物業服務合同及常見糾紛的類型化分析

●秦 童 楊 熒

（河南蒼穹律師事務所，河南 焦作454000）

物業服務作為社區服務重要一環，基于物業服務合同的各式糾紛逐漸顯現，發生的頻率逐漸增高，數量日益增多。

2020年，《民法典》經全國人大表決通過，合同編在15種有名合同類型的基礎上新增了4種合同類型。其中，物業服務合同作為新增合同類型，被納入《民法典》具有重大意義。物業服務合同講求意思自治，對于物業公司而言，確保自身權益最大化是其追求的根本；從業主或者業主委員會角度來講，保障日常生活的服務到位是其需求的根本。當二者追求無法調和時，便會產生矛盾和糾紛。要解決此類矛盾和糾紛，必須從物業服務合同的形式、內容、糾紛類型、原因等多方面入手逐項分析。

一、物業服務合同多形式

當合同相對方不同時，物業服務合同也不盡相同，可分為住宅性物業服務合同和經營性物業服務合同；當社區建設階段不同時，物業服務合同名稱也存在差異，可分為前期物業服務合同和基礎物業服務合同。基礎物業服務合同依據簽訂主體，又可細分為三類。因此，物業服務合同可歸納為四種形式。[1]

一是前期物業服務合同，合同簽訂主體為物業服務人和開發商。該類合同是開發商在建成小區后，出售房屋之前，或者售出房屋后但小區業主委員會還未成立之前，開發商通過招投標或協議確定的合同。有的開發商也會選擇自己公司下的物業機構入駐小區開展服務。《民法典》第九百四十條專門就前期物業服務合同法定終止條件進行了明確。……