買賣型擔(dān)保的法律效力研究

陳依雯

(四川大學(xué) 四川 成都 610000)

一、問(wèn)題的提出

2015年，最高人民法院頒布了《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱“《民間借貸案件司法解釋》”)，第24條規(guī)定，以買賣合同作為借貸合同的擔(dān)保，以民間借貸法律關(guān)系進(jìn)行審理。該規(guī)定的出臺(tái)是為了對(duì)以買賣合同作為借貸合同擔(dān)保這一類型的法律案件直接定性，未承認(rèn)買賣合同的效力，而是將其作為借貸合同來(lái)處理。

在該規(guī)定頒布之前，這類案件中買賣合同的效力并不被承認(rèn)。以廣西嘉美房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與楊偉鵬商品房買賣糾紛案(以下簡(jiǎn)稱案例1)，當(dāng)事人雙方簽訂了商品房買賣合同，但雙方實(shí)際為借貸關(guān)系，借款人的商品房并沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，無(wú)法以抵押的形式為債務(wù)提供擔(dān)保。因此當(dāng)事人雙方以商品房買賣的形式來(lái)對(duì)該筆債務(wù)進(jìn)行擔(dān)保。最終，法院審理認(rèn)為，債權(quán)人與債務(wù)人在無(wú)力還債即可去的商品房的所有權(quán)這一約定上違反了流質(zhì)條款，對(duì)買賣合同的效力不予支持。于此相同的還有吳俊妮訴安華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣糾紛案(以下簡(jiǎn)稱案例2)等。

在《民間借貸案件司法解釋》頒布之后，對(duì)于這一類型案件裁判觀點(diǎn)也存在不同。主要有：(1)認(rèn)可借貸關(guān)系和商品房買賣關(guān)系。以湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴新疆鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案(以下簡(jiǎn)稱案例3)和鹽城市文化經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司與卞瑾房屋買賣合同糾紛(以下簡(jiǎn)稱案例4)為例。在這兩個(gè)案例中，法院認(rèn)為法律中無(wú)禁止性規(guī)定否認(rèn)買賣合同的效力，因此商品房買賣合同是有效的。(2)根據(jù)當(dāng)事人的意思表示，原有的債權(quán)債務(wù)關(guān)系消滅，演變?yōu)榉课葙I賣糾紛。以楊軍與張從增房屋買賣合同糾紛案為例。

二、買賣型擔(dān)保性質(zhì)界定

通過(guò)對(duì)買賣型擔(dān)保的相關(guān)案例的歸納和分析，法院對(duì)買賣型擔(dān)保案例的裁判要點(diǎn)存在較大的差異，主要是由于買賣型擔(dān)保這一交易類型未被明確定性。對(duì)于買賣型擔(dān)保的性質(zhì)界定，學(xué)界存在較大分歧。

有學(xué)者認(rèn)為，買賣型擔(dān)保應(yīng)當(dāng)屬于后讓與擔(dān)保。后讓與擔(dān)保與讓與擔(dān)保不同。后讓與擔(dān)保在擔(dān)保物權(quán)設(shè)定時(shí)，擔(dān)保標(biāo)的物的物權(quán)并沒(méi)有轉(zhuǎn)移，而是約定在債務(wù)不履行時(shí)轉(zhuǎn)讓擔(dān)保標(biāo)的物的物權(quán)。因此，后讓與擔(dān)保的擔(dān)保權(quán)人所享有的擔(dān)保物權(quán)是一種期待的物權(quán)。反對(duì)觀點(diǎn)認(rèn)為，買賣型擔(dān)保的標(biāo)的物往往為不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)買賣的所有權(quán)登記是通過(guò)登記來(lái)完成的。而根據(jù)后讓與擔(dān)保的觀點(diǎn)，債權(quán)人僅有權(quán)利要求債務(wù)人轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)的請(qǐng)求權(quán)，但是若債務(wù)人在其不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立擔(dān)保物權(quán)或者將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人時(shí)，債權(quán)人難以實(shí)現(xiàn)債權(quán)。

有學(xué)者主張，買賣型擔(dān)保實(shí)質(zhì)為代物清償，雙方訂立的買賣合同實(shí)質(zhì)是通過(guò)通過(guò)他種給付消滅舊債。在債務(wù)人不能履行債務(wù)時(shí)，將以其房屋抵充原有的債務(wù)。但分歧在于，若以代物清償理論來(lái)解釋買賣合同擔(dān)保借貸合同這一交易形式，債務(wù)人是否可以以房屋來(lái)抵債。根據(jù)代物清償理論，債務(wù)人一方獲得他種給付的替代權(quán)，在債務(wù)到期時(shí)，債務(wù)人可以選擇以何種方式支付，但債權(quán)人并無(wú)權(quán)利選擇給付形式。債務(wù)到期時(shí)，若債務(wù)人不選擇他種給付，堅(jiān)持履行原有債務(wù)。則債權(quán)人的權(quán)益難以得到保障。

