房地產投資信托基金在我國的發展

◎曹琛

城市化進程的加快使得我國房地產投資的關注度越來越高，而這也推動了房地產投資信托基金在我國的發展。目前，我國房地產投資信托基金發展存在的最主要的風險便是，沒有明確的規章制度，導致資金的基本安全得不到有效保證。當房地產投資信托基金資金安全沒法控制時，會引來較大的社會問題，同時，也會侵害到投保人和保障人的合法權益。所有，國家需積極制動相關法律法規、行政規章制度、合理合法的保障房地產投資信托基金發展。針對房地產投資信托基金需按比例做好房地產投資信托基金發展資金安全保障。根據比例進行發展，便可基本確保資金的安全。而本文則希望通過對房地產投資信托基金在我國發展現狀的分析來找到其可能存在的風險問題，并提出相應的解決措施，以推動房地產投資的可持續發展。

一、我國房地產投資信托基金發展存在的風險分析

針對資金的發展規劃、信托等金融方面，基本可以決絕全部資金安全。針對慈善公益基金會，需勇于承擔特困老人等群體的房地產投資信托基金募集，積極配合國家房地產投資信托基金社會保障體系的全方位覆蓋，以便更好的應對中國老齡化社會問題，為中國房地產投資信托基金事業服務。

（一）委托代理風險

在房地產投資信托基金發展過程中，投資管理是較為重要的一部分，依照我國國情差異化，由于房地產投資信托基金運營商存在許多模式，當前，主要有政府集中管理、私營競爭型管理、適度集中管理。一般狀況下，政府集中管理屬于政府方面負責管理房地產投資信托基金，此外，商業金融負責房地產投資信托基金投資運營可將其歸為私營競爭型管理。有效的管理前后兩種模式，并將公共保費交于政府集中管理。

在進行委托代理時會導致如下風險的發生：

1.財政彌補房地產投資信托基金缺口。近年來，我國政府財政加劇，為進一步解決缺口問題，我國政府需積極運用財政補貼的模式兜底缺口，以此解決房地產投資信托基金不敷出問題，近幾年，補貼金額還會持續增加，為我國帶來較為嚴重的財政負擔。使得社會經濟發展不均衡，以此，需實施市場化運營，推動保值增值，解決我國房地產投資信托基金缺口問題。

2.房地產投資信托基金個人賬戶空賬運行。當前管理我國房地產投資信托基金普遍運營統賬結合的方式，基于歷史遺留因素，造成統籌賬戶與個人賬戶邊界不清晰，產生了個人賬戶空賬運行。雖然我國出臺了許多“名義賬戶”制度，但是根據投資收益記賬個人賬戶，作為以后房地產投資信托基金支付的根據，依然面臨入不敷出的地步，為進一步做好個人賬戶，需使得個人戰虎房地產投資信托基金走向證券市場，實施多元化投資，提升投資收益率，確保積累足夠的資金應付以后的房地產投資信托基金發放。

（二）資本市場風險

我國資本市場發展時間不長，體系不完善，房地產投資信托基金發展后悔面對許多較為繁瑣的市場風險，存在一定的安全問題。分別為：委托代理風險、宏觀經濟風險、政策風險、市場結構風險、利率風險、通貨膨脹風險。

1.宏觀經濟風險。

近階段，國內宏觀環境欠佳，導致全球經濟發展放慢，國外經濟不景氣，導致我國市場也受到不同程度的影響。之后，我國逐漸進入經濟新常態，導致利率逐漸向低處走，通貨膨脹壓力非常大，加之各個政策的施壓，使得宏觀經濟波動性變大。然而，如果宏觀經濟位于上升趨勢時，相應的房地產投資信托基金收益一樣會增高，然而，會導致宏觀經濟歸于低落時期，造成房地產投資信托基金發展產生收益問題，因此，在房地產投資信托基金發展后，同樣會導致宏觀經濟發生一些投資風險問題。

2.政策風險。

宏觀經濟才開始邁向穩健型，逐漸回歸到中性較緊的管理方式，積極鼓勵財政政策。針對資本主義來講，貨幣的不穩定，使得我國貨幣政策以及財政政策，逐漸出現太多不確定性，自2015發生股災之后，我國貨幣就出現了問題，利息逐漸降低。直到2017年政策與財政政策對其造成了不小的沖擊，較為寬松的貨幣以及財政政策同樣加大了資金量。推動需求，有助于市場發展，反之會不利于市場價格上升。受到貨幣政策以及財政政策的影響，造成房地產投資信托基金投資經營產生了不穩定風險。

