我國基層法院房屋租賃合同糾紛審判現狀分析

蔡 芮

(四川大學法學院 四川 成都 610000)

改革開放以來，房地產交易市場日益活躍，隨著大量房屋租賃關系的發生，人民法院受理的房地產糾紛案件數量不斷上升，類型愈加多樣化。雖然1999年10月1日施行的《中華人民共和國合同法》分則第十三章對租賃合同的概念、內容、期限、形式等作了專門規定，以及最高人民法院為統一房屋租賃合同類案件的法律適用問題頒布了《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案 件具體應用法律若干問題的解釋》(法釋〔2009〕11號，以下簡稱《解釋》)，但由于現實生活中的租賃關系具有復雜多樣性，以及政府推出的出租售同權、增收房產稅、發展住房租賃企業、鼓勵個人依法出租、允許商業用房改建租賃住房等政策性意見等，使得人民法院的房屋租賃合同糾紛審判工作所面臨著更大的挑戰。

一、房屋租賃合同糾紛的審判現狀

(一)案件數量逐年增長

通過在中國裁判文書網上的檢索，S省法院2015年審結房屋租賃合同糾紛案件1131件,2016年升至2285件，2017年繼續增長至3088件，2018年審結3956件，2019年審結3581件。受到始于2019年春節前的新冠肺炎的防疫工作的影響，人民法院2019年年底結案數量略有降低以及年后數據上傳工作也相對遲延，因而當前裁判文書網2019年所審結的房屋租賃合同糾紛數量低于2018年數量。但綜合近五年來的數據，可以看出房屋租賃合同糾紛呈持續增長的趨勢。

(二)案件當事人以自然人居多，法人及其他組織占較小比例

起訴到人民法院的房屋租賃合同糾紛，以訴訟雙方主體均為自然人居多，一方或雙方為法人及其他組織較少，這是由我國房屋所有權享有主體身份構成以及房屋使用主體身份構成所決定的，畢竟大部分房屋還是由自然人作為所有權主體，而承租人也多為自然人主體。

(三)出租人往往主動提起訴訟，而承租人被動應訴

在房屋租賃合同糾紛的訴訟過程中，承租人往往處于被動的狀態。房屋租賃合同糾紛產生的諸多起因中承租人拖租金占很大比例，因此起訴到人民法院的房屋租賃合同糾紛多為出租人主動提起。大量案例中，承租人消極支付租金的態度延續到人民法院受理案件后，甚至到開庭時，不到庭參加訴訟或者不提交案件相關的證據，承租人聘請律師作為代理人參與案件的概率也是遠低于出租人。

(四)房屋租賃合同糾紛案件類型新型化

過去房屋租賃合同糾紛審判工作所圍繞的重點往往都是是否拖欠租金，是否解除合同以及與案涉房屋相關的物業費、裝修費等爭議，這兩年來，所受理的案件的爭議焦點呈現新型化趨勢，包括：承租人經營利潤不足以承擔租金，出租人又不同意解除合同的，承租人是否有權解除合同；出租人要求追討承租人免租期內租金的問題；出租人將房屋及以該房屋為經營場所辦理企業或個體工商戶營業執照一并出租給承租人，產生有關糾紛的處理問題等。

二、當前審判實踐所反映的問題及成因

(一)承租人合法維權意識淡薄

前文可知，人民法院所受理房屋租賃合同糾紛的當事人主體多為自然人，法律意識淡薄，法律知識儲備也相對不足。在簽訂租賃合同時，缺乏規范的文本，對合同所載的雙方信息、出租房屋的情況描述模糊甚至錯誤；糾紛發生后，不注重證據的搜集保存；進入訴訟后，不能夠合理行使自己的訴訟權利，如申請調查令、申請保全、公證保全證據等。日常生活中的事例可以看到，承租人認為所租住房屋不符合租賃合同約定時，首先相到的是拒絕支付租金，而不是依法維權，而當出租人提起訴訟后，而很容易在訴訟中出于不利位置。甚至一部分承租人在欲解除合同，而又無法與出租人達成一致意見時，不經過法律規定的通知解除租賃合同程序而自行搬離承租房屋，缺少向出租人交付房屋的手續，此類案件訴至人民法院，受案法官很難判斷案涉租賃房屋的實際使用期間以及合同解除時間，一個簡單的房屋租賃合同糾紛可能演變為疑難復雜案件。

(二)小額訴訟程序未得到充分適用

新民事訴訟法規定了我國的小額訴訟程序，即基層人民法院和它派出的法庭審理符合民事訴訟法法第一百五十七條第一款規定的簡單的民事案件，標的額為各省、自治區、直轄市上年度就業人員年平均工資百分之三十以下的，實行一審終審。①房屋租賃合同糾紛一般標的額較小，應普遍適用于小額訴訟程序，表明這些案件屬于可以適用小額訴訟程序范圍，但實際民事審判工作中大量案件卻沒有適用。這反映出小額訴訟程序實施效果較差，沒有充分發揮小額訴訟程序提高審判效率，合理配置司法資源的功能。

三、優化房屋租賃合同糾紛審判工作的探索

(一)推進相關立法工作

缺乏完備而合理的法規的引導，當事人是無法進行合法而有效的契約訂立與履約行為，糾紛產生后無論是當事人還是人民法院都將無法推動矛盾有序地化解。我國現有的合同法并未對房屋租賃合同進行詳細規定，關于租賃合同的規范也過于簡單。最高人民法院2009年出臺的《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，距今已過去近十年，具有相當程度的滯后性，對承租人無力承擔租金的情況下是否享有合同解除權，以及房屋空置損失、產權式商鋪等大量新型問題沒有做出規定，已經無法滿足當前民事審判工作的需要。加快推進相關立法工作，完善房屋租賃合同糾紛相關的法律法規是解決當前審判工作難題的首要任務。

(二)注重對人民群眾法律知識的普及與法律素養的提升

針對房屋租賃合同糾紛中當事人法制觀念淡薄、法律知識儲備不足的問題，除了通過承辦法官庭審釋明、判后釋疑等形式進行講解外，司法機關還應推廣更豐富的宣傳舉措，將法制宣傳工作推廣到法院門外，推廣到糾紛訴至法院之前。通過裁判文書網上公開、司法建議、媒體宣傳、典型案例等方式，讓群眾能更直觀地了解與房屋租賃相關的法律知識，提高人民群眾的風險意識，提高當事人主動應訴的積極性，減少缺席判決的情形。此外完善民事案件法律援助制度，也是解決大量房屋租賃合同糾紛暴露出的當事人訴訟能力欠缺的問題以及原被告訴訟能力不對等問題的快速手段。

(三)充分發揮小額訴訟程序作用

小額訴訟程序的設立，是當前解決人民法院“案多人少”問題的重要舉措。小額訴訟程序在房屋租賃合同糾紛中的適用比例不足，首先要追溯到源頭，在立案時，對案件進行審查，符合小額訴訟程序的案件強制適用小額程序；另一方面，立案庭工作人員應加強對當事人的引導，通過主動釋明小額訴訟程序的內涵、流程、意義等提高當事人對小額程序的了解程度與認同感，提高小額程序的適用率。

【注釋】

①中華人民共和國民事訴訟法.第一百六十二條。