“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響和分析
——以房地產(chǎn)企業(yè)為例

◎劉暢

一、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的影響

（一）積極影響

首先，營(yíng)改增全面實(shí)施后，所有企業(yè)都新增了房地產(chǎn)，其中包含的增值稅已納入扣除范圍。企業(yè)可以建造新的或者購(gòu)買(mǎi)辦公用品和工廠，以及工廠維修和道路綠化。扣除進(jìn)項(xiàng)稅，有利于各行業(yè)房地產(chǎn)投資，加快變革步伐，刺激買(mǎi)方對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的需求，幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商優(yōu)化庫(kù)存。對(duì)于從事商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，有利于將稅負(fù)轉(zhuǎn)移到下一個(gè)家庭，從而降低房地產(chǎn)稅負(fù)的水平。在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，由于涉及大量土地，建筑和材料，而且材料成本實(shí)際上已經(jīng)繳納稅款，房地產(chǎn)公司仍需要在此過(guò)程中繼續(xù)支付這部分稅款。銷(xiāo)售的反復(fù)征稅的現(xiàn)象將是無(wú)止境的。在全面實(shí)施營(yíng)地改革之后，房地產(chǎn)企業(yè)只需要按照自己的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和各個(gè)環(huán)節(jié)納稅。也可以從建筑成本、材料費(fèi)等增值稅發(fā)票中扣除，避免重復(fù)征稅的問(wèn)題。其次，在全面實(shí)施營(yíng)改增以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)里部門(mén)之間分工趨于合理。業(yè)務(wù)部門(mén)人員在營(yíng)業(yè)稅之前的基礎(chǔ)上，將持有的發(fā)票交給財(cái)務(wù)人員，沒(méi)有進(jìn)行分類(lèi)和整理，會(huì)導(dǎo)致會(huì)計(jì)人員工作量增加。在財(cái)務(wù)部門(mén)的日常工作中。而且任務(wù)很?chē)?yán)峻。在業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，公司通常會(huì)產(chǎn)生大量的項(xiàng)目金額，因此財(cái)務(wù)部門(mén)將擁有相對(duì)簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，并且還會(huì)產(chǎn)生不相關(guān)的內(nèi)容。這些都需要財(cái)務(wù)人員來(lái)執(zhí)行整個(gè)的過(guò)程。自從實(shí)施營(yíng)改增改革和實(shí)施以來(lái)，由于進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票開(kāi)出以后，可以報(bào)銷(xiāo)。在單位交換過(guò)程中，法案的合法性和及時(shí)性得到加強(qiáng)。在此過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)只需要驗(yàn)證增值稅發(fā)票的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，通過(guò)深入實(shí)施企業(yè)改革政策，有利于企業(yè)金融工具的科學(xué)整理和審查。

（二）消極影響

首先，營(yíng)業(yè)稅改為增值稅后，房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)會(huì)受到?jīng)_擊。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在算企業(yè)所得稅時(shí)，由營(yíng)業(yè)稅變?yōu)樵鲋刀悺Ｈ绻鲋刀愂嵌惡螅髽I(yè)所得稅不能在稅前扣除。此外，營(yíng)改增實(shí)行后，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅率為11%。雖然然已經(jīng)扣除里了一部分，但必須和一般納稅人進(jìn)行結(jié)合，才能獲得專(zhuān)用發(fā)票的使用。在一定層面上，它與其他公司的合作有限。與此同時(shí)，它也將面臨其他公司將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)公司，從而提高價(jià)格的現(xiàn)象。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的很大一部分成本不能扣除，因?yàn)闊o(wú)法獲得特殊的增值稅發(fā)票，例如人工成本。由于無(wú)法全額扣款，稅率也會(huì)增加，這將在一定程度上增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。其次，營(yíng)改增以后的財(cái)務(wù)報(bào)表將產(chǎn)生負(fù)面影響。在營(yíng)改革實(shí)施前，購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)負(fù)債表時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)當(dāng)全部計(jì)入固定資產(chǎn)的賬面價(jià)值。但是實(shí)施重估后，購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)按相應(yīng)的價(jià)格和稅收分開(kāi)，增值稅可以減去扣完的稅率，這會(huì)將企業(yè)本來(lái)的資產(chǎn)降低并將資產(chǎn)和負(fù)債的比率提高。這會(huì)對(duì)企業(yè)的融資產(chǎn)生應(yīng)該影響。

