公租房運營管理中的智能化技術應用探析

孟曉華 謝詩偉 古小莉 涂 姍 索凱峰

（1.湖北經濟學院，湖北 武漢 430000；2.武漢市住房保障和房 屋管理局，湖北 武漢 430000；3.武漢市住房保障管理中心，湖北 武漢 430000；4.湖北數據與分析中心，湖北 武漢 430000）

1 引言

隨著公租房的大量交付配租，公租房運營管理中存在的問題逐漸凸顯，如何采用高效、便捷的方式對房屋使用進行監管，以保證其被合規使用，做到管房、管人、管事“三結合”，同時提升運營管理和服務水平成為當前政府亟待解決的重大問題。目前，部分城市已陸續開始在公租房小區開展智能化管理實踐，推進公租房運營管理與服務智能化。住建部等四部委《關于進一步規范發展公租房的意見》（建保[2019]55號）也要求推進信息化、智能化技術成果的應用，切實提升公租房社區居住品質。

關于公租房運營管理的研究，目前主要集中在如何構建更加完善的法制體系及運營管理機制，以提高住房保障效率。而在應用新技術、智能化技術加強保障房運營管理的研究方面，成果還較少，針對智能化技術在公租房運營管理中的應用研究還沒形成完整的理論體系。本文主要針對公租房運營管理及智能化應用的現狀及存在的問題，開展針對性分析，并給出了加快推進公租房智能化管理的實施路徑。

2 公租房智能化技術針對性分析

智能化技術應用是指將信息通訊、計算機、大數據和自動控制等技術運用于實踐，通過有效的信息傳輸網絡、各系統的優化配置和綜合應用，向用戶提供先進的自動識別、智能分析、安全防范、信息傳達、商業管理及物業管理等方面的功能，以實現快捷高效的超值服務和運營管理。在公租房運營管理中存在的一些問題，可利用智能化技術有效解決，具體包括以下幾個方面。

2.1 公租房信息化運營管理方面

1）彌補公租房日常管理方式單一的問題。未開展智能化建設的公租房小區日常管理主要以紙質資料歸檔、口頭或公告欄通知、線下信息收集與整理等方式為主，這導致公租房主管和運營部門掌握的數據信息不精準、不全面，信息公開公示不通暢、不及時，工作臺賬記錄、房屋檔案資料、租戶家庭成員資料等檔案資料不規范、不齊全、不統一，開展智能化技術應用可以充實完善日常管理方式。

2）推進小區出入管理智能化、有效管理“陌生人”。開展智能化技術應用可以對出入小區的人員與車輛進行識別和登記，并開展智能分析和實時預警，提高對出入人員和車輛的管理效率，提高對“陌生人”的查證、識別和預警，充分保障小區內公租房及租戶的財產與人身安全。

3）解決公租房租戶成員結構復雜、配合性差的問題。公租房租戶成員結構復雜，且具有一定的特殊性，增加了公租房運營管理難度。通過智能化技術應用，可以高效管理租戶和房屋相關信息，提高消息、通告、公示等事項的可達性和時效性，進而化解租戶配合管理的積極性不高的問題。

4）提高對特殊人群關照的時效性。公租房小區中獨立居住的老、弱、病、殘及特殊人群的比例較高，利用現代智能化技術，可以及時發現他們的特殊需求和突發狀況，進而及時為他們提供幫助。

2.2 房屋合規使用方面

1）有效預警管控轉租、轉借行為。公租房小區中不同程度的存在房屋轉租轉借情況，且轉租轉借行為隱蔽、不易調查，調查取證的人力成本較高，利用人臉識別比對和數據建模分析技術，可以有效識別預警轉租轉借行為，并進一步利用智能門鎖功能對查證的轉租轉借租戶進行有效管控。

2）提高租金收繳效率。公租房小區的租金收繳工作量大，租金欠繳時有發生，欠繳原因既有主觀上惡意拖欠租金的，也有客觀上資金周轉困難暫時無法交齊的，還有一部分則屬于時間不便或行動不便，無法及時到現場繳費，而主管部門又沒有開通線上繳費渠道造成的。通過在線支付技術則可以解決無法到現場交租金的問題，亦可利用在線語音提醒及限制通行的方式對欠繳租戶進行提示與管控。

3）有效查證識別房屋長期閑置情況。部分公租房小區中存在一定量的長期閑置房屋，這些房屋一部分是已出租的閑置房，另一部分是運營管理中產生的未出租閑置房，利用視頻監控與數據比對可以有效查證識別這些閑置房屋，并及時進行管理處置，提高運營管理效率。

4）提高房屋騰退效率。通過智能門禁系統對即將到期的租戶進行前期預警提示，對逾期租戶進行門禁鎖定，可以一定程度上解決部分公租房承租戶在房屋到期后拒不騰退或“玩失蹤”的問題，避免公租房資源損失和浪費，提高房屋騰退效率。

2.3 安全管理方面

1）及時發現處置公共安全隱患。租戶對電瓶車不按規定充電、違章搭建、高空拋物、不文明養犬等行為在公租房小區內時有發生，這給小區公共安全造成隱患。利用公區監控、數據建模分析、電梯智能控制等智能化技術，可以及時發現危害公共安全的相關行為，并對相關責任人進行管教和處置。

2）降低公共設施損毀率。部分公租房租戶擠占公共空間造成消防通道堵塞，為圖一時便利損毀門禁設備和監控系統，給公共財產造成損失，也給公共安全帶來潛在風險。利用監控和預警系統可有效阻止相關行為的發生，在行為發生后可及時追蹤到行為人，降低公共設施損毀率。

