房地產(chǎn)物業(yè)服務市場化水平的研究

◎高淑明

一、房地產(chǎn)物業(yè)服務市場化水平的測定原則

1.科學性。

要求在確定市場化水平的測定指標時應結合物業(yè)服務行業(yè)的發(fā)展實際，將一些能夠真實反饋市場化水平的標準作為重要的評價內(nèi)容和測定依據(jù)，且構建出一個較為全面的評價體系。為保障評價體系構建的科學性，可適當參考一些較為成熟的行業(yè)指標，但要做到與物業(yè)服務的市場發(fā)展形式相適應。

2.可行性。

可操作性主要是指就選取指標來講要精簡，既能全面反映房地產(chǎn)物業(yè)服務市場化程度，又要避免低質(zhì)量指標的出現(xiàn)，堅持"刪繁就簡"的原則，并且對于能較好反映房地產(chǎn)物業(yè)服務市場化程度的但缺乏數(shù)據(jù)來源的指標，要最大限度的選取其他指標進行替代，以實現(xiàn)測度指標體系的科學合理。

3.可比性。

在進行市場化測定時，相關的測定指標被不斷補充，但各地的物業(yè)服務發(fā)展狀況差異較大，為保障測定結果的可靠性，應遵循可比性的原則，即對全國范圍內(nèi)的物業(yè)服務市場化狀況進行全面分析，制定出通用性較強的標準，確保測定標準的統(tǒng)一性，同時保障測定結果的準確性。

二、房地產(chǎn)物業(yè)服務市場化水平的測定方法分析

1.單項指標測定法。

從目前的房地產(chǎn)物業(yè)服務市場化測定工作來看，常見的測定方法有單項和多項指標法。其中的單項指標法指的是采用單一的標準對其市場化水平進行測定，相對來說測定方式較為簡單，但測定結果存在一定的局限性，即僅能從單一的層面表現(xiàn)其市場化水平，并不能代表整個物業(yè)服務業(yè)的市場化程度。因此，應優(yōu)先選擇多項指標法進行市場化水平測定，并且遵循客觀性的原則，確保測定結果的可靠性。

2.多項指標測定法。

該種測定方式在應用時可根據(jù)指標內(nèi)容的不同，被細分為指數(shù)法和綜合分值法，在對其市場化程度進行判定時，均需要根據(jù)相關的評價指標構建起評價體系，之后借助公式，將各類評價指標以量化的形式展現(xiàn)，最后依據(jù)權重得出最終的評價指數(shù)。

三、房地產(chǎn)物業(yè)服務市場化總體水平的分析

1.物業(yè)服務市場化總體水平正處于市場經(jīng)濟階段。

相關數(shù)據(jù)顯示，我國的房地產(chǎn)物業(yè)服務市場化水平在2010 年以前均未達到50%，雖然在2006 年到2009 年期間，整體市場化水平已經(jīng)有所提升，但提升幅度不大，僅由36.8%上漲為48.3%，仍未突破50%的大關。可以認為，在此階段的物業(yè)服務市場化水平還偏低。而在進入2010 年之后，才上漲至50%以上，與成熟市場經(jīng)濟階段的分界線還有一定的距離，經(jīng)過3 年時間的發(fā)展后，在2013 年首次達到65.4%，進入到成熟的市場經(jīng)濟階段。隨后的發(fā)展中，房地產(chǎn)物業(yè)服務行業(yè)逐步認識到了市場化建設的重要性，并且付之行動，促使我國的物業(yè)服務市場化水平處于較為成熟的市場經(jīng)濟階段。

