城市拆遷涉及征地房屋面積測量的幾點思考

鄧思琪

(吉安市國土資源局勘查規劃隊 江西 吉安 343100)

引言

隨著城市化的不斷推進發展，拆遷工程規模正在不斷擴大發展，目前主要分為兩個不同部分的拆遷工作，分別為已有城區拆遷以及農村地區拆遷兩種類型。工作人員需要結合實際情況選擇合理有效的面積測量方法保證各個部分的經濟效益能夠均衡實現。下文將對于兩種不同的測量方式進行詳細論述。

一、征地拆遷對于城市化建設的重要意義

城市化拆遷的主要內容針對那些房屋陳舊、路面臟亂差的位置，這些區域因為基礎設備無法滿足現代人的生活習慣，因此迫切需要被改變重整。當地政府為了能夠在開發運動中有效保護當地的土地資源，提高土地資源利用效率，需要對于當地開發區域進行有效規劃、改變舊有的城市面貌、改善居民的生活環境。當前新興城市的建設工作主要針對已有城市棚戶區以及農村農地等地區的房屋進行拆遷。

城市化進程中的拆遷工作是城市化推進工作最為重要也是最為基礎的環節，涉及到房屋產權所有人、相關地方企業以及政府多個方面的利益，因此需要能夠認真對待這個問題，房屋拆遷補償主要分為實物房屋補償以及資金補償兩種方式，但是無論哪一種方式都會需要根據房屋的具體面積進行補償分配，因此當前的主要問題需要精確化測量房屋面積，這也是當前測量工作人員所需要解決的主要問題[1]。

二、精確房屋面積測量的主要方法

(一)準確了解房屋開發的必要條件。房屋面積的測量工作首先需要辨別住房的基本位置以及條件，是否能夠滿足后續所從事的相關生產活動以及生活實際需求，是否能夠提供基本的生產活動產所。按照國家政策的有關規定，房屋面積測量工作實施的原則主要具有以下幾點：首先房屋高度至少滿足在2.2m以上，并且所測量的目標屬于上蓋以及維護結構。同時房屋結構穩定，經過一定的使用年限，被評級為永久性建筑。為謀求拆遷補償而臨時修建的種種房屋建筑一般會被判定為違章建筑，不屬于房屋面積測量的范疇。

(二)兩種類型房屋面積測量依據和內容。前房屋拆遷類型主要根據戶型以及使用的需求分為兩種不同的類型，即分別為城市范圍內的拆遷房以及農村土地征用拆遷房。兩種類型因為房產所有權不同因此在測量的過程中往往需要采用不同的判定標準。

首先對于城市拆遷屋的測量方式而言，這些房屋建筑大部分都是屬于民用商品房，其核算的設計面積一般都是計價的基礎，產權的最終面積參考依據房產測量規范實施，相關責任管理人員嚴格遵守規范條例實施工作。對于農村集體拆遷用地而言，該類土地基本上不是通過商用購買的方式獲得，大部分都是通過自建的方式形成，這些建筑體系不具備任何商品性質，無法進入市場進行流通。其次農村集體土地房屋基本上都是建立在自家的房屋基礎上，大部分房屋沒有辦理房產證明，因此需要對所需拆遷的房屋進行實際測量，一般不會涉及到分攤計算的工作，只需要對于宅基地上符合建筑面積要求的部分進行計算即可。同時還需要直接測量建筑物外墻邊的長度，測量部分與城市房屋的類型一致，工作人員實現測量周圍環境，然后繪制草圖[2]。

三、房屋面積測量的相關辦法以及具體步驟

(一)房屋面積準備工作。房屋拆遷工作將會涉及到很多的民事糾紛，尤其在農村地區，一些留守老人對于自身居住的地方具有很多的情感寄托，因此需要能夠在拆遷工作進行之前及時和當地的管理負責人員進行溝通聯系。然后分配好測量小組、組織以及準備測量工具，測量小組的工作人員數量一般都是兩兩組合，現場工作人員則需要圍繞拆遷房屋進行觀察分析，分析平面圖形的幾何形狀。

(二)兩種房屋類型面積實測。兩種不同區域類型的房屋面積測量需要采取不同的方式。例如對于城市拆遷房屋，這一類的房屋擁有者一般都具有自己的房產證，上面直接具體登記了房屋的原有面積，但是因為后期種種原因的限制往往會出現房屋面積和實際面積不符的情況。

一般而言，公共區域的認定標準一般都是多個產權人共同擁有以及負責管理的部分，一棟小區中的樓道、過道以及公共區域等，面積的分攤法則應該依據測量規范進行，做到公正精確。其次工作人員還需要明確測量的具體精確位置，按照有關規定，房屋面積測量一般都是從墻腳位置入手，逐漸上以上的外圍區域進行計算。所以底層的所有尺寸也應該納入計算的范圍之中，尺寸大小需要滿足幾何條件。如果上層外框投影和底部外框的水平投影處于一個平面中，則不需要進行測量，只需要進行標記即可。如果兩個部分的數據存在較大差異，底部的外圍尺寸同時無法及時直接測量，則可以首先測量內部凈長度，然后分別測量兩側的墻壁，最后將二者的數據相加[3]。

對于公共墻體的測量工作，測量人員首先判定墻體的基本性質，是否屬于自用墻還是公用墻。如果屬于自用墻，則應該全部納入到產權面積中，并且還會直接包括墻體測量。如果屬于公用墻，則還應該分清公用的方式，墻體的厚度以及面積是否仍然處于公用性質，根據相關的判定原則將其分擔到各個部分之中。部分墻體存在一半或者全部共同擁有，所以工作人員在繪制草圖的時候可以直接將產權的邊界線長度標記出來，測量計算這個共有墻的中心線，然后可以依次類推出房屋的套內面積[3]。

最后陽臺面積部分的測量工作。按照房屋產權測量規范，判定陽臺的類型性質，區分封閉陽臺以及頂蓋陽臺的區別。陽臺部分的測量計算主要需要從長度以及寬度入手，同時還需要將陽臺的厚度的計算在內，對于不規則的陽臺形狀則應該通過幾何構圖的方式進行輔助計算。

在農村部分的房屋面積測量過程中，測量工作人員需要結合實際的情況進行分別判斷，例如很多農村地區居民常常會在房屋的周圍設置自留地，這些區域上面是否具有已有建筑，是否能夠滿足相應的標準建筑要求需要經過仔細地判斷分析，同時很多城鄉居民為了能夠在這個過程中獲得更多的經濟效益往往會選擇臨時搭建一些違規建筑，這些建筑不僅不會得到應有的建筑經濟補償，往往還會對于已有的建筑結構產生質量影響，因此遇見這種情況需要及時上報[4]。

四、結束語

綜上所述，房屋拆遷工程涉及到多個方面的經濟效益，如何協調好這個過程中各個方面的經濟效益往往需要政府相關負責部門能夠嚴格根據施工拆遷要求進行面積測量，只有精確把握這個部分的測量工作，才能夠有效控制經濟賠償，協調好各個方面的經濟效益。