給排水系統老化淤積，污水橫流，供暖、燃氣、消防等設施不足。許多用戶共用一個公共廁所，且公廁無水沖洗，長期堵塞。片區內道路狹窄破損嚴重，強弱電線路縱橫交錯、老化，且沒有路燈，夜晚一片漆黑。

3.建筑密度高。棚戶區內居民多半為“雙困家庭”，中低收入家庭集聚，缺乏市場 開發價值。項目所在地混亂現象突出，區內垃圾成堆，供排水系統老化，不符合爭創省級衛生城市的要求，環境質量日益惡化，要從根本上解決這些問題，對該區域進行棚戶區改造才是唯一出路。

(二)棚改面臨的困境

我國的棚改取得了令人矚目的成效，但與大中城市相比還存在著較大的差距。特別是在新時代背景下，經濟面臨較大下行壓力，部分中小城市地產行業進入“寒冬期”，同時棚戶區存在著一系列問題，導致棚改工作面臨諸多困難。

1.地產行業萎靡不振。棚戶區改造與房地產業密切相關，目前，我國的房地產進入市場調整期，總體呈現下行趨勢。現階段城區新建商品房庫存量較大，市場難以在短時間內消化。此外，棚戶區房屋密集、土地開發成本較高、商業開發價值低，房地產投資無利可圖，使得市場運作化更加困難，加劇了棚改的難度[4]。

2.貨幣補償呼聲較高。近年來，棚改政策逐漸由貨幣補償轉變為以實物補償為主，即產權置換的方式。棚戶區的部分居民在城區往往擁有其他住宅，這類人群更多希望的是采用貨幣補償的方式，但是此種方式資金需求量巨大，遠遠不能平衡缺口，地方政府財政困難。棚戶區居民的訴求難以解決，使得棚改難以順利進行。

3.拆遷額外費用較多。由于城市管理的缺失，往往導致棚戶區內存在私搭亂建的違章建筑，這些建筑的合法性較難核查。為保證拆遷順利，除正常的拆遷安置費用之外，一些違章建筑需額外的經濟補償，這大大增加了拆遷安置的總費用[5]。

三、隨州市東護城河兩岸棚戶區(鐵樹片區)棚戶區“漸進式”改造對策建議

舊城棚改區內現有設施、建筑、環境品質等較差的地塊較多，由于房地產市場的消極，棚改更多的依靠政府獨立來完成，極易造成爛尾工程或者部分設施無法完成，極大地限制了棚改的健康推進[6]。在新時代背景下，提出棚改采用“政府主導下漸進式的更新改造”的模式，主要有以下幾個方面內容。

(一)整治改善提升

一般來講，縣城區舊城的棚戶區數量較多且分布零散，傳統耗費巨資的“全盤推倒，大拆大建”棚改模式不適合。棚改要因地制宜，根據具體地塊的特點，采取原地整治改善提升的改造模式為主，控制開發建設成本的同時能夠最大程度地保留原有城市的風貌，留住人們的鄉愁。

(二)分期“滾動實施”

由于資金有限，棚戶區在整治改善時所有問題一并解決不現實。前期應主要以采取發放調查問卷為主，結合入戶調查、召開居民代表會、社區座談會等多種方式相結合的調查方式，積極了解居民的實際需求，根據輕重緩急分期分批實施，優先解決突出問題，逐步提升地塊的品質[7]。

(三)共同謀劃產業發展

在原有的居住生活功能基礎上，結合城市產業、片區功能及地塊的特點，積極引入新產業、新業態，解決部分居民就業壓力，激發舊城發展新活力。

四、結語

棚戶區改造胡實施是改善民生的重要舉措，也是完善城市功能的客觀條件。同時，棚戶區改造能有效拉動城市建設、促進新商機的投入、提升社會就業機會，是城市長遠發展穩增長的重要措施。新的時代背景下，棚戶區改造可結合老城區的實際情況和改造地塊的特點，引入“漸進式”更新改造的模式開展棚改工作，分期完善各項設施，改善居民居住條件及生活環境，促進城鎮的優質發展。