新稅制下居民個(gè)人出售二手住房涉稅問題分析

◎余秋蓮

改革開放40余年，特別是黨的十八大以來，隨著我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展和綜合國力的顯著增強(qiáng)，城鄉(xiāng)居民生活水平顯著提高，我國人民的衣食住行發(fā)生了翻天覆地的變化，居住環(huán)境和居住質(zhì)量也得到了很大的改善。近年來中國房產(chǎn)銷售持續(xù)上升，個(gè)人成為購買房屋的主力軍，也因此使得個(gè)人出售二手住房的涉稅問題成為當(dāng)今時(shí)下的熱門話題。筆者將結(jié)合實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)對(duì)新稅制下個(gè)人出售二手住房涉稅常見問題進(jìn)行淺析，以期為大家提供參考。

一、相關(guān)概念及背景概述

（一）涉及所出售二手住房的持有年限是否滿2年、住房所在地是北京市、上海市、廣州市、深圳市還是其他地區(qū)、房屋性質(zhì)是普通住宅還是非普通住宅、是否是滿5年的唯一家庭生活用房等條件，因條件不同而適用不同的征收標(biāo)準(zhǔn)和稅收優(yōu)惠政策。

（二）對(duì)于普通住宅與非普通住宅的界定。國辦發(fā)〔2005〕26號(hào)對(duì)普通住宅的界定，普通住宅原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1。2倍以下。并授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)，允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。

二、個(gè)人出售二手住房涉稅問題分析

（一）個(gè)人所得稅應(yīng)納稅額的計(jì)算繳納

案例一，中國居民王大力因工作調(diào)動(dòng)于2020年2月將自己名下位于貴陽市區(qū)的另一套住房以市場價(jià)出售，取得不含增值稅收入980000元，該住房為王大力2018年6月以760000元從某房開企業(yè)購入的精裝房，房屋出售過程中按照相關(guān)規(guī)定發(fā)生稅費(fèi)支出6800元，計(jì)算王大力因出售該套住房應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅。

政策解析：根據(jù)《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目和20%的適用稅率繳納個(gè)人所得稅。王大力出售該住房不屬于滿5年的唯一家庭生活用房，不能享受免稅，應(yīng)計(jì)算繳納個(gè)人所得稅為（980000-760000-11080）元 ×20%=41784元。

（二）增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算繳納

案例二，中國居民李小白因投資需要于2020年6月將自己名下位于北京市二環(huán)內(nèi)的一套住房以市場價(jià)出售，取得含增值稅收入800萬元，該套住房原來的購買價(jià)為690萬元，系李小白2019年2月購入。

政策解析：個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照有關(guān)規(guī)定全額繳納增值稅的，以取得的全部價(jià)款加外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算增值稅應(yīng)納稅額。本案例中，李小白將購買不足2年的住房對(duì)外出售的，不論房屋是位于北京市、上海市、廣州市、深圳市還是全國的其他地區(qū)，也不用區(qū)分房屋性質(zhì)是普通住宅還是非普通住宅，均按照5%征收率全額計(jì)算繳納增值稅。應(yīng)計(jì)算繳納增值稅為800萬元/（1+5%）×5%=38.10萬元。

案例三，中國居民張海生于2020年9月將自己名下位于上海市浦東新區(qū)的一套獨(dú)棟別墅以市場價(jià)對(duì)外出售，取得不含增值稅收入2690萬元，該套獨(dú)棟別墅原來的購買價(jià)款為1350萬元，系張海生2014年6月購入，購買時(shí)按照相關(guān)規(guī)定發(fā)生稅費(fèi)支出58萬元。

政策解讀：個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，以取得的全部價(jià)款加外費(fèi)用扣除購買住房價(jià)款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。本案例中張海生雖然持有該房屋6年多，但是該住房為非普通住宅，根據(jù)規(guī)定應(yīng)當(dāng)以銷售收入扣除購買價(jià)款后的余額按照5%征收率計(jì)算繳納增值稅為2690-（1350+58）×5%=64.10 萬元。

（三）附加稅費(fèi)的計(jì)算繳納

個(gè)人出售二手住房以實(shí)際繳納的增值稅金額為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、應(yīng)交教育費(fèi)附加和應(yīng)交地方教育費(fèi)附加。城市維護(hù)建設(shè)稅根據(jù)納稅人所在地不同分別適用三檔稅率（1%或5%或7%），納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。應(yīng)交教育費(fèi)附加適用稅率為3%。應(yīng)交地方教育附加適用稅率為2%。

（四）相關(guān)稅收優(yōu)惠政策

1.根據(jù)（國稅發(fā)[2007]33號(hào)）國家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)稅收征管問題的通知》規(guī)定，個(gè)人出售自用5年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，可以享受暫免征收個(gè)人所得稅的稅收優(yōu)惠政策。對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價(jià)重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金。

2.北京市、上海市、廣州市、深圳市，個(gè)人將購買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外出售，免征增值稅；除北京市、上海市、廣州市、深圳市以外的其他城市，個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房（含普通住房和非普通住房）對(duì)外出售，免征增值稅。

3.根據(jù)（財(cái)稅[2008]137號(hào)）財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》規(guī)定，自2008年11月1日起，對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

4.符合免征增值稅稅收優(yōu)惠政策的，同時(shí)免征城市維護(hù)建設(shè)稅、應(yīng)交教育費(fèi)附加和應(yīng)交地方教育費(fèi)附加。

三、結(jié)語

隨著我國綜合國力的顯著增強(qiáng)，黨和國家高度重視改善居民的居住條件，加大了民用住宅建設(shè)的投資力度，近年來更是通過建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等多渠道多方式千方百計(jì)解決居民住房難的問題。從人均住房面積的增加到居住環(huán)境的提升，居民住房條件明顯改善的同時(shí)，個(gè)人出售二手住房問題也變得與我們老百姓的生活息息相關(guān)。但近幾年我國稅制改革力度較大，國家對(duì)各項(xiàng)稅收政策的建立和完善也較為頻繁，準(zhǔn)確把握個(gè)人出售二手住房涉及的各項(xiàng)稅收政策關(guān)系著我們的切身利益，因此也更值得我們大家去關(guān)注。