還有觀點(diǎn)認(rèn)為，以買賣合同擔(dān)保借貸是指應(yīng)該是債的轉(zhuǎn)化。商品房買賣合同是由原有的借貸合同轉(zhuǎn)化而來(lái)，原有的借貸合同中的涉及的借款轉(zhuǎn)化成房屋買賣合同的購(gòu)房款，當(dāng)事人雙方原來(lái)的借貸關(guān)系消滅。以案例3為例，法院在審理中認(rèn)定當(dāng)事人雙方建立的商品房買賣關(guān)系是經(jīng)雙方協(xié)商一致，終止了原有的債權(quán)債務(wù)關(guān)系建立起的新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。通過(guò)將房屋出售給債權(quán)人，實(shí)現(xiàn)債權(quán)人與債務(wù)人之間權(quán)益的平衡。對(duì)于此類債轉(zhuǎn)債務(wù)關(guān)系，法院認(rèn)為，在法律并未明確禁止的情況下，應(yīng)該允許債權(quán)人債務(wù)人自行協(xié)商，因此不能否認(rèn)該類交易的效力。

筆者的觀點(diǎn)是首先對(duì)“買賣型擔(dān)保”進(jìn)行明確界定。若買賣合同的訂立是在借貸合同履行期滿之后應(yīng)該將其認(rèn)定為代物清償合意，而非買賣型擔(dān)保。買賣型擔(dān)保應(yīng)當(dāng)是在借貸合同訂立的同時(shí)簽訂商品房買賣合同，才能起到擔(dān)保債務(wù)的作用。

三、買賣型擔(dān)保法律規(guī)制

以上為買賣型擔(dān)保的性質(zhì)界定的討論，在該分類的基礎(chǔ)之上，討論買賣型擔(dān)保在現(xiàn)行的法律體系之下應(yīng)該受到何種法律規(guī)制。

買賣型擔(dān)保合同是以所有權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)擔(dān)保效果，因此買賣型擔(dān)保受到流質(zhì)流押禁止制度的管制，根據(jù)物權(quán)法第186條以及擔(dān)保法第40條的規(guī)定，抵押權(quán)人或者質(zhì)押權(quán)人不得在債務(wù)履行期屆滿前規(guī)定，抵押物或者質(zhì)押物的所有權(quán)在債權(quán)履行期屆滿，債務(wù)未得到清償時(shí)直接歸債權(quán)人所有。流押流質(zhì)制度制定的目的是防止債權(quán)人承債務(wù)人之危，與債務(wù)人建立不公平的交易制度。根據(jù)司法判例，以房屋直接抵償債務(wù)的約定和流押流質(zhì)的約定外形相同，違背民法中的公平、等價(jià)有償?shù)囊?guī)定，因此買賣型擔(dān)保的約定違反了流質(zhì)流押禁止的規(guī)定，屬于無(wú)效。

對(duì)于買賣型合同這類非典型擔(dān)保是否適用流質(zhì)流押禁止條款，有學(xué)者提出了反對(duì)意見(jiàn)。流質(zhì)流押禁條款的適用應(yīng)該予以限制，甚至更一步的觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)該取消流質(zhì)流押禁止條款的適用。這一制度的設(shè)立是為了保障債務(wù)人的權(quán)益，避免債務(wù)人與債權(quán)人訂立顯失公平的合同。但對(duì)于顯失公平的合同，債務(wù)人可以根據(jù)《合同法》第五十四條的規(guī)定撤銷，因此無(wú)需直接適用禁止流押的規(guī)定。

根據(jù)案例3，法院為避免債權(quán)債務(wù)雙方以買賣合同的形式將過(guò)高利息合法化，對(duì)借款利息進(jìn)行重新核算，將重新核算后的本金及利息作為購(gòu)房款。這種處理方式既未直接否認(rèn)買賣型擔(dān)保的效力，同時(shí)也為買賣型擔(dān)保合同約定顯失公平時(shí)提出了解決思路。

綜上，筆者認(rèn)為買賣型擔(dān)保不應(yīng)受到流質(zhì)流押禁止條款的限制，債權(quán)債務(wù)人可在買賣合同中約定清算條款，對(duì)買賣型擔(dān)保的標(biāo)的物作出公平的安排。禁止流押的本意是為了防止抵押權(quán)人的權(quán)益受到損害，若雙方當(dāng)事人約定清算條款，將清算后高于原債權(quán)的部分交換給債無(wú)人，債務(wù)人的權(quán)益就得到了保障。

在買賣型擔(dān)保這種類型的交易中，在無(wú)禁止性法律規(guī)定的情況下，應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人自己的意思表示。在合同確有顯失公平的情況下對(duì)其加以限制，同時(shí)可以通過(guò)清算條款的實(shí)現(xiàn)來(lái)保障當(dāng)事人雙方的權(quán)益。