論居住權(quán)及其入典的必要性

李 婭

(四川大學(xué) 四川 成都 610207)

一、居住權(quán)的緣起以及歷史沿革

居住權(quán)發(fā)端于羅馬，指的是非所有人占有、使用他人房屋以及附屬設(shè)施的權(quán)利。這一制度得以在羅馬誕生，有其特定的歷史背景。在古羅馬實(shí)行家長制的背景下，加之社會(huì)整體財(cái)富資源非常有限，為了保障家長之外其他家庭成員的生存權(quán)益，使得那些沒有繼承權(quán)又缺乏勞動(dòng)生活能力的人在家長亡故后不至于流離失所，所以特設(shè)這一制度來保護(hù)特定人的居住利益。此后，這一制度在歐洲國家得到了較高程度的繼受，法國、德國、意大利等國家均在民法典中規(guī)定了居住權(quán)制度。

而在我國，居住權(quán)的存廢之爭由來已久，在《物權(quán)法》起草之初，便掀起了是否將居住權(quán)納入調(diào)整范圍的熱議。支持者認(rèn)為，從維護(hù)弱者利益的角度出發(fā)，居住權(quán)可以更好的解決養(yǎng)老、喪偶、離婚時(shí)的住房問題。而反對者則認(rèn)為，居住權(quán)是在婚姻家庭領(lǐng)域發(fā)揮作用的制度，基于中國的文化傳統(tǒng)以及法律規(guī)定，“老有所養(yǎng)，住有所居”是理所當(dāng)然的事情，這無疑就是對老年人居住權(quán)益最好的保護(hù)，而不必再設(shè)立一項(xiàng)新的制度來對此問題進(jìn)行規(guī)制。最終，出臺(tái)的《物權(quán)法》沒有對居住權(quán)制度作出規(guī)定。在民法典編纂如火如荼的進(jìn)程中，這一問題再次成為爭議的焦點(diǎn)。從目前出臺(tái)的民法典物權(quán)編草案中，我們可以看到居住權(quán)被單獨(dú)設(shè)為一章，共計(jì)6個(gè)條文(367條—371條)，對居住權(quán)的定義、設(shè)立方式、限制程度、以及權(quán)利消滅等作出了規(guī)定。從最初的物權(quán)法到如今的民法典編纂，是否設(shè)立居住權(quán)制度始終是立法者不得不考慮的一個(gè)問題，這也說明這一制度在實(shí)踐中必然有其存在的土壤，必然有人民對居住權(quán)制度存在的社會(huì)需要。

二、現(xiàn)有制度的不足以及設(shè)立居住權(quán)制度的必要性

(一)現(xiàn)有制度應(yīng)對現(xiàn)實(shí)需要的不足

法律關(guān)系作為一定社會(huì)關(guān)系的內(nèi)部結(jié)構(gòu)形式，是社會(huì)關(guān)系本身的要求。法律調(diào)整必然要能滿足社會(huì)關(guān)系的內(nèi)在需求，才能使社會(huì)關(guān)系的發(fā)展趨于穩(wěn)定化和健康化。作為歐洲大陸存續(xù)已久的一項(xiàng)制度，居住權(quán)制度在亞洲國家卻鮮少被立法所認(rèn)可。當(dāng)然，歷史因素和文化因素是其不被接受的主要原因。但是，隨著社會(huì)的進(jìn)一步發(fā)展，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，老齡化社會(huì)的到來，社會(huì)需求也發(fā)生了相應(yīng)的變化。為能更精確的從大數(shù)據(jù)角度對居住權(quán)制度設(shè)立的必要性進(jìn)行分析，筆者在中國裁判文書網(wǎng)上進(jìn)行了檢索，共檢索到48469件案例，從2002年的2件案例到2019年的9353件案件，案件數(shù)量呈現(xiàn)逐年遞增之勢。除考慮案件數(shù)量之外，值得關(guān)注的還有居住權(quán)糾紛的案件類型。案件類型涉及婚姻家庭、合同、物權(quán)等多個(gè)領(lǐng)域，通過對案例樣本的分析，可以發(fā)現(xiàn)屬于物權(quán)領(lǐng)域的居住權(quán)糾紛占比最大，涉及婚姻繼承的居住權(quán)糾紛案件并不是最多的，更不是唯一的?，F(xiàn)實(shí)需求與法律缺位相碰撞，法官判案無詳細(xì)的法條指引，而只能借助于民法的一般規(guī)范，如公序良俗原則，抑或按照對債法和物權(quán)法的一般解釋進(jìn)行判案。無具體法條的規(guī)定，將會(huì)造成法官自由裁量權(quán)的不當(dāng)擴(kuò)張，造成同案不同判的不良司法后果。