2.市場化水平呈現(xiàn)持續(xù)上升態(tài)勢。

物業(yè)服務企業(yè)最早于1981 年創(chuàng)建，此時是市場化改革的重要時期，在市場體制不完善的基礎上，物業(yè)服務行業(yè)的發(fā)展速度也在顯著提升。因行業(yè)發(fā)展的需求，在開展物業(yè)服務經(jīng)營活動時，也關注到了市場化建設的重要性。物業(yè)服務的市場化水平由最初的36.4%上漲至70.4%僅有不到10 年的時間，其市場化水平增長了將近一倍，平均下來每年增長4.25%。從上述數(shù)據(jù)中不難看出在市場經(jīng)濟改革過程中，物業(yè)服務行業(yè)所做出的努力，市場化發(fā)展水平呈現(xiàn)出持續(xù)增長的態(tài)勢。

四、提升房地產(chǎn)物業(yè)服務市場化水平的對策分析

1.提升企業(yè)并購和整合的進程。

分析當前的物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來看，多數(shù)呈現(xiàn)出利潤低，盈利困難的問題。在對上述現(xiàn)象進行系統(tǒng)研究后可知，與物業(yè)資源難以發(fā)揮作用，企業(yè)規(guī)模效應不足存在一定的聯(lián)系。我國物業(yè)服務企業(yè)的總數(shù)量已經(jīng)超出十萬個，但其中實現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展的企業(yè)卻相對稀少，部分中小型物業(yè)服務企業(yè)僅能勉強維持經(jīng)營，很難獲得高利潤，致使物業(yè)服務行業(yè)的整體水平受到一定的限制影響。現(xiàn)階段的整合與并購已經(jīng)屬于常見現(xiàn)象，部分經(jīng)營不善和利潤偏低的物業(yè)企業(yè)可以抓住企業(yè)兼并整合的機遇，重獲新生。部分規(guī)模相對較大的企業(yè)可以通過兼并小企業(yè)獲得更為豐富的資源，并且借助自身的經(jīng)營管理技術實現(xiàn)對資源的有效整合與利用，更好的促進物業(yè)服務行業(yè)的市場化發(fā)展。

2.創(chuàng)建物業(yè)行業(yè)人才的交流平臺。

物業(yè)行業(yè)不僅可以通過高校培養(yǎng)、企業(yè)培訓等方式提高員工專業(yè)化水平，還可以利用專業(yè)的物業(yè)行業(yè)交流平臺加強物業(yè)行業(yè)人員整體素質(zhì)的建設。目前國內(nèi)專業(yè)的物業(yè)服務交流平臺有物業(yè)之家、中國物業(yè)論壇等。通過這些專業(yè)的行業(yè)平臺，各物業(yè)服務企業(yè)間互動交流，分享企業(yè)在發(fā)展過程中的經(jīng)驗和教訓，發(fā)布行業(yè)最新資訊和介紹先進的服務技術等，以便其他企業(yè)借鑒和提供指導。物業(yè)服務人員也可以借助該平臺學習更多的專業(yè)知識，提高物業(yè)人員在工作的處理問題的能力和業(yè)務操作能力等，從而提高物業(yè)行業(yè)員工的專業(yè)化水平，為物業(yè)服務行業(yè)的升級和市場化建設提供幫助。

3.完善相關的物業(yè)法律，加大監(jiān)管力度。

物業(yè)服務行業(yè)在市場化進程中要實現(xiàn)健康發(fā)展，不僅需要市場和政府共同發(fā)揮作用，更離不開法律法規(guī)的保障。通過完善的法律法規(guī)體系既能約束物業(yè)參與主體的行為同時，又能維護了各參與主體的權益。法律法規(guī)要發(fā)揮預期的作用，重要的在于實施，因此法律法規(guī)的執(zhí)行監(jiān)管體系不可或缺。政府需要配合相關法律部門研讀物業(yè)行業(yè)己出臺的法律法規(guī)并進行修正。我國先后出臺了《物權法》、《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務收費標準》等法律法規(guī)來規(guī)范物業(yè)行業(yè)的行為，這些法律法規(guī)的頒布在促進物業(yè)行業(yè)發(fā)展、提高物業(yè)企業(yè)服務水平等也方面起到了較為積極的作用。