3）及時監測管控小區內治安事件。公租房小區居住密度高、人員流動大且群體結構復雜，盜竊、賭博、傳銷等治安事件偶有發生，利用公區監測和數據建模分析，可以及時預判人員聚集類和盜竊類治安事件，并及時通知相關人員采取必要的措施進行干預和管控。

3 公租房智能化技術應用的實施路徑

公租房是解決住房困難群體的公共產品，在日常運營管理中引入智能化技術可充分發揮惠民政策效用，避免公租房運營管理中出現違規出借、轉租、閑置等問題，實現對公租房小區房、人、車管理效率的提升。同時，公租房運營管理中存在的問題不僅與技術應用和制度的建立健全相關，也與社會經濟發展水平和住房改革歷程息息相關，隨不同的歷史時期而呈現出鮮明的時代特征。推廣智能化技術應用的過程中，如何讓租戶接受配合新的管理模式，如何將“技防”的最大能效釋放出來，還應重點關注以下幾個方面。

3.1 完善頂層設計，高位推進公租房智能化技術應用落地

公租房智能化技術應用涉及租戶使用房屋及日常生活的方方面面，政府各部門在創新社會便民服務管理中存在跨部門協同難、信息資源共享度低、數據壁壘與信息孤島多、低水平重復建設等問題，推進公租房智能化技術應用應著眼于長遠性考慮，結合《關于進一步規范發展公租房的意見》（建保[2019]55號）的總體要求，理清新建與改造、試點與全局的關系，做好頂層設計，制定好總體推進的目標、方案和進程圖，做好潛在問題與風險的預判。

3.2 加強政校企民合作，打造多方參與的建設新模式

應用智能化技術提高公租房運營管理效率是未來發展的大勢所趨，同時也是一個循序漸進、不斷完善的過程。在公租房智能化技術應用建設過程中，應全力促進社會全要素的不斷優化創新及其對技術、產業、應用的不斷滲透和升級。積極轉變政府、企業、科研院所和居民租戶之間的關系，從單一的政府主導、社會旁觀轉變成“多方同推共管”的模式，高校和科研院所積極發揮智力優勢，企業積極發揮資本和建設經驗優勢，租戶和市民配合做好論證工作，通過體制機制創新，打造基于智能化技術應用建設的多方參與新模式。

3.3 鼓勵創新，提升公租房智能化技術應用中的創新水平

公租房智能化技術應用的建設離不開創新，不僅在基礎網絡、感知設備和云計算等信息技術方面的創新，還包括實現政府服務和公租房運營管理的創新。鼓勵創新，一方面要集聚科技創新資源，廣泛集聚高校、企業、科研機構等各方面的力量，大力引進高新技術人才，優化人才環境，加強智力資源和智力資本投入；另一方面鼓勵創新要健全補償激勵機制，對于創新型企業，可以設立專項資金，提供優惠加分條件，鼓勵其優先參與項目建設。

3.4 破除信息壁壘，建立數據共享和授權制度

公租房智能化技術應用的一個關鍵環節在于破除“信息壁壘和信息孤島”現象，破除信息壁壘既體現在同一部門、同一業務的不同工作環節上的信息共享，也體現在不同部門之間的信息授權和共享，破除信息壁壘使得信息在不同部門、不同工作環節之間充分流動并被加以分析運用，最終實現合同資料歸檔、房務事項辦理、通知發布交流及生活購物交費等各方面的互聯互通、資源共享。

3.5 開展實地調研，做好具體項目建設的前期準備與論證

在進行工程項目建設之前，應充分做好對待建小區的調研，調研內容具體應該包括小區居民對項目建設的意見與建議、項目的具體規模與建設方案、項目建設的潛在問題與風險的預研預判等。其次要給出工程的具體架構設計并建立數據庫，搭建基礎信息平臺，可以以住房保障管理系統、公租房租賃管理系統為基礎，搭建互聯互通、信息共享的住房保障管理信息服務平臺。

3.6 建立多位一體的聯動管理機制，提供優質高效的運管服務

建立由社區、運營機構、物業服務企業、承租戶代表組成的類似于業主委員會的協調組織，將一元單向、自上而下的“單一管理”升級為多方共治的“協同治理”，通過定時召開議事會議、承租人投票等方式實施共同管理，調動承租戶參與社區建設的積極性。

3.7 加強培訓和宣傳，充分高效發揮項目建成后的各項功能

由于公租房租戶群體的特殊性，存在一定量的公租房租戶對新技術、新事物接受速度較慢，在具體項目建成落地后，不應一刀切的要求全體租戶都開始使用智能化設備，應該給租戶一定時間區間的緩沖區，在緩沖區內允許租戶使用傳統設備辦理進出、繳費等相關業務。同時，政府主管部門及運營管理公司應積極開展宣傳，向租戶講解使用智能化設備的優越性和便利性，并加強對特殊群體的培訓工作，手把手的教會他們使用智能化設備。力爭在建成后最短的時間內全面實現智能化設備的上線使用，充分發揮智能化設備的功效。

公租房運營管理智能化將從服務上為居住者創造安全、舒適、便捷、高效的生活空間，增強承租人的獲得感、幸福感，促進“住有所居”邁向“宜居安居”，打通服務群眾的“最后一公里”；從管理上推進公租房運營管理更加規范，防范遏制公租房管理和使用中違規違法事項的發生，從根本上構建保基本、可持續、務實效、能發展的公共住房保障長效機制。