(二)設(shè)立居住權(quán)制度的必要性

在現(xiàn)有法律存在漏洞，難以應(yīng)對現(xiàn)實(shí)需要的情況下，設(shè)立居住權(quán)制度就顯得非常有必要。首先，從以房養(yǎng)老的角度考慮居住權(quán)制度存在的必要性。我國有數(shù)量及其龐大的老年人群體，老年人口超過兩億人。這樣的“銀發(fā)社會(huì)”勢必帶來養(yǎng)老難的問題。養(yǎng)老資金的巨大缺口，催生了以房養(yǎng)老的經(jīng)濟(jì)模式?，F(xiàn)有的模式包括反向抵押和售后回租。但是在現(xiàn)實(shí)中這些模式都存在一定的弊端，難以長久的進(jìn)行下去。如在售后回租中，老年人出售房屋之后又將房屋租回，在此時(shí)老年人僅享有對房屋的債權(quán)，對老年人而言存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。而居住權(quán)的設(shè)立則可以緩解前述問題，老年人可以將房屋出售給相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)，同時(shí)在房屋上設(shè)定居住權(quán)。此時(shí)金融機(jī)構(gòu)享有不完整的所有權(quán)，老年人可以對房屋進(jìn)行占有，實(shí)現(xiàn)居住的目的，同時(shí)又可以通過房屋價(jià)金的收取來補(bǔ)充養(yǎng)老金，從而為老年人的衣食住行以及醫(yī)療提供更多的保障。只有在老年人去世以后，金融機(jī)構(gòu)才可以具有完全的房屋所有權(quán)。居住權(quán)作為一種物上權(quán)利具有絕對性和優(yōu)先性，可以降低以房養(yǎng)老的風(fēng)險(xiǎn)。這樣以房融資的制度設(shè)計(jì)，對于保障老年人生前的居住權(quán)益，實(shí)現(xiàn)住有所居具有極大的作用。

其次，前已述及居住權(quán)制度對于一般養(yǎng)老性住房的作用，除此之外，居住權(quán)制度的存在對于“候鳥式養(yǎng)老”也具有一定的作用。因我國地域遼闊，極熱和極冷天氣存在于南北方，老年人對于氣候的適應(yīng)能力在逐漸減弱，部分老年人冬季到南方生活，而夏季則在北方生活。這樣一種養(yǎng)老方式下，很多老年人采取了買房居住的模式。然而這樣一來，卻導(dǎo)致成本太高。近幾年來，分時(shí)度假酒店式產(chǎn)權(quán)興起，雖然降低了老年人養(yǎng)老成本，更為經(jīng)濟(jì)效益，然而這樣一種債權(quán)模式下的養(yǎng)老依然有債權(quán)的固有缺陷，顯然不利于保護(hù)老年投資者的利益。在此處便可引入居住權(quán)制度，以防范相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。

最后，居住權(quán)制度有助于提升房屋的利用效率。土地和房屋都是較為稀缺昂貴的資源，而在房價(jià)高企的背景下，購買房屋的所有權(quán)成為一件并不容易的事情。大量存量房的存在以及依然有許多人無法擁有自己房屋之間的矛盾，擴(kuò)展了居住權(quán)制度存在的空間。為了使這些房屋資源得到充分的配置，所有權(quán)和使用權(quán)的分離就是最好的盤活資源，實(shí)現(xiàn)物盡其用的方式。比如在合作建房模式下，可以使一方投資者獲得所有權(quán)，另一方投資者獲得居住權(quán)，減輕雙方壓力，促進(jìn)雙贏。

三、評析我國現(xiàn)物權(quán)法草案相關(guān)規(guī)定

我國現(xiàn)行民法典物權(quán)法草案中專設(shè)一章規(guī)定居住權(quán)的制度，共計(jì)6條相關(guān)規(guī)定，可以說居住權(quán)制度入法進(jìn)一步提升了該制度存在的價(jià)值。但是有學(xué)者認(rèn)為相關(guān)規(guī)定依然存在不少缺漏。更重要的是，在居住權(quán)的主體、客體、內(nèi)容方面，草案均在不同程度上有所限制。

雖然法條存在著一些不足，但是我們可以看到居住權(quán)作為一項(xiàng)制度，其在被納入法律調(diào)整范圍時(shí)，依然是有著明顯的值得肯定之處。如367條明確必須以書面形式設(shè)立居住權(quán)合同，這一合同要件的規(guī)定有助于規(guī)范居住權(quán)設(shè)立方式，方便政府進(jìn)行管理。再如規(guī)定居住權(quán)以無償設(shè)立為原則，同時(shí)考慮到市場自由交易和私法自治的民法精神，允許當(dāng)事人有償設(shè)定居住權(quán)。

總而言之，我們應(yīng)該看到居住權(quán)入法對于保護(hù)弱勢群體，盤活固定資產(chǎn)都有很大益處。居住權(quán)作為一項(xiàng)順應(yīng)時(shí)代潮流的制度，是我國民法典編纂中的一大亮點(diǎn)，我們應(yīng)該秉持謹(jǐn)慎的態(tài)度，在不擾亂現(xiàn)行物權(quán)體系的前提下，促進(jìn)物權(quán)結(jié)構(gòu)完整，同時(shí)解決社會(huì)需求。