營改增對綠地集團的稅負影響分析

呂寧琳

(南京信息工程大學 江蘇 南京 210000)

一、綠地集團的基本概況

綠地集團雖建立時間并不長，但其已從最初的兩千萬元注冊資本，發展成為總資產超過六千億元的龍頭企業。

二、營業稅與增值稅的計稅方法差異

營業稅政策：根據營業額及制定的營業稅稅率計算應納稅額

增值稅政策：房地產企業一般納稅人采取一般計稅方法；其中老項目則可選擇采用簡易計稅方法，一經選用，三年以內不能改變；小規模納稅人按照簡易計稅方法計稅

三、增值稅應納稅額測算

通過采用對比分析法，將營改增前后的稅負情況進行對比，進而得出項目在營改增實施下對企業整體的增值稅稅負的情況。

增值稅稅負率=2,968,570,522.74/130,699,581,645.98=0.022712931≈2.27%

營改增之后，綠地集團的開發成本大大降低。由于建筑業是房地產開發企業的上游企業，所以建筑業的納稅狀況直接影響著房地產業的納稅狀況。營改增后建筑業各種材料的稅收均有不同程度減少。水泥、鋼筋的不含稅成本減少14.5%，木材的不含稅成本減少量相較水泥鋼筋類雖然不那么明顯，但是也超過10%。整個建筑行業的建筑材料按照3%抵扣稅款，成本減少2.9%。建筑業作為綠地集團房地產的上游產業，直接影響著綠地集團房地產的開發成本，營改增后綠地集團開發成本的變化給了綠地集團更多發展的空間。

四、綠地集團與行業總體稅負水平的比較分析

根據中國房地產企業500強排行榜，在其中任意抽取30家房地產開發企業作為數據樣本。將這30家企業在營改增前后年度的第三季度流轉稅稅負變化百分比與所得稅稅負變化百分百進行比較，從而能夠將營改增前后的稅負變化情況進行比較。

流轉稅稅負變化平均值為-3.13%，在30家樣本企業中有27家企業的流轉稅稅負減少，占比90%，但仍然有2家企業流轉稅稅負處于增加。所得稅稅負變化平均值為-13.59%，有20家樣本企業的所得稅稅負減少，占比66.7%。如果將流轉稅稅負與所得稅稅負相加作為總體稅負，那么有21家的總體稅負是減少的，占比70%。企業稅負有所上升，凈利潤下降是形勢，這種情況是否與營改增有關，若有關，其相關系數是正是負，仍需要進行下一步研究。

五、數據分析結果評價

(一)行業政策風險

綠地集團所在的房地產行業受國家政策及法規制定等因素影響很大。現如今，由于房地產行業的購買需求增加，大型城市以開始實行限購等各種協調政策，以使其能平穩度過，中小型城市也隨之效仿大型城市的調控政策，所以這些行業政策的出臺使公司的運作有了極大的不確定性。因此，企業應當更加關注國家政策的轉變和整個社會的購房走向，從而能夠順利度過這一時期，減少由于行業政策的變化而造成的諸多不利影響。

(二)財務風險

綠地集團主營房地產開發，其前期的資金投入較多，且項目運營周期很長，因此企業的資產負債率也較之其他行業更高。因此，資金的投入與收入的安全顯得尤為重要。公司要更加關注資金流的去向，對貨幣政策的轉變更加敏感，使得現金流和盈利能力有所增強與提高，對融資方式及融資途徑進行加強管理，從而更加完善的利用資金，使得財務管理盈利化和規模化達到一定的高水平。

六、綠地集團應對措施建議

因城施策的政策仍將貫徹實施，大型重點城市因市場過熱而自2016年四季度開始的“限購、限貸”等調控政策仍將持續；而中小型城市則在政策的支持下進行發展。各大型房地產開發企業開始競爭市場，基層建筑行業保持平穩的發展，因而也有了一定的機遇。

(一)推動創新，提升競爭力

所謂創新是第一生產力，綠地集團應該發揮其大企業的優勢，推動房地產項目主業的創新轉型，從而增加其競爭力。綠地集團可以通過儲備房地產開發項目，將房地產與周邊特色相結合，特色創新從而突出企業房地產項目的競爭力。其次，可以重點利用大型城市的優勢，輻射發展周邊城市的房地產住宅項目，采取多種策略降低土地成本，取得長足發展。再次，營銷策略的改進也有利于房地產開發企業的發展，適當運用政府的優惠策略，減少庫存產品，全面提升產業的營運水平。最后，加強成本管理與控制，加強項目運營的管理水平，以提升競爭力。

(二)多元化發展

綠地集團應當繼續保持其多元化發展策略，除了本身主營的房地產項目外，可以更加完善企業的基建水平，也可以通過企業間的并購，進而提升綜合實力全面發展。對未取得長足發展的中西部地區，可以進一步開拓其其他領域的基建項目。其次，加大融資能力，使得業務發展增強取得更大力度。最后，房地產開發企業的盈利能力，不僅僅取決于房地產開發的水平，與線上線下的銷售水平也有決定性的影響。加強房地產開放商的銷售能力，也對產業的競爭力有重要作用。

(三)提升企業管理水平

綠地集團應當加強企業的人員控制與考核，使員工具備基本的風險意識，可以適應國家及政府制定的政策改革。融資水平的管理，使得企業資金的流動性增強，提升項目的營運能力。選人用人也需要加強管控，崗位培訓水平要提升，使得企業間的管理能夠更加規范和融洽。加強企業的文化宣傳力度，將企業文化建設提上日程。