3.市場結構風險。

在我國資本市場中，散戶交易高達80%，且機構投資者仍然處在初級階段，散戶主要從事短線操作以及過度投機，加大了市場價格的幅度。導致以往不平穩的市場進入到混亂形式。之后，散戶對機構投資者控制的信息不健全，解析與判斷能力也非常弱，不能起到正確的指導。較易產生“跟風”。導致市場非理性的追漲殺跌。在市場上較易發生市場慌亂。增加資本市場的系統性風險，造成房地產投資信托基金發展后面對很大的風險以及收益不平穩性。

4.利率風險。

當發生利率波動時，宏觀調控、貨幣通脹、物價水平等都會相應受到影響，利率的不穩定會使得造價與利息受到影響，導致資本收益受損。站在企業的角度講，利率的逐漸增高會加大融資成本，減小利潤水平，造成股價降低。站在投資者的角度講，利率的上升會加大儲蓄率以及債券購買，進而減小對股票的要求，造成股市低迷[3]。

5.通貨膨脹風險。

房地產投資信托基金被稱為“養命錢”，最為主要的是確保職工退休后生活穩定，進而提早儲蓄投資，具備長久性。當發生非常嚴重的通貨膨脹之后，房地產投資信托基金發展產生的投資收益對應的也會降低。根據相關數據了解到，近些年，我國房地產投資信托基金年均投資收益都不足2.5%，在一定程度上低于4.7%的CPI整體增長率。根據2017年至2019年間，我國通貨膨脹率分別為 7.50%、8.50%、7.50%。年份的逐漸增加，沒能跑贏通脹，因此，會迎來較為嚴重的通貨膨脹風險。

（三）股票投資風險及收益風險

對于金融市場而言，長期的房地產投資信托基金對于金融市場的發展有著直接性的影響。但是，而這一直接性的影響在特殊情況下也會導致金融市場的發展出現動蕩，導致多數企業發展受到影響。再加上我國金融市場投資群中所存在的羊群效應，均導致整個投資機構容易出現崩盤的可能。

通常情況下，投資者均具備了專業的技能，因此其投資行為更加的專業，并且能夠全面化地考慮當前市場的走向，進而確定明確的投資目標。在這種情況下，專業的投資者可以有效提高所持股票的信息含量，使得整個金融市場的信息披露透明性得以提升，這對于市場的發展具有重要意義。但是，投資人員因其在進行投資時的金額龐大，所以可能會在一定程度上放大其作用，一旦出現錯誤的投資便可能導致其他共同投資的機構也出現風險性行為，進而引發金融市場的波動加劇。

二、我國房地產投資信托基金發展風險的管控策略

（一）構建完善的房地產投資信托基金發展風險制度

構建房地產投資信托基金發展準入與退出監管制度，同時在此基礎上對其進行優化與完善，做好頂層設計工作，并且利用有效的制度來監督管理我國房地產投資信托基金的發展，提高其運行安全性。

（二）深化資本市場改革

積極鼓勵并支持資本市場改革，提高其發展的健康性與穩定性，明確投資委托人、機構以及管理內容，使得各機構間能夠互相制衡，提高市場管理的有效性。

（三）增強人才培訓

強化房地產投資信托基金專業人才的培養，并大力引進專業性人才，提高管理隊伍的全面化與有效性，與此同時，為我國房地產投資信托基金的發展提供有利保障。

（四）完善風險準備金制度

完善風險準備金制度的同時，還需要從本年度收益當中提取出部分基金作為風險準備金，以用于彌補房地產投資信托基金投資發生的虧損。除此之外，只要存在機構違反規定所開展的投資行為，并對基金造成損失和對受托人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

三、結論

綜上所述，在房地產信托基金發展過程當中，其極易受到外界的影響而導致其出現大量的風險性行為，對此，需要從資本市場入手，強化我國房地產信托基金的發展，加強專業人才的培養，為房地產信托基金的健康發展奠定堅實的基礎。