二、改善房地產(chǎn)公司稅務(wù)籌劃的方案策略

（一）組織開(kāi)展稅務(wù)籌劃

從房地產(chǎn)利潤(rùn)以及其他方面來(lái)看，率先在稅務(wù)籌劃方面進(jìn)行改進(jìn)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要做好勞務(wù)稅收籌劃外包工作。根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)法規(guī)和稅收優(yōu)惠政策建設(shè)項(xiàng)目所在地的勞動(dòng)服務(wù)的項(xiàng)目將被轉(zhuǎn)移到承包商享受減免稅收，從而獲得相應(yīng)的勞動(dòng)服務(wù)的稅收優(yōu)惠，降低項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè)成本，提高營(yíng)業(yè)收入。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要做好稅收籌劃結(jié)算工作。結(jié)合項(xiàng)目情況，選擇代理銷(xiāo)售或分期付款的結(jié)算方法，通過(guò)改革，實(shí)現(xiàn)合理的稅收分配和轉(zhuǎn)換的計(jì)算支付方式，以減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司本身的稅收壓力并獲得足夠的時(shí)間恢復(fù)的房地產(chǎn)公司的資本賬戶(hù)。最后，提高房地產(chǎn)公司在別的方面的籌劃能力。比如房地產(chǎn)公司依據(jù)合同的規(guī)定，將公司所有的設(shè)備、材料等財(cái)產(chǎn)在一定期限內(nèi)交付承租人使用，承租人支付一定租金的；租賃物所有權(quán)仍歸房地產(chǎn)公司所有，承租人僅在約定期限內(nèi)享有使用權(quán)（包括空運(yùn)、海運(yùn)等）。租賃動(dòng)產(chǎn)的，按17%的稅率繳納所得稅。相關(guān)房地產(chǎn)公司應(yīng)根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)情況和發(fā)展需要提前進(jìn)行稅收籌劃，避免增加公司的稅收負(fù)擔(dān)。

（二）強(qiáng)化納稅意識(shí)做好納稅細(xì)節(jié)工作

在“營(yíng)改增”的政策下，財(cái)會(huì)相關(guān)人員要依據(jù)現(xiàn)有的會(huì)計(jì)核算方法進(jìn)行核算，要對(duì)核算的內(nèi)容和數(shù)據(jù)高度一致，并且努力提升自己，做好本職工作。此外，在“營(yíng)改增”的全面推行以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)在成本方面有了很大的變化。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的繳納稅費(fèi)的成本，對(duì)此提出一些策略。有必要提高企業(yè)員工的納稅意識(shí)，落實(shí)具體工作。在材料供應(yīng)商的選擇過(guò)程中，需要盡可能選擇具有一般納稅人身份的制造商，方便取得相應(yīng)的專(zhuān)用和普通發(fā)票，在增值抵扣方面進(jìn)行相應(yīng)的抵減，由此控制企業(yè)的最初投入的資本。

（三）改善運(yùn)營(yíng)模式，梳理業(yè)務(wù)流程

針對(duì)企業(yè)在交稅方面的問(wèn)題，相關(guān)企業(yè)需要進(jìn)行稅收方面的改進(jìn)措施。例如，可以緩解房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中的生產(chǎn)周期，擴(kuò)大資本空間，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資源的合理配置。或者，優(yōu)化經(jīng)營(yíng)理念，朝著不間斷發(fā)展的方向前進(jìn)，提高住房的合理，在所有相同行業(yè)一枝獨(dú)秀，在市場(chǎng)方面取得一定的主導(dǎo)權(quán)。

房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)應(yīng)針對(duì)自身做出相應(yīng)的措施來(lái)將稅收的壓力降到最低，營(yíng)改增之后要進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，優(yōu)化和完善企業(yè)的經(jīng)營(yíng)流程，減輕企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。例如，企業(yè)可以以項(xiàng)目為切入點(diǎn)，對(duì)所涉及到的內(nèi)容進(jìn)行提前學(xué)習(xí)，并做到心中有數(shù)，充分了解。企業(yè)在實(shí)現(xiàn)扣除項(xiàng)目的同時(shí)，還應(yīng)增加扣除項(xiàng)目的比例。

（四）強(qiáng)化稅負(fù)發(fā)票管理制定全新管理制度

營(yíng)改增全面推行以來(lái)，企業(yè)在獲得發(fā)票方面給與一定的關(guān)注。因?yàn)檫@是企業(yè)發(fā)展的根本，而且在其他方面的檢查當(dāng)中提供相關(guān)依據(jù)。因此，相關(guān)行業(yè)應(yīng)高度關(guān)注發(fā)票方面的注意事項(xiàng)。在銷(xiāo)售運(yùn)行及公司發(fā)展中，要尤其關(guān)注到個(gè)別發(fā)票的管理，做到各個(gè)方面都能夠完美對(duì)接。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，有必要在滿(mǎn)足相關(guān)法律要求的條件下，根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)建立健全的稅務(wù)發(fā)票管理制度，從而提高發(fā)票管理水平。

三、結(jié)論

將營(yíng)業(yè)稅改為增值稅對(duì)于我國(guó)各行各業(yè)都有著不同程度的影響，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，許多小型企業(yè)無(wú)法適應(yīng)這種改變而被淘汰。“營(yíng)改增”對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅不僅產(chǎn)生有利影響，同時(shí)還產(chǎn)生了不利影響。對(duì)此，企業(yè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)加強(qiáng)自身的培訓(xùn)及完善，積極應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”帶來(lái)的影響，才能使企業(yè)能夠良性發(fā)展。